{"id":10688,"date":"2019-10-23T21:53:19","date_gmt":"2019-10-23T19:53:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=10688"},"modified":"2020-07-31T20:17:48","modified_gmt":"2020-07-31T18:17:48","slug":"les-fiducies-proprietaires-de-biens-immobiliers","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/les-fiducies-proprietaires-de-biens-immobiliers\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Sarah Benammar | Les fiducies propri\u00e9taires de biens immobiliers"},"content":{"rendered":"

Sarah Benammar, <\/em><\/strong>CPA,\u00a0CGA,\u00a0LL.\u00a0M.\u00a0Fisc., Premi\u00e8re\u00a0Directrice<\/em><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Au d\u00e9but des ann\u00e9es\u00a02000, \u00e0 la fin des ann\u00e9es\u00a01990 et bien avant cela, il a \u00e9t\u00e9 conseill\u00e9 \u00e0 de nombreux investisseurs canadiens et \u00e9trangers de mettre en place des fiducies canadiennes ou \u00e9trang\u00e8res pour acqu\u00e9rir des placements immobiliers au Canada.<\/h2>\n

Parmi d\u2019autres motifs, les fiducies constituaient alors un v\u00e9hicule attrayant pour la d\u00e9tention de biens immobiliers d\u2019un point de vue fiscal. En effet, elles n\u2019\u00e9taient pas assujetties \u00e0 l\u2019imp\u00f4t provincial sur le capital et, dans le cas des fiducies \u00e9trang\u00e8res, les r\u00e8gles sur la limitation de la d\u00e9ductibilit\u00e9 de certaines d\u00e9penses d\u2019int\u00e9r\u00eats ne s\u2019appliquaient pas. Malgr\u00e9 le fait que ces avantages fiscaux ne soient plus applicables, les investisseurs ont, de nos jours, toujours recours \u00e0 des fiducies pour acqu\u00e9rir des biens immobiliers, que ce soit pour une question de protection d\u2019actifs ou \u00e0 des fins de planification successorale dans un contexte familial.<\/p>\n

Ces fiducies qui ont \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9es \u00e0 la fin des ann\u00e9es\u00a01990 et au d\u00e9but des ann\u00e9es\u00a02000 sont aujourd\u2019hui dans l\u2019obligation de faire face \u00e0 une cons\u00e9quence fiscale imminente, laquelle, dans certains cas, n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 prise en consid\u00e9ration lors de leur mise en place. Cette cons\u00e9quence fiscale, commun\u00e9ment appel\u00e9e la \u00ab\u00a0R\u00e8gle des 21\u00a0ans\u00a0\u00bb, a pour effet qu\u2019une disposition r\u00e9put\u00e9e des biens d\u00e9tenus par une fiducie survienne lors du 21i\u00e8me<\/sup> anniversaire de la cr\u00e9ation de ladite fiducie, ainsi qu\u2019\u00e0 tous les 21i\u00e8me<\/sup> anniversaires subs\u00e9quents. Cette disposition r\u00e9put\u00e9e qui, par ailleurs, n\u2019a d\u2019effet qu\u2019\u00e0 des fins fiscales, g\u00e9n\u00e9rera un gain en capital calcul\u00e9 en utilisant la juste valeur marchande du bien au moment du 21i\u00e8me<\/sup> anniversaire. Cette r\u00e8gle s\u2019applique \u00e0 la plupart des fiducies r\u00e9sidentes du Canada et aux fiducies \u00e9trang\u00e8res imposables au Canada, et vise principalement \u00e0 \u00e9viter un report ind\u00e9fini de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu li\u00e9 \u00e0 l\u2019augmentation de la valeur des biens de la fiducie. Dans le cas o\u00f9 cette disposition r\u00e9put\u00e9e ne peut \u00eatre \u00e9vit\u00e9e et selon le co\u00fbt d\u2019acquisition des biens de la fiducie et de leur juste valeur marchande au moment du 21i\u00e8me<\/sup>anniversaire de la fiducie, un gain en capital peut donner lieu \u00e0 une facture d\u2019imp\u00f4t consid\u00e9rable, et cela, sans produit de vente pour financer cette facture d\u2019imp\u00f4t. Compte tenu de l\u2019augmentation probable de la valeur r\u00e9sultant d\u2019une longue p\u00e9riode de d\u00e9tention, de revenus locatifs accrus et d\u2019une compression du taux de capitalisation actuel, les imp\u00f4ts \u00e0 payer peuvent \u00eatre \u00e9lev\u00e9s et peuvent avoir comme effet de forcer les investisseurs \u00e0 prendre des d\u00e9cisions non souhait\u00e9es concernant la d\u00e9tention de leurs biens afin de pouvoir d\u00e9frayer cette facture d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n

