{"id":18417,"date":"2021-11-16T19:02:44","date_gmt":"2021-11-16T18:02:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=18417"},"modified":"2021-11-22T15:19:10","modified_gmt":"2021-11-22T14:19:10","slug":"dans-les-manchettes-espace-gavin-reiff-investisseurs-strategiques-et-locataires-sadapter-a-la-nouvelle-realite","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/dans-les-manchettes-espace-gavin-reiff-investisseurs-strategiques-et-locataires-sadapter-a-la-nouvelle-realite\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Gavin Reiff | Investisseurs strat\u00e9giques et locataires : s\u2019adapter \u00e0 la nouvelle r\u00e9alit\u00e9"},"content":{"rendered":"

Auteur: Gavin Reiff, Ing., MBA, Vice-pr\u00e9sident, RICHTER S.E.N.C.R.L.<\/p>\n

Article paru initialement dans le magazine\u00a0Espace Montr\u00e9al, volume 30, #2, 2021<\/a>.<\/p>\n

Les villes et les communaut\u00e9s o\u00f9 nous vivons sont des t\u00e9moins de l\u2019histoire. Pensez au trac\u00e9 des rues, aux r\u00e9seaux de services publics, au cachet sp\u00e9cial de votre quartier et de votre centre-ville, ainsi qu\u2019aux b\u00e2timents priv\u00e9s et aux institutions publiques telles que les mairies et les biblioth\u00e8ques. Leur emplacement, leur taille, leur forme construite, leur opulence (ou leur sobri\u00e9t\u00e9) repr\u00e9sentent des t\u00e9moignages physiques des pr\u00e9f\u00e9rences des habitants de la r\u00e9gion au fil du temps. Le style de chaque b\u00e2timent marque leurs pr\u00e9f\u00e9rences de fa\u00e7on ind\u00e9l\u00e9bile dans du m\u00e9tal, du b\u00e9ton et du verre.<\/p>\n

Chaque lampadaire, intersection et b\u00e2timent poss\u00e8de une histoire qui int\u00e9resserait les historiens et les arch\u00e9ologues urbains. Ils se demanderaient \u00ab\u00a0Pourquoi est-il \u00e0 cet endroit?\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0Pourquoi en avait-on besoin?\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0Qu\u2019y avait-il auparavant \u00e0 cet endroit?\u00a0\u00bb, \u00ab\u00a0Qui a financ\u00e9 sa construction?\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0Que va-t-il devenir?\u00a0\u00bb. Nous pourrions discourir longuement sur le sujet, mais pour les besoins de cet article, contentons-nous de savoir que les pr\u00e9f\u00e9rences des personnages principaux de ces histoires ont contribu\u00e9 \u00e0 fa\u00e7onner l\u2019environnement b\u00e2ti, les communaut\u00e9s et les villes qui influencent notre vie quotidienne.<\/p>\n

On a d\u00e9j\u00e0 dit que les villes constituent l\u2019une des plus grandes inventions de l\u2019humanit\u00e9. Elles offrent de la s\u00e9curit\u00e9, des occasions sociales, des occasions \u00e9conomiques et des choix. Elles favorisent \u00e9galement le transfert de connaissances, les \u00e9conomies d\u2019\u00e9chelle et de gamme, les institutions et la sp\u00e9cialisation. Les villes ont aussi des inconv\u00e9nients inh\u00e9rents, bien que l\u2019histoire r\u00e9cente indique qu\u2019elles pr\u00e9sentent un net avantage. L\u2019ONU estime qu\u2019en 2007, davantage de personnes sur la plan\u00e8te vivaient dans des villes que dans des communaut\u00e9s rurales et, d\u2019ici 2050, plus des deux\u00a0tiers de la population mondiale r\u00e9sideront dans des villes.<\/p>\n

