{"id":18428,"date":"2021-11-19T22:12:00","date_gmt":"2021-11-19T21:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=18428"},"modified":"2024-02-16T17:30:38","modified_gmt":"2024-02-16T16:30:38","slug":"dans-les-manchettes-espace-vincent-de-angelis-naviguer-dans-le-labyrinthe-fiscal-lentrepreneur-et-limmobilier","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/dans-les-manchettes-espace-vincent-de-angelis-naviguer-dans-le-labyrinthe-fiscal-lentrepreneur-et-limmobilier\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Vincent De Angelis | Naviguer dans le labyrinthe fiscal : l\u2019entrepreneur et l\u2019immobilier"},"content":{"rendered":"

Par : Vincent De Angelis, CPA, CA, associ\u00e9, Richter<\/em><\/p>\n

Avec la contribution de Harvey Sands, CPA, CA, IAS, consultant, Richter; Jenna Schwartz, LL. B., B.C.L., vice-pr\u00e9sidente, Richter; et Katherine Borsellino, LL. B, J.D., LL. M. Fiscalit\u00e9, premi\u00e8re directrice, Richter<\/em><\/p>\n

Article paru initialement dans le magazine Espace Montr\u00e9al, volume 30, #3, 2021<\/a>.<\/p>\n

L\u2019immobilier est souvent une cat\u00e9gorie d\u2019investissement qui attire les propri\u00e9taires d\u2019entreprise prosp\u00e8res, peu importe d\u2019o\u00f9 provient leur patrimoine et la mani\u00e8re dont ils l\u2019ont accumul\u00e9. Les biens immobiliers, qu\u2019ils soient r\u00e9sidentiels, commerciaux ou industriels, sont consid\u00e9r\u00e9s par de nombreux propri\u00e9taires d\u2019entreprise prosp\u00e8res comme d\u2019excellents investissements qui font aussi figure de troph\u00e9es. Il s\u2019agit d\u2019actifs corporels qui peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s \u00e0 la fois comme une rente (en raison de sa capacit\u00e9 \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus) et comme un g\u00e9n\u00e9rateur de richesse (car la valeur de ces actifs a tendance \u00e0 augmenter compte tenu de l\u2019offre limit\u00e9e de terrains). De plus, ces biens immobiliers peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme transf\u00e9rables d\u2019une g\u00e9n\u00e9ration \u00e0 l\u2019autre si un bon gestionnaire s\u2019investit tout au long de la d\u00e9tention de ces actifs.<\/p>\n

Il y a de nombreuses cons\u00e9quences fiscales qui devraient \u00eatre prises en consid\u00e9ration afin de comprendre les b\u00e9n\u00e9fices potentiels apr\u00e8s imp\u00f4ts et la r\u00e9alisation des flux de tr\u00e9sorerie provenant du revenu net d\u2019exploitation apr\u00e8s imp\u00f4ts. Le tout d\u00e9pend sur une multitude de facteurs; par exemple, si l\u2019investissement se qualifie comme un bien passif, ou constitue plut\u00f4t une entreprise ou est li\u00e9 \u00e0 des activit\u00e9s d\u2019exploitation ou si le bien va \u00eatre d\u00e9tenu \u00e0 long terme ou \u00e0 court terme. Ces concepts seront discut\u00e9s dans cet article, et ce, pour chacune des phases du cycle de vie du bien immobilier. Ceci \u00e9tant dit, il est primordial de se rappeler que ces cons\u00e9quences fiscales \u00e9voluent avec le temps et que l\u2019\u00e9valuation des implications fiscales doit se faire de fa\u00e7on r\u00e9currente. \u00c0 mesure que les attentes \u00e0 l\u2019\u00e9gard des biens immobiliers changent au fil du temps, que ce soit en raison de l\u2019\u00e9volution des conditions du march\u00e9 ou simplement en raison de la r\u00e9affectation d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 existante, le fardeau fiscal changera aussi.<\/p>\n

