Par* Martin Gilbert, LL. B., Vice-Pr\u00e9sident, Fiscalit\u00e9, Richter
\nAvec l\u2019assistance de Harvey Sands, CPA, CA, IAS, Conseiller, Richter<\/p>\n
Cet article a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment et a \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9 depuis pour refl\u00e9ter la situation actuelle au Canada en 2020.<\/em><\/p>\n Les propri\u00e9taires d\u2019immeubles peuvent montrer une certaine ouverture relativement \u00e0 ces demandes afin de conserver un locataire qui b\u00e9n\u00e9ficiera d\u2019une restructuration de ses activit\u00e9s et d\u2019une densification des lieux et des locaux pour maintenir un certain taux d\u2019occupation en pr\u00e9vision d\u2019une p\u00e9riode de reprise pr\u00e9vue. Comment faire pour composer avec une telle situation?<\/p>\n Les parties se retrouvent dans une situation o\u00f9 elles doivent conjuguer les int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire et ceux du locataire. Le propri\u00e9taire peut \u00eatre ouvert \u00e0 l\u2019id\u00e9e d\u2019offrir un certain all\u00e8gement \u00e0 son locataire sans pour autant renoncer aux sommes qui lui sont dues. Le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble accorde souvent des reports de montants dus aux termes d\u2019obligations locatives existantes et veut conserver son droit de r\u00e9clamer et de recouvrir ces montants \u00e0 m\u00eames les activit\u00e9s futures du locataire dans certaines circonstances.<\/p>\n \u00c9videmment, comme c\u2019est souvent le cas, la solution retenue aura des cons\u00e9quences sur le traitement fiscal applicable en ce qui a trait \u00e0 la taxe sur les produits et services (TPS), \u00e0 la taxe de vente harmonis\u00e9e (TVH) et \u00e0 la taxe de vente du Qu\u00e9bec (TVQ). Ces taxes doivent \u00eatre trait\u00e9es de mani\u00e8re \u00e0 permettre le recouvrement des taxes de vente remises par le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble \u00e0 l\u2019\u00e9gard des loyers non per\u00e7us qui ont \u00e9t\u00e9 report\u00e9s et qui peuvent faire l\u2019objet d\u2019un recouvrement ult\u00e9rieur lorsqu\u2019ils ne sont pas radi\u00e9s de fa\u00e7on permanente \u00e0 titre de cr\u00e9ances irr\u00e9couvrables.<\/p>\n Voici quelques situations fr\u00e9quentes lors desquelles la TPS\/TVH et la TVQ doivent \u00eatre prises en consid\u00e9ration.<\/p>\n Dans le texte ci-dessous, toute r\u00e9f\u00e9rence au \u00ab\u2009propri\u00e9taire\u2009\u00bb d\u2019un immeuble peut \u00e9galement d\u00e9signer, selon les circonstances, son gestionnaire lorsque ce dernier agit \u00e0 titre de mandataire, ou encore l\u2019entrepreneur d\u00e9sign\u00e9 dans les cas de coentreprises.<\/em><\/p>\n Cette fa\u00e7on de proc\u00e9der peut avoir des cons\u00e9quences non souhaitables en ce qui a trait \u00e0 la TPS\/TVH et \u00e0 la TVQ.<\/p>\n En effet, il faut garder \u00e0 l\u2019esprit qu\u2019en vertu de la Loi sur la taxe d\u2019accise<\/em> (LTA) et de la Loi sur la taxe de vente du Qu\u00e9bec<\/em> (LTVQ), le fournisseur (c.-\u00e0-d. le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble) est tenu de verser la TPS\/TVH et la TVQ relatives aux montants qui sont dus par le locataire en vertu de la convention \u00e9crite (c.-\u00e0-d. le bail), et ce, peu importe le montant r\u00e9ellement pay\u00e9 par le locataire. C\u2019est donc dire que le propri\u00e9taire qui accepte de laisser des montants en souffrance s\u2019accumuler se trouvera dans une situation o\u00f9 il aura \u00e0 verser un montant de taxes sup\u00e9rieur \u00e0 celui qu\u2019il aura per\u00e7u r\u00e9ellement.