 <\/p>\n

Comment notre relation avec les villes a chang\u00e9<\/span><\/h2>\n

Lorsque nous avons entam\u00e9 cette nouvelle d\u00e9cennie, les ann\u00e9es\u00a02020, tout portait \u00e0 croire que notre pr\u00e9f\u00e9rence pour les environnements urbains perdurerait. L\u2019urbanisation continue et l\u2019\u00e9mergence de m\u00e9gapoles semblaient aller de soi. Puis, le monde a chang\u00e9. Tous les citoyens, dans tous les continents, tous les pays et toutes les villes, ont connu une crise sanitaire mondiale pr\u00e9dite par les scientifiques, mais si incroyable que nous ne pouvions la concevoir. Les facteurs \u00e9conomiques, sociaux et g\u00e9opolitiques qui d\u00e9terminent nos pr\u00e9f\u00e9rences ont chang\u00e9 rapidement et de fa\u00e7on spectaculaire. Puis, tout a chang\u00e9. Notre attitude en tant que soci\u00e9t\u00e9 envers la s\u00e9curit\u00e9 de la cha\u00eene d\u2019approvisionnement et la r\u00e9partition des ressources s\u2019est repli\u00e9e sur elle-m\u00eame. De mani\u00e8re d\u00e9fensive et protectrice, nos pr\u00e9f\u00e9rences quant \u00e0 la fa\u00e7on dont nous utilisons notre environnement b\u00e2ti et interagissons avec les gens ont chang\u00e9.<\/p>\n

Ce que nous recherchions auparavant dans l\u2019urbanisme (densit\u00e9, proximit\u00e9, commodit\u00e9, acc\u00e8s, efficacit\u00e9, divertissement) et les biens partag\u00e9s (espaces de travail communautaires, covoiturage, biens collectifs) deviennent des facteurs de propagation du risque sanitaire. Nous nous isolons et manifestons une pr\u00e9f\u00e9rence pour les biens priv\u00e9s et \u00e0 usage unique. La demande pour les transports priv\u00e9s (voitures, bicyclettes), les espaces verts ext\u00e9rieurs et les \u00e9quipements priv\u00e9s a augment\u00e9. Comme il fallait s\u2019y attendre, elle a entra\u00een\u00e9 une demande accrue pour de plus grands espaces de vie dot\u00e9s d\u2019\u00e9quipements priv\u00e9s tels que des bureaux \u00e0 domicile, des salles d\u2019exercice, des cin\u00e9mas sur place et des piscines.<\/p>\n

Tout cela s\u2019est traduit par un renversement de sch\u00e9mas migratoires bien \u00e9tablis. La population d\u00e9serte les villes. Il est n\u00e9anmoins impossible de savoir si ces sch\u00e9mas migratoires modifieront de fa\u00e7on permanente notre pr\u00e9f\u00e9rence ant\u00e9rieure pour les environnements urbains. Il est toutefois probable que les villes conserveront leur pertinence. Les recherches indiquent que les gens ont d\u00e9m\u00e9nag\u00e9 dans la m\u00eame r\u00e9gion g\u00e9ographique et \u00e9conomique, et on constate une hausse de l\u2019activit\u00e9 et des prix de l\u2019immobilier dans de nombreuses villes nord-am\u00e9ricaines.<\/p>\n

 <\/p>\n

R\u00e9percussions sur l\u2019immobilier commercial<\/span><\/h2>\n

Notre relation avec nos villes sera sans contredit diff\u00e9rente de ce qu\u2019elle \u00e9tait durant la pr\u00e9c\u00e9dente d\u00e9cennie. Bien que ce ne soit pas n\u00e9cessairement une mauvaise chose, les investisseurs, les exploitants et les utilisateurs de l\u2019immobilier commercial doivent n\u00e9anmoins s\u2019y pr\u00e9parer.<\/p>\n

