Par\u00a0: St\u00e9phanie Lincourt, CPA auditrice, CA, associ\u00e9e, Richter; Katherine Borsellino, LL. B, J.D., LL.\u00a0M.\u00a0Fiscalit\u00e9, premi\u00e8re directrice, Richter; et Laurent Brunet-Schmidt, CPA, CA, premier directeur, Richter.<\/p>\n
Avec la contribution de Harvey Sands, CPA, CA, IAS, consultant, Richter<\/p>\n
Article paru initialement dans le magazine <\/em>Espace Montr\u00e9al, volume 30, #1, 2021<\/em><\/a>.<\/p>\n La pand\u00e9mie de la COVID-19 a cr\u00e9\u00e9 une nouvelle r\u00e9alit\u00e9 op\u00e9rationnelle et fiscale pour les propri\u00e9taires immobiliers, les locataires, les pr\u00eateurs et les investisseurs. En r\u00e9action, le gouvernement a annonc\u00e9 divers programmes d\u2019aide. En raison de la complexit\u00e9 de ces programmes et de la p\u00e9riode d\u2019incertitude actuelle, de nombreux propri\u00e9taires d\u2019entreprise et intervenants du secteur immobilier ont d\u00fb adapter leurs activit\u00e9s en cons\u00e9quence et ils se demandent comment s\u2019y retrouver dans tous ces programmes.<\/p>\n Nous avons remarqu\u00e9 que les propri\u00e9taires immobiliers et leurs gestionnaires doivent informer et sensibiliser leurs locataires au sujet des mesures d\u2019aide pouvant procurer des liquidit\u00e9s essentielles aux locataires et \u00e0 leurs propri\u00e9taires et ainsi, r\u00e9duire la pression sur les propri\u00e9taires immobiliers d\u00e9coulant des cons\u00e9quences financi\u00e8res de la COVID-19.<\/p>\n Pour vous aider \u00e0 naviguer dans ces eaux troubles, nous pr\u00e9sentons ci-dessous un aper\u00e7u de quelques-uns de ces programmes d\u2019aide, de leurs incidences fiscales ainsi que de certaines de leurs r\u00e9percussions sur les r\u00e9sultats financiers de fin d\u2019exercice attribuables \u00e0 la pand\u00e9mie de la COVID-19.<\/p>\n En vertu du CUEC, certaines petites entreprises admissibles peuvent obtenir des pr\u00eats sans int\u00e9r\u00eat jusqu\u2019\u00e0 concurrence de 60\u00a0000\u00a0$ pour couvrir leurs d\u00e9penses d\u2019exploitation. Le remboursement du solde du pr\u00eat au plus tard le 31 d\u00e9cembre 2022 entra\u00eenera un pardon d\u2019une portion du pr\u00eat jusqu\u2019\u00e0 concurrence de 20\u2009000 $.<\/p>\n En vertu de la SSUC, un employeur ayant subi une baisse de revenu entre mars 2020 et mai 2021 peut r\u00e9clamer une subvention pour les salaires gagn\u00e9s par ses employ\u00e9s. La baisse de revenu est calcul\u00e9e en fonction des revenus bruts mensuels gagn\u00e9s en 2020, compar\u00e9s au m\u00eame mois en 2019 ou compar\u00e9s \u00e0 la moyenne des revenus gagn\u00e9s en janvier et f\u00e9vrier 2020[1]<\/a>. Les revenus bruts mensuels sont calcul\u00e9s selon la m\u00e9thode de comptabilit\u00e9 d\u2019exercice, selon les Normes comptables pour les entreprises \u00e0 capital ferm\u00e9 (NCECF) ou selon la m\u00e9thode de la comptabilit\u00e9 de caisse[2]<\/a>. Certains \u00e9l\u00e9ments sont \u00e0 exclure, notamment, les postes extraordinaires, les gains en capital, les montants re\u00e7us en vertu de certains programmes gouvernementaux, ainsi que les sommes re\u00e7ues d\u2019une entit\u00e9 avec lien de d\u00e9pendance. De plus, les organismes de bienfaisance ainsi que les organismes \u00e0 but non lucratif et certains groupes d\u2019entreprises peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de r\u00e8gles sp\u00e9ciales pour faciliter le calcul des revenus et \u00e9valuer d\u00e9terminer leur baisse de revenu.