Prenons pour exemple une fiducie r\u00e9sidente du Canada qui a \u00e9t\u00e9 mise en place le 1er<\/sup>\u00a0novembre 1998. Peu apr\u00e8s cette date, la fiducie fait l\u2019acquisition d\u2019un immeuble commercial au Qu\u00e9bec pour 10\u00a0millions de dollars. Dans cet exemple, la fiducie a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e en partie pour des raisons fiscales, puisqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9poque, elle n\u2019\u00e9tait pas assujettie \u00e0 la taxe sur le capital impos\u00e9e par le gouvernement provincial.<\/p>\n

Vingt et un ans plus tard, le seul bien de la fiducie, soit l\u2019immeuble commercial, vaut maintenant 30\u00a0millions de dollars. En pr\u00e9sumant qu\u2019aucune planification n\u2019ait \u00e9t\u00e9 envisag\u00e9e pour att\u00e9nuer les effets de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans, la fiducie sera r\u00e9put\u00e9e, le 1er<\/sup>\u00a0novembre 2019, avoir dispos\u00e9 du bien immobilier \u00e0 la juste valeur marchande de 30\u00a0millions de dollars et l\u2019avoir acquis de nouveau pour le m\u00eame montant. Cette disposition r\u00e9put\u00e9e engendrera un gain en capital de 20\u00a0millions de dollars qui sera assujetti \u00e0 un taux d\u2019imposition f\u00e9d\u00e9ral et provincial combin\u00e9 de 27\u00a0%, r\u00e9sultant ainsi en une d\u00e9pense d\u2019imp\u00f4t d\u2019environ 5,4\u00a0millions de dollars. Avec des liquidit\u00e9s insuffisantes pour couvrir cette obligation, la R\u00e8gle des 21\u00a0ans peut se r\u00e9v\u00e9ler \u00eatre une tr\u00e8s mauvaise surprise.<\/p>\n

Il est fortement conseill\u00e9 d\u2019envisager certaines planifications fiscales avant l\u2019application de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans. Toute planification doit commencer par un examen, par votre conseiller fiscal, des droits et obligations des fiduciaires \u00e0 l\u2019\u00e9gard des b\u00e9n\u00e9ficiaires de la fiducie.<\/p>\n

Planifications propos\u00e9es<\/strong><\/h3>\n

Distribution des biens<\/em><\/strong><\/h4>\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, une fiducie peut distribuer ses biens \u00e0 un(e) ou plusieurs b\u00e9n\u00e9ficiaires en franchise d\u2019imp\u00f4t, et ce, m\u00eame si leur valeur a augment\u00e9 pendant la p\u00e9riode de leur d\u00e9tention par la fiducie. Les biens en question seront ensuite d\u00e9tenus directement par les b\u00e9n\u00e9ficiaires, et les gains latents seront imposables lorsque les b\u00e9n\u00e9ficiaires en disposeront ou lorsque les biens d\u00e9tenus par un b\u00e9n\u00e9ficiaire seront r\u00e9put\u00e9s avoir \u00e9t\u00e9 dispos\u00e9s en raison du d\u00e9c\u00e8s du b\u00e9n\u00e9ficiaire.<\/p>\n

M\u00eame si, \u00e0 priori, cette option peut sembler simple, elle n\u2019est pas n\u00e9cessairement souhaitable. \u00c0 titre d\u2019obstacle potentiel, tout transfert d\u2019un bien immobilier d\u2019une fiducie \u00e0 un b\u00e9n\u00e9ficiaire peut entra\u00eener des droits de mutation immobili\u00e8re \u00e9tant donn\u00e9 les nouvelles r\u00e8gles visant les contrats de pr\u00eate-nom. Toutefois, la distribution d\u2019un bien d\u2019une fiducie \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiaire, par opposition \u00e0 un particulier b\u00e9n\u00e9ficiaire, peut donner lieu \u00e0 des \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t sur les revenus locatifs annuels. Ceci \u00e9tant donn\u00e9 que les soci\u00e9t\u00e9s peuvent \u00eatre impos\u00e9es \u00e0 un taux d\u2019environ 27\u00a0% dans certaines situations impliquant des non-r\u00e9sidents, plut\u00f4t qu\u2019au taux d\u2019imposition de 53\u00a0% applicable aux particuliers et aux fiducies. Ainsi, lorsque cette option est envisag\u00e9e dans un contexte immobilier, une analyse co\u00fbts-avantages examinant les \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t annuelles et le co\u00fbt ponctuel li\u00e9 aux droits de mutations immobili\u00e8res serait requise.<\/p>\n