Secteur des locaux pour bureaux \u00a0<\/strong><\/h3>\n

\u00a0<\/strong>Le secteur des locaux pour bureaux sera fa\u00e7onn\u00e9 par les pr\u00e9f\u00e9rences des gens et des organisations qui les utilisent. Les locataires \u00e9valuent les demandes de leurs employ\u00e9s qui d\u00e9sirent une flexibilit\u00e9 accrue, tandis que certaines organisations importantes sont pass\u00e9es \u00e0 un mod\u00e8le enti\u00e8rement \u00e0 distance. Pour les organisations qui choisissent de fonctionner en dehors des locaux physiques, ce qui, selon le secteur de l\u2019immobilier, devrait repr\u00e9senter la majorit\u00e9 des employeurs, nous pourrions observer l\u2019\u00e9mergence d\u2019un mod\u00e8le hybride comprenant une augmentation des espaces de travail priv\u00e9s, des bureaux \u00e0 la carte, ainsi que des bureaux satellites et \u00e0 court terme con\u00e7us pour rapprocher physiquement les espaces de bureaux des milieux de vie des employ\u00e9s.<\/p>\n

Secteur industriel<\/h3>\n

Le secteur industriel a tir\u00e9 parti d\u2019une demande accrue d\u2019espaces dans toutes les grandes villes et les centres de distribution r\u00e9gionaux. L\u2019\u00e9volution r\u00e9cente de notre pr\u00e9f\u00e9rence pour une cha\u00eene d\u2019approvisionnement plus s\u00e9curitaire a fait augmenter la demande, car les exploitants ont besoin d\u2019espace industriel pour fabriquer et stocker des produits, tout en g\u00e9rant leurs affaires. Dans le contexte d\u2019une d\u00e9pendance accrue des consommateurs envers la logistique, de l\u2019achat de marchandises en ligne et d\u2019une offre limit\u00e9e, on observe une pression accrue sur les loyers, tandis que les locataires doivent relever le d\u00e9fi de trouver des locaux optimaux.<\/p>\n

Nous assistons aujourd\u2019hui \u00e0 une dichotomie des pr\u00e9f\u00e9rences\u00a0: les gens recherchant les avantages des villes tout en b\u00e9n\u00e9ficiant des atouts des environnements \u00e0 faible densit\u00e9. Avec des populations stables, voire en augmentation, les ingr\u00e9dients sont r\u00e9unis pour l\u2019expansion physique et l\u2019adaptation de notre environnement b\u00e2ti, ainsi que pour une hausse des d\u00e9localisations.<\/p>\n

 <\/p>\n

Consid\u00e9rations personnelles et professionnelles relatives au d\u00e9m\u00e9nagement<\/h2>\n

Si le macro-environnement a eu des r\u00e9percussions sur vos pr\u00e9f\u00e9rences commerciales et personnelles et que vous envisagez une relocalisation, certains facteurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration.<\/p>\n

Investissement<\/h3>\n

Selon votre situation, vous pourriez acqu\u00e9rir de nouveaux locaux. N\u00e9anmoins, avant d\u2019investir, vous devez pr\u00e9voir une dur\u00e9e plus longue et des capitaux disponibles pour les placements et avoir confiance dans les param\u00e8tres \u00e9conomiques fondamentaux de votre nouveau secteur.<\/p>\n

En tant que propri\u00e9taire de l\u2019actif, vous pouvez occuper l\u2019immeuble ind\u00e9finiment et, si le march\u00e9 est propice, vous b\u00e9n\u00e9ficierez de l\u2019appr\u00e9ciation du capital de l\u2019actif tout en \u00e9tant prot\u00e9g\u00e9 contre les pressions inflationnistes sur les loyers. Il y a certainement des risques \u00e0 poss\u00e9der un bien immobilier, car vous devrez assumer les frais d\u2019exploitation (imp\u00f4ts fonciers, services publics), quel que soit son taux d\u2019occupation, et des co\u00fbts en capital pour r\u00e9parer et am\u00e9liorer l\u2019actif \u00e0 des fins de s\u00e9curit\u00e9 et de positionnement sur le march\u00e9.<\/p>\n

Imp\u00f4t et municipalit\u00e9<\/h3>\n

La municipalit\u00e9 o\u00f9 vous choisissez d\u2019exercer vos activit\u00e9s a de nombreuses r\u00e9percussions pour les investisseurs, les exploitants et les locataires de biens immobiliers. Tout d\u2019abord, l\u2019emplacement de votre bien immobilier constitue un facteur important de son \u00e9valuation fonci\u00e8re et du montant des imp\u00f4ts \u00e0 payer chaque ann\u00e9e. En outre, lors de l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier, la valeur de l\u2019actif et la municipalit\u00e9 d\u00e9terminent le montant des droits de mutation immobili\u00e8re.<\/p>\n

