{"id":14992,"date":"2020-12-09T20:54:56","date_gmt":"2020-12-09T19:54:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&#038;p=14992"},"modified":"2024-02-16T17:37:32","modified_gmt":"2024-02-16T16:37:32","slug":"dans-les-manchettes-espace-pierre-olivier-strini-expropriation-comprendre-les-enjeux-et-le-calcul-de-lindemnite","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/dans-les-manchettes-espace-pierre-olivier-strini-expropriation-comprendre-les-enjeux-et-le-calcul-de-lindemnite\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Pierre-Olivier Strini | Expropriation: comprendre les enjeux et le calcul de l\u2019indemnit\u00e9"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/en.calameo.com\/e5pace\/read\/002574212b5216e9f5ca8?page=72\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><em>Article paru initialement dans le magazine Espace Montr\u00e9al.<\/em><\/a><em><br \/>\n<\/em><br \/>\n<strong>Pierre-Olivier Strini<\/strong><strong><br \/>\nConseiller Principal<\/strong><\/p>\n<p>En 2011, les municipalit\u00e9s de la Communaut\u00e9 m\u00e9tropolitaine de Montr\u00e9al (\u00ab\u2009CMM\u2009\u00bb) ont adopt\u00e9 un Plan m\u00e9tropolitain d\u2019am\u00e9nagement et de d\u00e9veloppement du Grand Montr\u00e9al (\u00ab\u2009PMAD\u2009\u00bb) dont les grandes orientations environnementales pr\u00e9voient comme objectif d\u2019atteindre 17\u00a0% de superficie d\u2019aires prot\u00e9g\u00e9es sur le territoire de la CMM. Puisque le PMAD pr\u00e9voit aussi la pr\u00e9servation de la zone agricole de la CMM, cela a conduit dans certains cas les municipalit\u00e9s de la CMM \u00e0 changer le zonage de terrains constructibles d\u00e9tenus par des promoteurs immobiliers en zones prot\u00e9g\u00e9es.<\/p>\n<p>En novembre 2019, la CMM a publiquement r\u00e9clam\u00e9 au Gouvernement du Qu\u00e9bec une modification de la <em>Loi sur l\u2019expropriation<\/em> afin d\u2019obtenir une r\u00e9vision du mode de calcul de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation \u00ab\u2009sur la base d\u2019une juste valeur marchande raisonnable\u2009\u00bb <a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>.<\/p>\n<p>Que les changements de zonage soient li\u00e9s aux zones prot\u00e9g\u00e9es ou non, ils sont la source de litiges entre les municipalit\u00e9s et les propri\u00e9taires ou locataires, concernant leur droit \u00e0 des indemnit\u00e9s et le montant de ces indemnit\u00e9s dont le calcul requiert les services d\u2019experts en \u00e9valuation immobili\u00e8re et en quantification de dommages.<\/p>\n<p>Les municipalit\u00e9s se trouvent ainsi confront\u00e9es aux importantes cons\u00e9quences financi\u00e8res de leurs d\u00e9cisions de changement de zonage.<\/p>\n<h2><span style=\"font-size: 24px;\">Les enjeux particuliers de l\u2019expropriation:<\/span><\/h2>\n<p>Les motifs qui am\u00e8nent les municipalit\u00e9s \u00e0 op\u00e9rer des modifications au r\u00e8glement de zonage sont multiples et tous ne conduisent pas n\u00e9cessairement \u00e0 une expropriation. L\u2019expropriation n\u2019intervient que si les changements d\u00e9cid\u00e9s par la municipalit\u00e9 conduisent \u00e0 priver le propri\u00e9taire immobilier de son droit de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Cependant, si du fait du pouvoir de zonage d\u2019une municipalit\u00e9, un propri\u00e9taire immobilier est effectivement priv\u00e9 de son droit de propri\u00e9t\u00e9, ou de tout usage de son bien, et que la municipalit\u00e9 ne proc\u00e8de pas \u00e0 une expropriation, ni au versement d\u2019une indemnit\u00e9, le propri\u00e9taire immobilier peut obtenir des tribunaux la reconnaissance d\u2019une expropriation d\u00e9guis\u00e9e et des indemnit\u00e9s en cons\u00e9quence.