<\/p>\n La structure des r\u00e8gles de la SUCL reprend la structure des r\u00e8gles de la SSUC. \u00c0 compter du 27\u00a0septembre\u00a02020, les propri\u00e9taires et locataires d\u2019immeubles commerciaux ayant subi une baisse de revenu peuvent recevoir une subvention pour certaines d\u00e9penses. Par immeuble et par p\u00e9riode, ils peuvent demander une subvention maximale de 65\u00a0% des d\u00e9penses correspondant au moins \u00e9lev\u00e9 des montants suivants\u00a0: 75\u00a0000\u00a0$ de d\u00e9penses ou la part de 300\u00a0000\u00a0$ de d\u00e9penses allou\u00e9 au demandeur (si le demandeur fait partie d\u2019un \u00ab\u00a0groupe affili\u00e9\u00a0\u00bb[3]<\/a>). \u00a0Un demandeur peut avoir droit \u00e0 une subvention suppl\u00e9mentaire pouvant atteindre 25\u00a0% de 75 000$ de d\u00e9penses, par immeuble et par p\u00e9riode, s\u2019il est assujetti \u00e0 une \u00ab\u00a0restriction sanitaire\u00a0\u00bb[4]<\/a>. Les d\u00e9penses admissibles qu\u2019un locataire peut r\u00e9clamer comprennent le loyer brut pay\u00e9 \u00e0 un locateur non-li\u00e9 et les autres d\u00e9penses pr\u00e9vues dans un bail net, mais excluent certains \u00e9l\u00e9ments, tels que les taxes de vente, les int\u00e9r\u00eats, les p\u00e9nalit\u00e9s et les dommages-int\u00e9r\u00eats. Les d\u00e9penses admissibles qu\u2019un propri\u00e9taire d\u2019un immeuble commercial peut r\u00e9clamer comprennent les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires, l\u2019assurance et les imp\u00f4ts fonciers sur un immeuble qui n\u2019est pas lou\u00e9 ou qui est lou\u00e9 principalement \u00e0 des entit\u00e9s avec lien de d\u00e9pendance (qui n\u2019exploitent pas une entreprise de location).<\/p>\n L\u2019AUCLC a procur\u00e9 une aide financi\u00e8re aux propri\u00e9taires d\u2019immeubles commerciaux durant les mois d\u2019avril\u00a02020 \u00e0 septembre\u00a02020. L\u2019admissibilit\u00e9 au programme \u00e9tait complexe et l\u2019accessibilit\u00e9 \u00e9tait quelque peu restrictive, de sorte que les propri\u00e9taires d\u2019immeubles commerciaux devaient r\u00e9duire de 75 % le loyer de certaines \u00ab\u00a0petites entreprises locataires\u00a0\u00bb ayant subi une baisse de revenu moyenne de 70\u00a0% d\u2019avril\u00a02020 \u00e0 juin\u00a02020. De leur c\u00f4t\u00e9, les propri\u00e9taires d\u2019immeubles commerciaux ont re\u00e7u une subvention f\u00e9d\u00e9rale de 50\u00a0% et une subvention du gouvernement de Qu\u00e9bec de 12,5\u00a0% relativement au montant du loyer remis.<\/p>\n M\u00eame si chaque subvention est imposable \u00e0 titre d\u2019aide gouvernementale, il peut y avoir des diff\u00e9rences de traitement entre les normes comptables et la Loi de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n En vertu des normes comptables actuelles, l\u2019aide gouvernementale li\u00e9e aux d\u00e9penses ou aux revenus courants est incluse dans le revenu pendant l\u2019exercice o\u00f9 tombe la p\u00e9riode de r\u00e9clamation. La subvention peut \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e comme une ligne distincte dans les \u00e9tats financiers ou d\u00e9duite des d\u00e9penses connexes.