Les r\u00e9percussions de la pand\u00e9mie sur les \u00e9conomies f\u00e9d\u00e9rale et provinciales du Canada et la n\u00e9cessit\u00e9 imminente d\u2019une gestion comptable et fiscale des d\u00e9ficits records engendr\u00e9s par les mesures de relance en r\u00e9ponse \u00e0 la pand\u00e9mie auront certainement une incidence additionnelle sur l\u2019imposition du revenu de placement et la r\u00e9alisation des gains en capital. Par cons\u00e9quent, l\u2019imposition et la gestion des risques doivent \u00eatre prises en compte dans l\u2019acquisition d\u2019actifs et la gestion de portefeuille.<\/p>\n

Biens immobiliers locatifs<\/span><\/h2>\n

En ce qui a trait au financement de ces immeubles, l\u2019entrepreneur peut utiliser les fonds accumul\u00e9s dans une compagnie (ci-apr\u00e8s, une \u00ab\u2009soci\u00e9t\u00e9\u2009\u00bb). Au moment de l\u2019acquisition immobili\u00e8re, des questions li\u00e9es \u00e0 la structure juridique se posent. Les biens immobiliers devraient-ils \u00eatre d\u00e9tenus dans une seule soci\u00e9t\u00e9, plusieurs soci\u00e9t\u00e9s, dans une soci\u00e9t\u00e9 de personnes ou en coentreprise avec d\u2019autres copropri\u00e9taires? Qui et quels gestionnaires immobiliers engagera-t-on pour superviser et g\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9? Ces gestionnaires seront-ils employ\u00e9s ou seront-ils des sous-traitants dans une entit\u00e9 distincte? De plus, il est imp\u00e9ratif que les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s soient consid\u00e9r\u00e9s comme du revenu d\u2019entreprise ou du revenu de placement r\u00e9sultant ainsi en une diff\u00e9rence dans les taux d\u2019imposition applicables \u00e0 chacun de ces types de revenu.<\/p>\n

Chaque d\u00e9cision prise aura une incidence sur les implications fiscales. Une bonne compr\u00e9hension des enjeux ayant une implication sur le fardeau fiscal peut aider \u00e0 maximiser les revenus apr\u00e8s imp\u00f4ts. \u00c9tant donn\u00e9 qu\u2019il y a plusieurs combinaisons d\u2019entit\u00e9s et de structures juridiques qui existent, pour le reste de cet article, nous supposerons que notre entrepreneur canadien se lance dans des acquisitions immobili\u00e8res en utilisant une soci\u00e9t\u00e9 canadienne pour acheter des biens immobiliers au Qu\u00e9bec en 2021.<\/p>\n

Si le bien immobilier acquis vise \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des loyers, la soci\u00e9t\u00e9 canadienne peut \u00eatre assujettie \u00e0 divers taux d\u2019imp\u00f4t qui devront \u00eatre appliqu\u00e9s \u00e0 ses revenus imposables. Dans un sc\u00e9nario de base o\u00f9 l\u2019entreprise g\u00e9n\u00e8re un b\u00e9n\u00e9fice net d\u2019exploitation et a peu d\u2019employ\u00e9s, elle sera assujettie au taux le plus \u00e9lev\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur le revenu des soci\u00e9t\u00e9s. Ce taux \u00e9lev\u00e9 vise \u00e0 r\u00e9pliquer le taux d\u2019imp\u00f4t sur le revenu comme si l\u2019actionnaire individuel percevait directement les loyers. Par exemple, un particulier r\u00e9sidant au Qu\u00e9bec qui gagne un revenu net d\u2019exploitation sera impos\u00e9 au taux marginal d\u2019imposition le plus \u00e9lev\u00e9, soit 53,31 %. Si une soci\u00e9t\u00e9 qui per\u00e7oit certains loyers est assujettie au taux \u00e9lev\u00e9 de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu des soci\u00e9t\u00e9s, son taux d\u2019imposition sera de 50,17 %.<\/p>\n