Par le biais de leurs r\u00e8glements de zonage et d\u2019autres outils, les municipalit\u00e9s jouent \u00e9galement un r\u00f4le important pour d\u00e9terminer si, et dans quelle mesure, les biens immobiliers peuvent \u00eatre r\u00e9affect\u00e9s ou r\u00e9am\u00e9nag\u00e9s.<\/p>\n

Consid\u00e9rations li\u00e9es aux capitaux<\/h3>\n

Un actif immobilier bien situ\u00e9 et de format appropri\u00e9 fournit g\u00e9n\u00e9ralement des flux de tr\u00e9sorerie raisonnablement constants et une protection inh\u00e9rente contre l\u2019inflation. L\u2019acquisition et l\u2019exploitation d\u2019un tel bien exigent \u00e9galement beaucoup de capitaux. En changeant de municipalit\u00e9 et en prenant une d\u00e9cision immobili\u00e8re connexe, votre profil de flux de tr\u00e9sorerie et vos besoins en capitaux pourraient vraisemblablement changer.<\/p>\n

Il serait prudent de revoir et de mettre \u00e0 jour vos besoins en capitaux \u00e0 court et \u00e0 long terme avant d\u2019arr\u00eater une d\u00e9cision immobili\u00e8re. Au cours des derniers mois, les march\u00e9s offraient des capitaux d\u2019emprunt, mais les pr\u00eateurs ont revu leurs crit\u00e8res de financement afin de favoriser des flux de tr\u00e9sorerie de meilleure qualit\u00e9 et plus durables ainsi qu\u2019une s\u00e9curit\u00e9 accrue.<\/p>\n

Cr\u00e9dit-bail<\/h3>\n

Si votre situation est plus transitoire, la location de nouveaux locaux pourrait mieux vous convenir. Au cours des derniers mois, les relations de location et la documentation connexe ont \u00e9t\u00e9 mises \u00e0 rude \u00e9preuve.<\/p>\n

Les locataires ont montr\u00e9 qu\u2019ils avaient de plus en plus besoin de souplesse, notamment de baux de plus courte dur\u00e9e, de plus d\u2019options, de d\u00e9p\u00f4ts moins importants et du droit de r\u00e9silier le bail avant terme, en particulier en cas de force majeure et de fermetures impos\u00e9es par le gouvernement. Tous ces \u00e9l\u00e9ments repr\u00e9sentent un transfert de risque du locataire au propri\u00e9taire et refl\u00e8tent un climat d\u2019incertitude auquel les entreprises se sont habitu\u00e9es. Leur manque de visibilit\u00e9 rend difficile la prise de d\u00e9cisions commerciales \u00e0 long terme, notamment en ce qui concerne les niveaux de dotation, les biens d\u2019\u00e9quipement et la gestion des stocks. Toutes ces d\u00e9cisions commerciales d\u00e9terminent en fin de compte leurs besoins en mati\u00e8re d\u2019immobilier.<\/p>\n

 <\/p>\n

Nous entretenons une relation complexe avec l\u2019immobilier, et les villes qui en d\u00e9pendent, car l\u2019immobilier est statique et durable, tandis que nos pr\u00e9f\u00e9rences varient avec le temps. En raison de cette dichotomie, il faut s\u2019attendre \u00e0 ce que les gens d\u00e9m\u00e9nagent leurs entreprises et leurs r\u00e9sidences plusieurs fois au cours de leur vie.<\/p>\n