<\/p>\n<p>Les expropriations peuvent \u00eatre le fait d\u2019autres expropriants que les municipalit\u00e9s locales tels que le Gouvernement, les municipalit\u00e9s r\u00e9gionales de comt\u00e9 (\u00ab\u2009MRC\u2009\u00bb), etc. N\u00e9anmoins, ce sont avant tout la nature du bien expropri\u00e9, les caract\u00e9ristiques de l\u2019expropri\u00e9 et ses projets pour le bien expropri\u00e9 qui auront une influence sur calcul de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation.<\/p>\n<p>Lorsque l\u2019expropri\u00e9 est un promoteur, il est fr\u00e9quent qu\u2019il soit \u00e0 la fois le promoteur foncier et immobilier, et parfois aussi le contracteur en charge de la construction. Certains promoteurs vont conserver dans leurs actifs tout ou partie du projet immobilier construit pour l\u2019exploiter. Ainsi, pour un m\u00eame terrain, d\u00e9pendamment du r\u00f4le du promoteur expropri\u00e9, l\u2019indemnit\u00e9 qu\u2019il sera en droit de r\u00e9clamer ne sera pas la m\u00eame.<\/p>\n<p>Si l\u2019expropri\u00e9 souhaite contester le droit d\u2019expropriation de l\u2019expropriant il devra le faire devant la Cour sup\u00e9rieure du Qu\u00e9bec<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>. S\u2019il n\u2019y a pas d\u2019entente sur le montant de l\u2019indemnit\u00e9, celle-ci sera fix\u00e9e par le Tribunal administratif du Qu\u00e9bec, qui a comp\u00e9tence en vertu de la <em>Loi sur l\u2019expropriation<\/em>.<\/p>\n<h2><span style=\"font-size: 24px;\">L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation:<\/span><\/h2>\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation est compos\u00e9e de \u00ab\u2009l\u2019indemnit\u00e9 principale\u2009\u00bb et de \u00ab\u2009l\u2019indemnit\u00e9 accessoire\u2009\u00bb. L\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 laquelle a droit un propri\u00e9taire immobilier doit compenser le dommage subit de telle sorte \u00e0 replacer l\u2019expropri\u00e9 dans la situation o\u00f9 il se trouvait avant l\u2019expropriation.<\/p>\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 principale est l\u2019indemnit\u00e9 qui correspond \u00e0 la valeur du bien expropri\u00e9. La jurisprudence \u00e9tablit que pour la d\u00e9termination de l\u2019indemnit\u00e9 principale il faut prendre en compte la valeur au propri\u00e9taire du bien et non sa valeur marchande. La valeur au propri\u00e9taire d\u00e9signe la valeur sp\u00e9ciale que le bien expropri\u00e9 a pour son propri\u00e9taire compte tenu des caract\u00e9ristiques propres \u00e0 ce dernier<strong>.<\/strong> \u00c0 titre d\u2019exemple, si un propri\u00e9taire immobilier d\u00e9tient un ensemble de terrains et qu\u2019un de ces terrains permet un acc\u00e8s pratique aux autres terrains pour leur d\u00e9veloppement ou leur usage, en cas d\u2019expropriation de ce terrain, sa valeur au propri\u00e9taire sera sup\u00e9rieure \u00e0 sa valeur marchande en raison de la valeur sp\u00e9ciale pour le propri\u00e9taire que lui conf\u00e8re son emplacement.<\/p>\n<p>Le calcul d\u2019une indemnit\u00e9 principale rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence d\u2019un \u00e9valuateur immobilier, et repose sur un principe fondamental selon lequel l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e sur la base de l\u2019usage \u00ab\u2009le meilleur et le plus profitable\u2009\u00bb. Une fois cet usage d\u00e9termin\u00e9, il existe plusieurs m\u00e9thodes pour calculer l\u2019indemnit\u00e9 immobili\u00e8re correspondante, notamment la m\u00e9thode de comparaison, la m\u00e9thode du lotissement, la m\u00e9thode du co\u00fbt, etc.<\/p>\n<p>L\u2019indemnit\u00e9 accessoire concerne l\u2019indemnisation des pr\u00e9judices subis en lien direct avec l\u2019expropriation, tels que\u00a0les co\u00fbts et frais li\u00e9s \u00e0 l\u2019expropriation, les pertes de profits, etc.