Le taux d\u2019imposition des soci\u00e9t\u00e9s le plus \u00e9lev\u00e9 de 50,17 % comprend, entre autres, un imp\u00f4t remboursable administr\u00e9 par le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral. Une fois que la soci\u00e9t\u00e9 verse un dividende imposable \u00e0 son actionnaire dans le cadre de la redistribution de ses b\u00e9n\u00e9fices apr\u00e8s imp\u00f4t, elle peut avoir droit \u00e0 un remboursement d\u2019imp\u00f4t. Cela a pour effet de ramener le taux d\u2019imposition de la soci\u00e9t\u00e9 de 50,17 % \u00e0 19,5 % apr\u00e8s le remboursement d\u2019imp\u00f4t. En supposant que la soci\u00e9t\u00e9 verse le dividende \u00e0 l\u2019entrepreneur individuel, le taux d\u2019imp\u00f4t sur le revenu des particuliers applicable au dividende serait de 48,07 %. En fin de compte, si la soci\u00e9t\u00e9 gagne un revenu net de 100 $, cela repr\u00e9senterait 41,84 $ dans la poche de l\u2019entrepreneur apr\u00e8s la distribution. Enfin, c\u2019est moins que si l\u2019entrepreneur gagnait ces revenus personnellement, nonobstant le report de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Dans l\u2019ensemble, la diff\u00e9rence repr\u00e9sente le co\u00fbt associ\u00e9 au fait de gagner un revenu passif dans une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 moyen terme.<\/p>\n

Si la soci\u00e9t\u00e9 qui touche des loyers emploie plus de cinq employ\u00e9s \u00e0 temps plein, le taux d\u2019imposition de la soci\u00e9t\u00e9 est r\u00e9duit. Ce crit\u00e8re de \u00ab\u2009plus de cinq employ\u00e9s \u00e0 temps plein\u2009\u00bb semble correspondre \u00e0 la limite o\u00f9 le l\u00e9gislateur consid\u00e8re qu\u2019un immeuble locatif cesse d\u2019\u00eatre un simple investissement passif et devient une \u00ab\u2009entreprise\u2009\u00bb, en quelque sorte. \u00c0 ce stade, le taux d\u2019imposition de la soci\u00e9t\u00e9 passe de 50,17 % \u00e0 26,5 %. Cette diff\u00e9rence importante dans les taux compos\u00e9s d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre pourrait permettre \u00e0 l\u2019entrepreneur de conserver plus de b\u00e9n\u00e9fices non distribu\u00e9s et de les utiliser dans le cadre d\u2019acquisitions immobili\u00e8res suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Bien que le crit\u00e8re de \u00ab\u2009plus de cinq employ\u00e9s \u00e0 temps plein\u2009\u00bb semble constituer une d\u00e9limitation claire, il a donn\u00e9 lieu \u00e0 plusieurs litiges entre les autorit\u00e9s fiscales et des contribuables. Voici des exemples de questions qui ont \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9es : si un bien est d\u00e9tenu en copropri\u00e9t\u00e9, est-ce que chaque propri\u00e9taire peut r\u00e9clamer sa part des employ\u00e9s dans son nombre respectif? Combien d\u2019heures de travail correspondent \u00e0 un emploi \u00e0 temps plein?<\/p>\n

De m\u00eame, d\u2019autres exceptions s\u2019appliquent au crit\u00e8re de \u00ab\u2009plus de cinq employ\u00e9s \u00e0 temps plein\u2009\u00bb. Par exemple, si une soci\u00e9t\u00e9 se fait charger un frais de gestion par une soci\u00e9t\u00e9 du m\u00eame groupe et qu\u2019il est \u00ab\u2009raisonnable de penser\u2009\u00bb que ces frais \u00e9quivalent \u00e0 l\u2019emploi de plus de cinq employ\u00e9s, elle peut tout de m\u00eame \u00eatre admissible au taux d\u2019imposition plus bas. De plus, si des loyers sont factur\u00e9s par une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 une autre soci\u00e9t\u00e9 du m\u00eame groupe et que cette soci\u00e9t\u00e9 exploite une \u00ab\u2009entreprise exploit\u00e9e activement\u2009\u00bb, la soci\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre admissible au taux d\u2019imposition des soci\u00e9t\u00e9s plus bas.<\/p>\n