<\/p>\n Aux fins de l\u2019imp\u00f4t, la SSUC et la SUCL doivent \u00eatre incluses dans le revenu durant l\u2019ann\u00e9e o\u00f9 termine la p\u00e9riode de r\u00e9clamation, m\u00eame si aucun montant n\u2019a \u00e9t\u00e9 re\u00e7u. Toutefois, le montant de la subvention re\u00e7ue en vertu de l\u2019AUCLC et le montant la radiation de pr\u00eat en vertu de la CUEC doivent \u00eatre inclus dans le revenu durant l\u2019ann\u00e9e d\u2019imposition o\u00f9 les fonds ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7us. Dans le cas de la CUEC, si le solde du pr\u00eat n\u2019est pas rembours\u00e9 avant la date limite ou si une partie ou la totalit\u00e9 du pr\u00eat ne peut pas \u00eatre rembours\u00e9e, le contribuable peut \u00eatre assujetti \u00e0 des cons\u00e9quences fiscales suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n La pand\u00e9mie a perturb\u00e9 le secteur immobilier puisque de nombreuses entreprises ont subi des baisses de revenus en raison de fermetures. En cons\u00e9quence, des propri\u00e9taires ne percevaient pas le loyer auquel ils avaient droit et, pour all\u00e9ger le fardeau financier des locataires, il n\u2019\u00e9tait pas rare qu\u2019ils leur offrent des all\u00e8gements de loyer sous forme de report ou d\u2019exon\u00e9ration de paiements de loyer.<\/p>\n En vertu des r\u00e8gles comptables actuelles, de telles modifications de bail seraient class\u00e9es comme un nouveau bail entre les parties, ce qui n\u00e9cessiterait la d\u00e9comptabilisation du bail pr\u00e9c\u00e9dent. La charge de travail requise pour refl\u00e9ter ce traitement et l\u2019incidence qui en aurait d\u00e9coul\u00e9 sur les \u00e9tats financiers a suscit\u00e9 des pr\u00e9occupations chez les pr\u00e9parateurs. Afin de calmer ces pr\u00e9occupations et d\u2019all\u00e9ger la charge de travail des pr\u00e9parateurs, le Conseil des normes comptables a permis aux pr\u00e9parateurs de choisir de ne pas comptabiliser les all\u00e8gements de loyer comme \u00e9tant un nouveau bail lorsque ces all\u00e8gements sont conformes aux conditions suivantes[5]<\/a>\u00a0:<\/p>\n Gr\u00e2ce \u00e0 cet all\u00e8gement, tous les baux peuvent continuer d\u2019\u00eatre comptabilis\u00e9s tels qu\u2019originalement n\u00e9goci\u00e9s. Tout report de loyer sera consid\u00e9r\u00e9 comme un loyer \u00e0 payer ou \u00e0 recevoir et toute exon\u00e9ration de loyer peut \u00eatre comptabilis\u00e9e comme une r\u00e9duction de revenus durant la p\u00e9riode vis\u00e9e par les paiements de loyer.<\/p>\n Lors de la pr\u00e9paration des \u00e9tats financiers de fin d\u2019exercice, il sera important de tenir compte des questions et des points suivants\u00a0:<\/p>\n Au-del\u00e0 des all\u00e8gements de loyer, la recouvrabilit\u00e9 des d\u00e9biteurs pourrait \u00eatre compromise. Certains locataires ont souffert de fermetures prolong\u00e9es et les provisions pour cr\u00e9ances douteuses et cr\u00e9ances irr\u00e9couvrables pourraient s\u2019av\u00e9rer plus \u00e9lev\u00e9es que par le pass\u00e9 pour les propri\u00e9taires immobiliers. Il est \u00e0 noter que ces cr\u00e9ances peuvent offrir certaines \u00e9conomies d\u2019imp\u00f4t sur les montants de revenu \u00e0 recevoir, tandis que les imp\u00f4ts qui s\u2019y rattachent sont actuellement exigibles.<\/p>\n Est-il trop t\u00f4t pour reconna\u00eetre une d\u00e9pr\u00e9ciation d\u2019un immeuble locatif? Nous ne savons toujours pas \u00e0 quoi ressemblera le monde post-pand\u00e9mie, mais il est important de tenir compte des points suivants qui ont une incidence directe sur la valeur des immeubles locatifs\u00a0:<\/p>\n Tous les points ci-dessus peuvent d\u00e9noter la possibilit\u00e9 d\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation de la valeur de l\u2019immeuble locatif.