<\/p>\n Il faut aussi remarquer que, du point de vue de l\u2019acqu\u00e9reur (c.-\u00e0-d. le locataire), celui-ci aura le droit de r\u00e9clamer un cr\u00e9dit ou un remboursement de taxe sur les intrants (CTI\/RTI) relativement \u00e0 la taxe devenue payable au cours de sa p\u00e9riode de d\u00e9claration, et ce, peu importe que ce montant ait \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 ou non par le locataire.<\/p>\n Il est important pour le propri\u00e9taire de bien comprendre cette dynamique au moment de discuter d\u2019un arrangement \u00e9ventuel avec son locataire.<\/p>\n \u00c9tant donn\u00e9 que cette fa\u00e7on de proc\u00e9der n\u2019implique pas d\u2019ajustement r\u00e9troactif, le propri\u00e9taire devra simplement s\u2019assurer de percevoir et de verser les taxes en fonction du nouveau montant de loyer convenu.<\/p>\n Toutefois, un tel ajustement doit \u00eatre document\u00e9 par \u00e9crit (p. ex. au moyen d\u2019un addenda au bail), afin qu\u2019il n\u2019y ait pas de confusion relativement \u00e0 la valeur de la contrepartie au moment d\u2019une v\u00e9rification par les autorit\u00e9s fiscales.<\/p>\n La LTA et la LTVQ pr\u00e9voient qu\u2019un fournisseur peut rembourser ou cr\u00e9diter la TPS\/TVH et la TVQ initialement exig\u00e9es pour une fourniture si la contrepartie de celle-ci est par la suite r\u00e9duite dans les quatre ans suivant la date de la fourniture.<\/p>\n Dans de telles circonstances, le propri\u00e9taire peut apporter un ajustement dans sa d\u00e9claration de TPS\/TVH et de TVQ et ainsi r\u00e9cup\u00e9rer les taxes relatives au montant cr\u00e9dit\u00e9 \u00e0 son locataire. Toutefois, afin de pouvoir se pr\u00e9valoir de cette disposition d\u2019all\u00e8gement, le propri\u00e9taire doit \u00e9mettre une note de cr\u00e9dit ou obtenir une note de d\u00e9bit de son locataire contenant les informations prescrites, dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/p>\n Les informations prescrites comprennent ce qui suit\u00a0:<\/p>\n Quoique cette solution fournisse l\u2019all\u00e8gement souhait\u00e9 aux fins des taxes, la note de cr\u00e9dit ou la note de d\u00e9bit constitue un document attestant que la contrepartie est r\u00e9duite et que les montants en souffrance ne sont plus exigibles. Un propri\u00e9taire d\u00e9sirant conserver son droit de r\u00e9clamer les montants en souffrance dans certaines circonstances n\u2019atteindra pas son but en \u00e9mettant une note de cr\u00e9dit sans prendre d\u2019autres mesures visant \u00e0 prot\u00e9ger sa cr\u00e9ance.<\/p>\n Toutefois, l\u2019\u00e9mission d\u2019une note de cr\u00e9dit combin\u00e9e \u00e0 un r\u00e9am\u00e9nagement du bail, dans lequel les montants dus par le locataire sont reconnus par les parties, peut constituer une solution int\u00e9ressante.<\/p>\n Un fournisseur (c.-\u00e0-d. le propri\u00e9taire) peut d\u00e9duire un montant dans le calcul de sa taxe nette \u00e9gal aux fractions de TPS\/TVH et de TVQ incluses dans le montant de la cr\u00e9ance qui a \u00e9t\u00e9 radi\u00e9e. Toutefois, afin que cet all\u00e8gement soit disponible, les conditions suivantes doivent \u00eatre remplies\u00a0:<\/p>\n L\u2019expression \u00ab\u00a0cr\u00e9ance irr\u00e9couvrable\u00a0\u00bb n\u2019est pas d\u00e9finie dans la LTA ni dans la LTVQ. Toutefois, les facteurs suivants peuvent \u00eatre pris en compte pour d\u00e9terminer si une cr\u00e9ance