Enfin, un changement d\u2019actionnaires d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 peut avoir une incidence sur les taux d\u2019imposition applicables \u00e0 cette soci\u00e9t\u00e9. Cela peut \u00eatre le cas lorsque l\u2019un des actionnaires est un non-r\u00e9sident du Canada. Il est important de prendre cette question en consid\u00e9ration lorsqu\u2019on \u00e9tablit une structure de d\u00e9tention de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

G\u00e9rer le taux d\u2019imposition d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 est une t\u00e2che importante, car une baisse de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu donne lieu \u00e0 une accumulation plus rapide de la richesse pour l\u2019entreprise. La gestion, sur une base annuelle, des taux d\u2019imposition d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 est un \u00e9l\u00e9ment fondamental de la cr\u00e9ation de richesse pour l\u2019entrepreneur qui investit dans l\u2019immobilier.<\/p>\n

Changement de vocation<\/span><\/h2>\n

La pand\u00e9mie mondiale de COVID-19 est un exemple d\u2019\u00e9v\u00e9nement qui change la vocation des biens immobiliers. Il n\u2019est pas inhabituel de voir des propri\u00e9t\u00e9s qui \u00e9taient des propri\u00e9t\u00e9s commerciales locatives devenir des copropri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles. Ce changement aura naturellement une incidence sur les loyers per\u00e7us \u00e0 mesure que les baux commerciaux seront liquid\u00e9s ou rachet\u00e9s lors de la r\u00e9affectation des propri\u00e9t\u00e9s, mais aussi sur le caract\u00e8re imposable de toute appr\u00e9ciation de la valeur des biens immobiliers eux-m\u00eames.<\/p>\n

Comme la plupart des gens le savent, le taux d\u2019imposition des gains en capital est avantageux au Canada. Un gain en capital est d\u00e9termin\u00e9 en soustrayant le co\u00fbt fiscal et tous les co\u00fbts d\u2019ali\u00e9nation de la propri\u00e9t\u00e9 de son produit de disposition. Les gains en capital entra\u00eenent un taux d\u2019inclusion de 50 % et, pour les soci\u00e9t\u00e9s canadiennes, cela \u00e9quivaut \u00e0 un taux d\u2019imposition r\u00e9el de 25,1 %. Dans le contexte d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 canadienne, ces gains peuvent \u00e9galement contribuer au \u00ab\u2009compte de dividendes en capital\u2009\u00bb de la soci\u00e9t\u00e9. Ce compte est augment\u00e9 de 50 % de tout gain en capital r\u00e9alis\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9. Il permet \u00e0 un actionnaire de retirer des fonds de l\u2019entreprise sans avoir \u00e0 payer d\u2019imp\u00f4t personnel jusqu\u2019\u00e0 concurrence du solde de ce compte. Compte tenu de ces avantages fiscaux, les gains en capital sont un traitement recherch\u00e9 dans la gestion de la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n

Si l\u2019appr\u00e9ciation de la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas admissible au traitement des gains en capital, elle sera imposable au taux actif normal de 26,5 % de la soci\u00e9t\u00e9 (si les revenus d\u00e9passent 500\u2009000 $) et ne g\u00e9n\u00e9rera pas de contribution au compte de dividendes en capital qui pourra \u00eatre pay\u00e9 libre d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n

La question de savoir si la vente finale d\u2019un actif immobilier constitue un gain en capital ou simplement un revenu est une question de faits. Bref, il n\u2019y a pas de crit\u00e8re clair pour statuer \u00e0 cet \u00e9gard et, \u00e0 cette fin, il est imp\u00e9ratif d\u2019examiner l\u2019historique du bien immobilier. Quelle \u00e9tait l\u2019intention de l\u2019acheteur en acqu\u00e9rant la propri\u00e9t\u00e9? D\u2019en tirer un revenu, comme des loyers, ou d\u2019en g\u00e9n\u00e9rer un revenu, au moyen de la vente rapide de la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame? Quelle \u00e9tait la p\u00e9riode de d\u00e9tention de la propri\u00e9t\u00e9? Quelle est l\u2019expertise de l\u2019entrepreneur? Bien s\u00fbr, certains cas sont plus \u00e9vidents que d\u2019autres; par exemple, lorsqu\u2019un immeuble locatif d\u00e9tenu pendant des dizaines d\u2019ann\u00e9es est vendu \u00e0 un acheteur. D\u2019autres cas sont plus complexes et exigent un examen plus approfondi des nombreuses d\u00e9cisions des tribunaux.<\/p>\n