<\/p>\n<p>Les caract\u00e9ristiques uniques\u00a0 des promoteurs immobiliers ont donc des cons\u00e9quences importantes sur la d\u00e9termination de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation, notamment\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>La complexit\u00e9 accrue du calcul de la valeur au propri\u00e9taire;<\/li>\n<li>La plus grande complexit\u00e9 du calcul des indemnit\u00e9s accessoires;<\/li>\n<li>L\u2019impact des d\u00e9lais de paiement de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation qui pourraient r\u00e9sulter de la dur\u00e9e des proc\u00e9dures;<\/li>\n<li>L\u2019importance des montants en jeu.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span style=\"font-size: 24px;\">Les enjeux et d\u00e9fis de la quantification des pertes de profits<\/span><\/h2>\n<p>Dans le cadre de l\u2019expropriation d\u2019un promoteur immobilier, la quantification des pertes de profits donne parfois lieu \u00e0 une indemnit\u00e9 accessoire qui peut ais\u00e9ment d\u00e9passer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 principale.<\/p>\n<h3><span style=\"font-size: 18px;\"><u>Les projections financi\u00e8res de pertes de profits<\/u><\/span><\/h3>\n<p>La quantification des pertes de profits doit faire l\u2019objet de projections financi\u00e8res qui visent \u00e0 d\u00e9terminer le montant des flux mon\u00e9taires susceptibles d\u2019\u00eatre g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le projet, n\u2019e\u00fbt \u00e9t\u00e9 l\u2019expropriation. Elles doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es sur la base d\u2019hypoth\u00e8ses qui refl\u00e8tent \u00e0 la fois les caract\u00e9ristiques sp\u00e9cifiques du promoteur expropri\u00e9, et celles du projet de d\u00e9veloppement selon le calendrier initialement pr\u00e9vu pour sa r\u00e9alisation.<\/p>\n<p>Le degr\u00e9 d\u2019avancement du projet doit \u00eatre suffisant pour que l\u2019\u00e9valuateur immobilier puisse juger de la faisabilit\u00e9 du projet et d\u00e9terminer si les nombreuses hypoth\u00e8ses sous-jacentes aux projections financi\u00e8res sont pertinentes.<\/p>\n<p>D\u2019autres experts, tels qu\u2019un juricomptable ou un expert en \u00e9valuation d\u2019entreprise, peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires pour \u00e9valuer la capacit\u00e9 financi\u00e8re du promoteur \u00e0 r\u00e9aliser le projet. L\u2019expert devra aussi calculer la valeur actualis\u00e9e des pertes de profits li\u00e9es au projet selon un taux qui refl\u00e8te les risques sp\u00e9cifiques du promoteur et du projet.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-14995 size-large\" src=\"https:\/\/richterca.tor1.digitaloceanspaces.com\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/a_shutterstock_420119914-1024x683.jpg\" alt=\"Une personne assise \u00e0 un bureau qui lit des graphiques\" width=\"1024\" height=\"683\" srcset=\"https:\/\/richterca.tor1.digitaloceanspaces.com\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/a_shutterstock_420119914-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/richterca.tor1.digitaloceanspaces.com\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/a_shutterstock_420119914-600x400.jpg 600w, https:\/\/richterca.tor1.digitaloceanspaces.com\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/a_shutterstock_420119914-768x512.jpg 768w, https:\/\/richterca.tor1.digitaloceanspaces.com\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/a_shutterstock_420119914-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/richterca.tor1.digitaloceanspaces.com\/wp-content\/uploads\/2020\/12\/a_shutterstock_420119914-2048x1365.jpg 2048w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/p>\n<h3><span style=\"font-size: 