Que ce soit pour se prot\u00e9ger contre les cr\u00e9anciers ou pour des raisons de confidentialit\u00e9, certains propri\u00e9taires peuvent se montrer r\u00e9ticents \u00e0 ce que des particuliers b\u00e9n\u00e9ficiaires deviennent personnellement propri\u00e9taires d\u2019un bien immobilier, particuli\u00e8rement dans des cas o\u00f9 l\u2019acte de fiducie pr\u00e9voit uniquement des distributions de capital \u00e0 des particuliers. Dans une telle situation, il est important de s\u2019assurer que l\u2019acte de fiducie soit suffisamment souple pour permettre le transfert des biens \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiaire. Si l\u2019acte de fiducie n\u2019offre pas une telle souplesse, il est possible de le modifier. Cependant, une telle modification n\u00e9cessitera une analyse des cons\u00e9quences fiscales potentielles et peut-\u00eatre m\u00eame l\u2019intervention d\u2019un tribunal.<\/p>\n

De plus, certains types de fiducies, commun\u00e9ment appel\u00e9es \u00ab\u00a0fiducies avec droit de retour\u00a0\u00bb, ne peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de la distribution de biens en franchise d\u2019imp\u00f4t en faveur de leurs b\u00e9n\u00e9ficiaires. En r\u00e9sum\u00e9, les r\u00e8gles relatives aux fiducies avec droit de retour s\u2019appliquent si les biens de la fiducie peuvent retourner au constituant de la fiducie, ou si le constituant exerce un certain contr\u00f4le sur les distributions. Il est donc essentiel d\u2019examiner rigoureusement l\u2019acte de fiducie et l\u2019historique de la fiducie lorsque vient le temps de s\u00e9lectionner la strat\u00e9gie \u00e0 adopter relativement \u00e0 la R\u00e8gle des 21\u00a0ans.<\/p>\n

Participations d\u00e9volues irr\u00e9vocablement<\/em><\/strong><\/h4>\n

Une exception \u00e0 la R\u00e8gle des 21\u00a0ans est pr\u00e9vue lorsque toutes les participations dans les biens de la fiducie sont d\u00e9volues irr\u00e9vocablement et qu\u2019au plus 20\u00a0% des b\u00e9n\u00e9ficiaires de la fiducie sont des non-r\u00e9sidents. La participation d\u2019un b\u00e9n\u00e9ficiaire dans une fiducie est consid\u00e9r\u00e9e comme \u00e9tant d\u00e9volue irr\u00e9vocablement si le b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u00e9tient la participation de mani\u00e8re absolue, inconditionnelle et que celle-ci ne peut \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9e par des \u00e9v\u00e9nements pass\u00e9s ou futurs. En d\u2019autres termes, les participations sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9volues irr\u00e9vocablement lorsque la participation de chacun des b\u00e9n\u00e9ficiaires est fixe et que les fiduciaires n\u2019ont aucun pouvoir discr\u00e9tionnaire pour modifier les participations. Un examen minutieux de l\u2019acte de fiducie doit \u00eatre effectu\u00e9 pour d\u00e9terminer si les fiduciaires sont autoris\u00e9s \u00e0 prendre une telle mesure.<\/p>\n

Dans l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 o\u00f9 l\u2019acte de fiducie ne pr\u00e9voit pas cette option, il est possible de le modifier au moyen de documents l\u00e9gaux, appel\u00e9s r\u00e9solutions, afin que les participations de la fiducie soient d\u00e9volues irr\u00e9vocablement. Cependant, une telle modification risque d\u2019engendrer une modification des modalit\u00e9s de la fiducie, ce qui pourrait d\u00e9clencher une disposition r\u00e9put\u00e9e \u00e0 la juste valeur marchande des biens de la fiducie au niveau fiscale.<\/p>\n

De plus, m\u00eame si les b\u00e9n\u00e9ficiaires ne sont pas personnellement propri\u00e9taires du bien d\u00e9tenu par la fiducie, le pourcentage de leur participation qui fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9volution irr\u00e9vocable est un droit qui est identifiable et quantifiable, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il a une certaine valeur. Par cons\u00e9quent, cette participation constitue donc un actif enti\u00e8rement expos\u00e9 aux cr\u00e9anciers du b\u00e9n\u00e9ficiaire en question. Il est donc fortement recommand\u00e9 d\u2019obtenir l\u2019avis de professionnels avant de mettre en \u0153uvre cette strat\u00e9gie.<\/p>\n