Le changement de vocation du bien immobilier pendant sa d\u00e9tention peut avoir une incidence sur l\u2019imposition du gain lors d\u2019une vente future et il sera important de prot\u00e9ger le traitement fiscal pr\u00e9f\u00e9rentiel accord\u00e9 aux gains en capital. Pour poursuivre avec l\u2019exemple ci-dessus, si une propri\u00e9t\u00e9 locative fait l\u2019objet d\u2019une conversion en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles pour une revente, le gain en capital accumul\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 ce point peut \u00eatre compromis. L\u2019Agence du revenu du Canada offre un certain all\u00e9gement pour prot\u00e9ger le traitement des gains en capital jusqu\u2019au changement de vocation, mais on doit s\u2019assurer de bien comprendre cet all\u00e9gement et de l\u2019appliquer avec prudence.<\/p>\n

Vente de biens immobiliers<\/span><\/h2>\n

Que ce soit pour financer l\u2019achat d\u2019une autre propri\u00e9t\u00e9 ou pour saisir une opportunit\u00e9, la vente d\u2019un bien immobilier peut entra\u00eener des implications fiscales importantes, soit en g\u00e9n\u00e9rant un gain en capital ou un revenu d\u2019entreprise. Si le bien immobilier a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 pour en tirer un revenu de location, de l\u2019amortissement annuel a sans doute \u00e9t\u00e9 pris. Ainsi, il peut y avoir une r\u00e9cup\u00e9ration d\u2019amortissement qui sera imposable lors de la vente de l\u2019immeuble. Si la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9tait assujettie aux taux d\u2019imposition passifs (soit le 50,17 % mentionn\u00e9 ci-dessus), cette r\u00e9cup\u00e9ration d\u2019amortissement sera assujettie au m\u00eame taux d\u2019imposition. Par contre, si les revenus \u00e9taient assujettis au taux actif (soit le 26,5 % mentionn\u00e9 ci-dessus), ce m\u00eame taux sera applicable \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration d\u2019amortissement<\/p>\n

R\u00e9sum\u00e9<\/span><\/h2>\n

Tel que discut\u00e9 ci-dessus, il y a des avantages imm\u00e9diats et \u00e0 long terme r\u00e9sultants d\u2019une bonne gestion des implications fiscales des biens immobiliers. Il s\u2019agit notamment de structurer et d\u2019assurer le suivi des activit\u00e9s de l\u2019entrepreneur et de son portefeuille immobilier pour permettre la maximisation du b\u00e9n\u00e9fice net d\u2019exploitation apr\u00e8s imp\u00f4t et l\u2019accumulation de richesse.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Il y a des avantages imm\u00e9diats et \u00e0 long terme r\u00e9sultants d\u2019une bonne gestion des implications fiscales des biens immobiliers. Il s\u2019agit notamment de structurer et d\u2019assurer le suivi des activit\u00e9s de l\u2019entrepreneur et de son portefeuille immobilier pour permettre la maximisation du b\u00e9n\u00e9fice net d\u2019exploitation apr\u00e8s imp\u00f4t et l\u2019accumulation de richesse.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1371,1387],"class_list":["post-18428","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-optimiser-vos-activites","insights-type-stade-entrepreneurial"],"acf":[],"yoast_head":"\nDans les manchettes | Espace | Vincent De Angelis | Naviguer dans le labyrinthe fiscal : l\u2019entrepreneur et l\u2019immobilier - Richter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Il y a des avantages imm\u00e9diats et \u00e0 long terme r\u00e9sultants d\u2019une bonne gestion des implications fiscales des biens immobiliers. Il s\u2019agit notamment de structurer et d\u2019assurer le suivi des activit\u00e9s de l\u2019entrepreneur et de son portefeuille immobilier pour permettre la maximisation du b\u00e9n\u00e9fice net d\u2019exploitation apr\u00e8s imp\u00f4t et l\u2019accumulation de richesse. 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