Nous n\u2019avons fait qu\u2019effleurer l\u2019enjeu en surface en identifiant et en explorant les \u00e9l\u00e9ments \u00e0 prendre en compte lors d\u2019une migration et nous n\u2019avons pas encore explor\u00e9 les caract\u00e9ristiques uniques de chaque actif immobilier. Comme dans la plupart des prises de d\u00e9cisions, il n\u2019existe pas de solution parfaite, mais une approche disciplin\u00e9e et \u00e9clair\u00e9e vous permettra de prendre une meilleure d\u00e9cision.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Si le macro-environnement a eu des r\u00e9percussions sur vos pr\u00e9f\u00e9rences commerciales et personnelles et que vous envisagez une relocalisation, certains facteurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1358],"class_list":["post-18417","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-nouvelles-la-vie-chez-richter"],"acf":[],"yoast_head":"\nDans les manchettes | Espace | Gavin Reiff | Investisseurs strat\u00e9giques et locataires : s\u2019adapter \u00e0 la nouvelle r\u00e9alit\u00e9 - Richter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Si le macro-environnement a eu des r\u00e9percussions sur vos pr\u00e9f\u00e9rences commerciales et personnelles et que vous envisagez une relocalisation, certains facteurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration. 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Si le macro-environnement a eu des r\u00e9percussions sur vos pr\u00e9f\u00e9rences commerciales et personnelles et que vous envisagez une relocalisation, certains facteurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/dans-les-manchettes-espace-gavin-reiff-investisseurs-strategiques-et-locataires-sadapter-a-la-nouvelle-realite\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/dans-les-manchettes-espace-gavin-reiff-investisseurs-strategiques-et-locataires-sadapter-a-la-nouvelle-realite\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/dans-les-manchettes-espace-gavin-reiff-investisseurs-strategiques-et-locataires-sadapter-a-la-nouvelle-realite\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Richter\",\"item\":\"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/accueil\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Insights\",\"item\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":3,\"name\":\"Dans les manchettes | Espace | Gavin Reiff | Investisseurs strat\u00e9giques et locataires : s\u2019adapter \u00e0 la nouvelle r\u00e9alit\u00e9\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/\",\"name\":\"Richter\",\"description\":\"Un site utilisant WordPress\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"fr-FR\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/#organization\",\"name\":\"Richter\",\"url\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/#\/schema\/logo\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/www.richter.ca\/wp-content\/uploads\/2018\/08\/logo.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.richter.ca\/wp-content\/uploads\/2018\/08\/logo.png\",\"width\":128,\"height\":24,\"caption\":\"Richter\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.www.richter.ca\/#\/schema\/logo\/image\/\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/Richtercanada\/\",\"https:\/\/x.com\/richtercanada\",\"https:\/\/www.instagram.com\/richtercanada\",\"https:\/\/www.linkedin.com\/company\/richter\/?trk=hb_tab_compy_id_255303\"],\"address\":[{\"@type\":\"PostalAddress\",\"addressLocality\":\"Montreal, QC, Canada\",\"postalCode\":\"H3A 0G6\",\"streetAddress\":\"1981 McGill College, #1100 The Richter Tower\"},{\"@type\":\"PostalAddress\",\"addressLocality\":\"Toronto, ON, Canada\",\"postalCode\":\"M5J 2T3\",\"streetAddress\":\"181 Bay St. #3510 Bay Wellington Tower\"},{\"@type\":\"PostalAddress\",\"addressLocality\":\"Chicago, IL, United States\",\"postalCode\":\"60606\",\"streetAddress\":\"200 South Wacker, #3100\"}],\"contactPoint\":[{\"@type\":\"ContactPoint\",\"telephone\":\"+1-514-934-3400\",\"contactType\":\"Montreal office\"},{\"@type\":\"ContactPoint\",\"telephone\":\"+1-416-488-2345\",\"contactType\":\"Toronto office\"},{\"@type\":\"ContactPoint\",\"telephone\":\"+1-312-828-0800\",\"contactType\":\"Chicago office\"}]}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Dans les manchettes | Espace | Gavin Reiff | Investisseurs strat\u00e9giques et locataires : s\u2019adapter \u00e0 la nouvelle r\u00e9alit\u00e9 - Richter","description":"Si le macro-environnement a eu des r\u00e9percussions sur vos pr\u00e9f\u00e9rences commerciales et personnelles et que vous envisagez une relocalisation, certains facteurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration. 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