18px;\"><u>Actualisation et capitalisation des pertes de profits <\/u><\/span><\/h3>\n<p>Le taux d\u2019actualisation ou de capitalisation refl\u00e8te \u00e0 la fois la valeur temporelle de l\u2019argent et les risques sp\u00e9cifiques associ\u00e9s \u00e0 la concr\u00e9tisation des flux mon\u00e9taires projet\u00e9s. Ils ont une grande influence sur le calcul du montant des indemnit\u00e9s. En cons\u00e9quence, le calendrier des \u00e9v\u00e8nements et l\u2019\u00e9valuation des risques associ\u00e9s au promoteur et au projet sont des aspects importants dans le calcul des indemnit\u00e9s.<\/p>\n<p>Or, les flux mon\u00e9taires d\u2019un projet de d\u00e9veloppement immobilier s\u2019\u00e9talent sur plusieurs ann\u00e9es et varient consid\u00e9rablement durant la vie du projet. Au d\u00e9but du projet, les co\u00fbts de d\u00e9veloppement et de construction des infrastructures g\u00e9n\u00e8rent des flux de tr\u00e9sorerie nets n\u00e9gatifs, tandis qu\u2019une fois la phase de construction termin\u00e9e, les flux de tr\u00e9sorerie sont largement positifs pendant la p\u00e9riode de commercialisation ou d\u2019exploitation.<\/p>\n<p>La loi ne pr\u00e9voit pas la date \u00e0 laquelle l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e, le Tribunal peut donc la fixer \u00e0 la date de prise de possession par l\u2019expropriante (\u00ab\u2009ex ante\u2009\u00bb), ou \u00e0 la date du proc\u00e8s (\u00ab\u2009ex post\u2009\u00bb).<\/p>\n<p>Dans l\u2019approche ex ante, les pertes de profits futures seront actualis\u00e9es \u00e0 la date de prise de possession pour tenir compte du fait que l\u2019expropri\u00e9 va recevoir l\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 une date ant\u00e9rieure \u00e0 la date \u00e0 laquelle les profits auraient \u00e9t\u00e9 normalement r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n<p>Dans l\u2019approche ex post, les pertes de profits post\u00e9rieures \u00e0 la date du proc\u00e8s seront actualis\u00e9es \u00e0 la date du proc\u00e8s, tandis que les pertes de profits pour la p\u00e9riode entre la date de prise de possession et la date du proc\u00e8s ne seront pas actualis\u00e9es. Cependant, les pertes de profits pour cette p\u00e9riode donnent droit \u00e0 une compensation du fait que le demandeur n\u2019a pas pu disposer de ces profits entre la date d\u2019expropriation et la date du proc\u00e8s. La forme que devrait prendre cette compensation peut faire d\u00e9bat\u00a0: devrait-on capitaliser les pertes de profits pass\u00e9es ou calculer un int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal avec l\u2019indemnit\u00e9 additionnelle?<\/p>\n<p>Cet aspect peut \u00eatre tr\u00e8s important, car l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal n\u2019est pas capitalis\u00e9, de sorte que m\u00eame si les pertes de profits pass\u00e9es sont capitalis\u00e9es \u00e0 un taux inf\u00e9rieur aux taux l\u00e9gaux, d\u00e9pendamment du temps qui s\u2019est \u00e9coul\u00e9 entre la date de prise de possession et la date du proc\u00e8s, le montant des pertes de profits capitalis\u00e9es pourrait d\u00e9passer le montant des pertes de profits plus les int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n<p>Par ailleurs, pour envisager d\u2019utiliser la m\u00e9thode du taux de capitalisation, l\u2019expropri\u00e9 devrait \u00eatre en mesure de prouver qu\u2019il a y une forte probabilit\u00e9 qu\u2019il ait \u00e9t\u00e9 capable de g\u00e9n\u00e9rer le rendement correspondant au taux de capitalisation pendant la p\u00e9riode concern\u00e9e. Bien souvent le rendement esp\u00e9r\u00e9 sur les profits r\u00e9investis est au mieux sp\u00e9culatif et ne justifie donc pas une capitalisation de ces profits.