constitue une mauvaise cr\u00e9ance\u00a0:<\/p>\n De plus, pour \u00eatre en mesure de b\u00e9n\u00e9ficier du redressement de TPS\/TVH et de TVQ, le fournisseur doit d\u00e9montrer qu\u2019il a effectivement entrepris toutes les d\u00e9marches raisonnables pour le recouvrement de sa cr\u00e9ance aupr\u00e8s de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n Dans un contexte o\u00f9 le propri\u00e9taire continue de faire affaire avec un locataire qui demeure sur les lieux, il semble peu probable que les montants de r\u00e9duction consentis puissent constituer de mauvaises cr\u00e9ances donnant lieu \u00e0 l\u2019all\u00e8gement d\u00e9crit ci-dessus.<\/p>\n Les options d\u2019ajustements de TPS\/TVH et de TVQ sont limit\u00e9es pour le propri\u00e9taire lorsque le locataire est une partie li\u00e9e qui n\u2019effectue pas de fournitures taxables dans le cadre d\u2019une activit\u00e9 commerciale, comme lorsque le locataire exploite une clinique m\u00e9dicale ou exerce des activit\u00e9s de nature financi\u00e8re (p.\u00a0ex. une soci\u00e9t\u00e9 de portefeuille). En effet, dans de telles circonstances, la contrepartie de la fourniture par le propri\u00e9taire (c.-\u00e0-d. le loyer) est r\u00e9put\u00e9e s\u2019effectuer \u00e0 la juste valeur marchande (JVM) et cette JVM peut \u00eatre \u00e9tablie ou ajust\u00e9e par les autorit\u00e9s fiscales, et ce, m\u00eame s\u2019il existe une entente entre les parties li\u00e9es pour une valeur moindre.<\/p>\n Ainsi, dans ces situations, le propri\u00e9taire devra verser la TPS\/TVH et la TVQ sur la JVM du loyer, peu importe l\u2019entente entre le propri\u00e9taire et le locataire.<\/p>\n *La premi\u00e8re \u00e9dition de cet article a \u00e9t\u00e9 \u00e9crite par Martin et Catherine Dickner, CPA, CGA, D. Fisc, Adm., A. Catherine est une ancienne membre de l\u2019\u00e9quipe Richter.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Compte tenu de la pand\u00e9mie actuelle, les propri\u00e9taires …<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1371],"class_list":["post-12547","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-optimiser-vos-activites"],"acf":[],"yoast_head":"\nCompte tenu de la pand\u00e9mie actuelle, les propri\u00e9taires d\u2019immeubles commerciaux re\u00e7oivent des demandes ou des ordonnances d\u2019insolvabilit\u00e9, aux termes desquelles ils doivent offrir diff\u00e9rentes formes d\u2019all\u00e8gement financier \u00e0 leurs locataires ou faire preuve de tol\u00e9rance \u00e0 leur \u00e9gard.<\/h2>\n
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Le propri\u00e9taire accepte un montant de loyer inf\u00e9rieur \u00e0 celui qui a \u00e9t\u00e9 convenu dans le bail et laisse les loyers en souffrance s\u2019accumuler.<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n
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Le propri\u00e9taire consent \u00e0 une r\u00e9duction de loyer de mani\u00e8re prospective.<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n
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Le propri\u00e9taire \u00e9met une note de cr\u00e9dit visant \u00e0 r\u00e9duire les montants en souffrance. <\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n
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\n
Le propri\u00e9taire effectue une radiation d\u2019une mauvaise cr\u00e9ance.<\/strong><\/h3>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n
\n
Autre consid\u00e9ration\u00a0: le bail entre parties li\u00e9es<\/strong><\/h3>\n