<\/p>\n Pour certaines cat\u00e9gories d\u2019actifs qui ont \u00e9t\u00e9 davantage touch\u00e9es par les fermetures, il peut y avoir un probl\u00e8me de continuit\u00e9 d\u2019exploitation. L\u2019absence de touristes et de voyages d\u2019affaires a eu des r\u00e9percussions sur les h\u00f4teliers, les restaurateurs et les centres de divertissement (th\u00e9\u00e2tres, cin\u00e9mas, etc.). Ces actifs immobiliers peuvent-ils \u00eatre r\u00e9affect\u00e9s? Seront-ils vendus \u00e0 perte?<\/p>\n Il ne fait aucun doute que 2020 a \u00e9t\u00e9 une ann\u00e9e inhabituelle, o\u00f9 les entreprises ont eu peu ou pas de contr\u00f4le sur le respect des engagements \u00e0 l\u2019\u00e9gard de leur dette. Pour plusieurs entreprises, le non-respect de ces engagements n\u2019\u00e9tait pas le r\u00e9sultat d\u2019une mauvaise gestion, mais plut\u00f4t de fermetures impos\u00e9es. Les moratoires sur le remboursement des pr\u00eats hypoth\u00e9caires ont aid\u00e9 dans bien des cas, mais ils ne constituent pas une solution permanente. Une bonne gestion des flux de tr\u00e9sorerie, des projections englobant divers sc\u00e9narios et la transparence aupr\u00e8s des pr\u00eateurs sont essentielles en ces temps difficiles.<\/p>\n M\u00eame si l\u2019ann\u00e9e 2020 fait peut-\u00eatre partie de notre pass\u00e9 collectif, la pand\u00e9mie continue aujourd\u2019hui de toucher de nombreuses personnes et entreprises. Le d\u00e9ploiement des vaccins et l\u2019\u00e9volution des mesures sanitaires apportent un nouvel espoir pour la sant\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 de tous, mais il est encore trop t\u00f4t pour dire avec certitude dans quelle mesure l\u2019ann\u00e9e 2021 sera diff\u00e9rente pour les propri\u00e9taires d\u2019entreprise. L\u2019incertitude et la nature sans pr\u00e9c\u00e9dent de la pand\u00e9mie pourraient certainement expliquer la complexit\u00e9 de la situation.<\/p>\n Cela dit, il est essentiel de comprendre l\u2019effet des mesures de lutte contre la COVID-19 prises par les propri\u00e9taires d\u2019entreprise et les gouvernements pour bien \u00e9valuer les consid\u00e9rations fiscales et financi\u00e8res, et leurs r\u00e9percussions sur les \u00e9tats financiers de fin d\u2019exercice.<\/p>\n [1]<\/a> Le point de comparaison choisi, quel qu\u2019il soit, doit \u00eatre appliqu\u00e9 uniform\u00e9ment durant certaines p\u00e9riodes tout au long du programme.<\/p>\n [2]<\/a> La m\u00e9thode comptable choisie doit \u00eatre appliqu\u00e9e de fa\u00e7on uniforme pendant toute la dur\u00e9e du programme.<\/p>\n [3]<\/a> La notion du terme \u00ab\u00a0affili\u00e9\u00a0\u00bb est bas\u00e9e sur des r\u00e8gles fiscales sp\u00e9cifiques.<\/p>\nCompte d\u2019urgence pour les entreprises canadiennes (\u00ab\u00a0CUEC\u00a0\u00bb)<\/span><\/h2>\n
Subvention salariale d\u2019urgence du Canada (\u00ab\u00a0SSUC\u00a0\u00bb)<\/span><\/h2>\n
Subvention d\u2019urgence du Canada pour le loyer (\u00ab SUCL \u00bb)<\/span><\/h2>\n
Aide d\u2019urgence du Canada pour le loyer commercial (\u00ab AUCLC \u00bb)<\/span><\/h2>\n
Aide gouvernementale<\/span><\/h2>\n
Comptabilisation des baux<\/span><\/h2>\n
\n
Autres consid\u00e9rations financi\u00e8res<\/span><\/h2>\n
Recouvrabilit\u00e9 des d\u00e9biteurs<\/span><\/h2>\n
D\u00e9pr\u00e9ciation et continuit\u00e9 d\u2019exploitation<\/span><\/h2>\n
\n
Engagement \u00e0 l\u2019\u00e9gard des dettes et \u00e9v\u00e9nements subs\u00e9quents<\/span><\/h2>\n