<\/p>\n<p>Une fois l\u2019indemnit\u00e9 fix\u00e9e, l\u2019int\u00e9r\u00eat l\u00e9gal est applicable au montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation pour la p\u00e9riode allant de la date du jugement \u00e0 la date de paiement de l\u2019indemnit\u00e9.<\/p>\n<p>Les implications fiscales de la perception d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019expropriation varient selon que l\u2019on consid\u00e8re l\u2019indemnit\u00e9 principale ou l\u2019indemnit\u00e9 accessoire. L\u2019indemnit\u00e9 pourrait faire l\u2019objet d\u2019une imposition comme gain en capital, duquel seuls 50% sont imposables, avec la possibilit\u00e9 d\u2019une imposition diff\u00e9r\u00e9e sous certaines conditions, ou comme un revenu normal (revenu d\u2019entreprise ou revenu d\u2019investissement).<\/p>\n<h2><span style=\"font-size: 24px;\">Conclusion<\/span><\/h2>\n<p>L\u2019importance des enjeux financiers et les perceptions divergentes quant \u00e0 la raisonnabilit\u00e9 des hypoth\u00e8ses utilis\u00e9es pour le calcul de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation d\u2019un promoteur immobilier sont source de frustration tant pour les corps expropriants que pour les propri\u00e9taires expropri\u00e9s.<\/p>\n<p>Le calcul de l\u2019indemnit\u00e9 principale, et plus encore de l\u2019indemnit\u00e9 accessoire, repose sur de nombreuses hypoth\u00e8ses qui ont une influence pr\u00e9pond\u00e9rante sur le montant final de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019expropriation. Dans ce contexte, il semble que le calcul des pertes de profits incluses dans l\u2019indemnit\u00e9 accessoire soit le plus susceptible de faire l\u2019objet de divergences d\u2019opinions propres \u00e0 influencer significativement le montant des indemnit\u00e9s d\u2019expropriation.<\/p>\n<p>\u00c0 long terme, il est difficile de pr\u00e9voir quelle orientation prendra le d\u00e9veloppement immobilier, mais une chose est certaine, la superficie du Qu\u00e9bec ne changera pas, et comme les superficies consacr\u00e9es aux aires prot\u00e9g\u00e9es et \u00e0 l\u2019agriculture ne devraient pas diminuer et que les municipalit\u00e9s souhaitent acqu\u00e9rir des terrains pour le d\u00e9veloppement de logements sociaux, il est peu probable que la probl\u00e9matique de l\u2019expropriation des propri\u00e9taires immobiliers disparaisse.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Communiqu\u00e9 de la CMM, Protection des milieux naturels\u00a0: la CMM demande de nouveaux pouvoirs pour atteindre les objectifs du PMAD, 22 novembre 2019.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Article\u00a044 de la Loi sur l\u2019expropriation<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Article paru initialement dans le magazine Espace Montr\u00e9al. Pierre-Olivier Strini Conseiller Principal En 2011, les municipalit\u00e9s de la Communaut\u00e9 m\u00e9tropolitaine de Montr\u00e9al (\u00ab\u2009CMM\u2009\u00bb) ont adopt\u00e9 un Plan m\u00e9tropolitain d\u2019am\u00e9nagement et de d\u00e9veloppement du Grand Montr\u00e9al (\u00ab\u2009PMAD\u2009\u00bb) dont les grandes orientations environnementales pr\u00e9voient comme objectif d\u2019atteindre 17\u00a0% de superficie d\u2019aires prot\u00e9g\u00e9es sur le territoire de la [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1371],"class_list":["post-14992","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-optimiser-vos-activites"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.9 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Dans les manchettes | Espace | Pierre-Olivier Strini | Expropriation: comprendre les enjeux et le calcul de l\u2019indemnit\u00e9 - Richter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Article paru initialement dans le magazine Espace Montr\u00e9al. 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