Application de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans<\/em><\/strong><\/h4>\n

On pense souvent \u00e0 tort que toutes les fiducies qui font face \u00e0 la R\u00e8gle des 21\u00a0ans doivent en \u00e9viter l\u2019application. Or, il existe plusieurs situations pour lesquelles il est judicieux de laisser simplement les biens de la fiducie subir la disposition r\u00e9put\u00e9e et de payer l\u2019imp\u00f4t sur le revenu qui en r\u00e9sulte.<\/p>\n

\u00c0 titre d\u2019exemple, dans le cas o\u00f9 la perte d\u2019un locataire cl\u00e9 entra\u00eenerait une diminution de la valeur du bien immobilier, l\u2019application de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans pourrait n\u2019engendrer aucune facture d\u2019imp\u00f4t. Une telle possibilit\u00e9 surviendrait si la diminution de la valeur \u00e9tait suffisamment importante pour avoir comme effet de cr\u00e9er une perte ou \u00e0 tout le moins un gain nul. Ainsi, toute planification visant \u00e0 \u00e9viter les effets de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans serait, dans ce cas, inutile. Dans une telle situation, la fiducie continuerait tout simplement de d\u00e9tenir le bien sans cons\u00e9quence fiscale, et ce, jusqu\u2019\u00e0 la vente du bien ou jusqu\u2019\u00e0 l\u2019application d\u2019une nouvelle disposition r\u00e9put\u00e9e 21 ans plus tard. Dans ces circonstances, il est fortement recommand\u00e9 d\u2019obtenir un rapport d\u2019\u00e9valuation aupr\u00e8s d\u2019un \u00e9valuateur de biens immobiliers pour appuyer la diminution de valeur, sachant que les autorit\u00e9s fiscales risquent fortement de contester la juste valeur marchande utilis\u00e9e aux fins de l\u2019application de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans.<\/p>\n

Dans un contexte familial, une fiducie peut avoir \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e afin de d\u00e9tenir des biens au nom d\u2019un(e) ou de plusieurs particuliers b\u00e9n\u00e9ficiaires qui ont des probl\u00e8mes de sant\u00e9 mentale, qui sont irresponsables sur le plan financier ou qui risquent d\u2019\u00eatre poursuivis en justice ou de faire l\u2019objet de r\u00e9clamations. Dans de telles situations, il peut \u00eatre recommand\u00e9 d\u2019appliquer la R\u00e8gle des 21\u00a0ans et de payer l\u2019imp\u00f4t sur le gain en capital latent, et ce, afin que la fiducie puisse continuer \u00e0 d\u00e9tenir les biens pour le bien-\u00eatre des b\u00e9n\u00e9ficiaires.<\/p>\n

Si la fiducie se charge de payer l\u2019imp\u00f4t, il est important de s\u2019assurer qu\u2019elle poss\u00e8de suffisamment de liquidit\u00e9s. Autrement, il est possible de faire un choix fiscal pour permettre \u00e0 la fiducie de payer l\u2019imp\u00f4t exigible en 10 versements annuels \u00e9gaux. Toutefois, une s\u00fbret\u00e9 doit \u00eatre fournie aux autorit\u00e9s fiscales et des int\u00e9r\u00eats seront charg\u00e9s sur l\u2019imp\u00f4t diff\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

La planification en vue de l\u2019application d\u2019une disposition r\u00e9put\u00e9e est complexe, et les options propos\u00e9es ci-dessus ne conviennent pas n\u00e9cessairement \u00e0 toutes les fiducies. L\u2019analyse des diff\u00e9rentes options peut prendre du temps, et il est souvent recommand\u00e9 et m\u00eame n\u00e9cessaire d\u2019examiner les incidences de la R\u00e8gle des 21\u00a0ans plusieurs ann\u00e9es \u00e0 l\u2019avance. Pour ces raisons, il est fortement recommand\u00e9 aux fiduciaires d\u2019obtenir des avis professionnels aupr\u00e8s de leur conseiller fiscal avant de prendre des d\u00e9cisions.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sarah Benammar, CPA,\u00a0CGA,\u00a0LL.\u00a0M.\u00a0Fisc., Premi\u00e8re\u00a0Directrice   Au d\u00e9but des ann\u00e9es\u00a02000, \u00e0 la fin des ann\u00e9es\u00a01990 et bien avant cela, il a \u00e9t\u00e9 conseill\u00e9 \u00e0 de nombreux investisseurs canadiens et \u00e9trangers de mettre en place des fiducies canadiennes ou \u00e9trang\u00e8res pour acqu\u00e9rir des placements immobiliers au Canada. 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