{"id":24048,"date":"2023-10-31T15:12:46","date_gmt":"2023-10-31T14:12:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=insights&p=24048"},"modified":"2024-02-22T20:35:32","modified_gmt":"2024-02-22T19:35:32","slug":"repositionnement-dune-propriete-commerciale-en-unites-residentielles-une-transformation-post-covid-19-au-canada","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/repositionnement-dune-propriete-commerciale-en-unites-residentielles-une-transformation-post-covid-19-au-canada\/","title":{"rendered":"Repositionnement d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 commerciale en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles\u00a0: une transformation\u00a0post-COVID-19 au Canada"},"content":{"rendered":"
\n

Par\u00a0: Jessica Stuart, LL. B., LL.M., directrice, Richter et Vincent De Angelis, CPA, associ\u00e9, Richter<\/em><\/p>\n

Avec la contribution de Martin Gilbert, LL. B., associ\u00e9, Richter et Jenna Schwartz, LL. B., B.C.L., associ\u00e9e, Richter<\/em><\/p>\n

Alors que les cons\u00e9quences de la pand\u00e9mie de COVID-19 continuent de fa\u00e7onner notre monde, le virage vers des mod\u00e8les de travail hybrides et de t\u00e9l\u00e9travail persiste. Ce changement profond des r\u00e9gimes de travail a laiss\u00e9 de nombreux espaces commerciaux sous-utilis\u00e9s et, dans certains cas, vacants. Les donn\u00e9es r\u00e9centes d\u2019un rapport du Altus Group soulignent cette tendance, r\u00e9v\u00e9lant que 35\u00a0millions de pieds carr\u00e9s d\u2019espaces \u00e0 bureaux \u00e9taient disponibles pour la location dans la seule r\u00e9gion du Grand Toronto au cours du premier trimestre de 2023. Cette disponibilit\u00e9 repr\u00e9sente plus du double des chiffres du premier trimestre\u00a02020, soit avant la pand\u00e9mie[1]<\/a>. De m\u00eame, le taux d\u2019inoccupation des bureaux \u00e0 Montr\u00e9al a continu\u00e9 d\u2019augmenter, passant \u00e0 plus de 20\u00a0millions de pieds carr\u00e9s au deuxi\u00e8me trimestre de 2023[2]<\/a>.<\/p>\n

Les investisseurs qui ont d\u00e9j\u00e0 vu des rendements prometteurs des propri\u00e9t\u00e9s commerciales sont maintenant aux prises avec la r\u00e9alit\u00e9 d\u2019une demande plus faible et de revenus de location r\u00e9duit. Cela pourrait entra\u00eener une \u00e9rosion de la valeur des propri\u00e9t\u00e9s, ce qui incitera les propri\u00e9taires et les investisseurs \u00e0 explorer d\u2019autres types d\u2019utilisation de ces espaces. La conversion de ces propri\u00e9t\u00e9s en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles offre l\u2019occasion non seulement de pr\u00e9server la valeur de l\u2019actif, mais aussi de l\u2019augmenter \u00e9ventuellement en exploitant le march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel en plein essor.<\/p>\n

La possibilit\u00e9 de convertir des propri\u00e9t\u00e9s commerciales en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles a attir\u00e9 l\u2019attention des gouvernements de divers paliers, y compris des autorit\u00e9s municipales qui visent \u00e0 promouvoir la densification urbaine tout en s\u2019attaquant au probl\u00e8me des immeubles de bureaux vacants. En m\u00eame temps, les gouvernements provinciaux et f\u00e9d\u00e9ral se sont tourn\u00e9s vers les promoteurs pour augmenter les inventaires de logements afin de faire face \u00e0 l\u2019afflux d\u2019immigrants. Un exemple r\u00e9cent de l\u2019int\u00e9r\u00eat du gouvernement envers les conversions de propri\u00e9t\u00e9s commerciales est l\u2019annonce faite par le premier ministre Justin Trudeau le 14\u00a0septembre\u00a02023, selon laquelle le gouvernement offrira un remboursement complet de la TPS pour la construction de nouveaux immeubles locatifs (pour les immeubles dont au moins 90\u00a0% des unit\u00e9s r\u00e9sidentielles sont destin\u00e9es \u00e0 la location \u00e0 long terme) et pour la conversion d\u2019immeubles commerciaux en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles locatives.<\/p>\n

Ce qui suit est une discussion des points saillants \u00e0 garder \u00e0 l\u2019esprit lorsqu\u2019on envisage de convertir une propri\u00e9t\u00e9 commerciale en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles.<\/p>\n

Disponibilit\u00e9 des immeubles commerciaux adapt\u00e9s \u00e0 la conversion<\/strong><\/p>\n

D\u2019abord et avant tout, les propri\u00e9taires immobiliers et les investisseurs doivent se demander si leurs r\u00e8glements de zonage actuels permettent de telles conversions. Il est tout aussi important qu\u2019ils \u00e9valuent si leurs propri\u00e9t\u00e9s conviennent \u00e0 l\u2019habitation r\u00e9sidentielle et sont attrayantes \u00e0 cette fin. Il convient de souligner qu\u2019un rapport d\u2019Avison Young a examin\u00e9 le potentiel de r\u00e9utilisation adaptative des immeubles de bureaux dans diverses villes du Canada[3]<\/a>. Toronto s\u2019est av\u00e9r\u00e9e la ville au potentiel le plus \u00e9lev\u00e9, avec 923\u00a0immeubles de bureaux pouvant \u00eatre transform\u00e9s. Montr\u00e9al suit de pr\u00e8s avec 611, alors que Vancouver et Calgary ont respectivement 548 et 521\u00a0immeubles de bureaux adaptables. Ces chiffres montrent qu\u2019il est possible de r\u00e9am\u00e9nager les structures de bureau existantes pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande croissante d\u2019unit\u00e9s d\u2019habitation dans ces centres urbains.<\/p>\n

Deuxi\u00e8mement, \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du pays, il y a eu un retour au bureau lent mais constant dans de nombreux secteurs. Cela pourrait stimuler la demande de propri\u00e9t\u00e9s commerciales. \u00c0 l\u2019expiration des baux, il est possible que les espaces de travail traditionnels soient r\u00e9am\u00e9nag\u00e9s afin de r\u00e9pondre aux exigences des r\u00e9gimes de t\u00e9l\u00e9travail.\u00a0 Il pourrait valoir la peine d\u2019envisager la conversion de propri\u00e9t\u00e9s enti\u00e8rement commerciales en propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 usage mixte. Ces propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 usage mixte peuvent demeurer attrayantes pour leurs propri\u00e9taires actuels tout en attirant de nouveaux investisseurs ayant une expertise en construction et en livraison d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels. Ces deux groupes de propri\u00e9taires peuvent tirer parti de leur expertise respective et limiter le risque global au maximum.<\/p>\n

Consid\u00e9rations relatives \u00e0 la gestion des locataires<\/strong> pour la conversion d\u2019immeubles commerciaux en immeubles r\u00e9sidentiels<\/strong><\/p>\n

La conversion de propri\u00e9t\u00e9s commerciales en propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles peut \u00eatre int\u00e9ressante, mais elle est souvent accompagn\u00e9e du co\u00fbt important de l\u2019annulation des contrats de location existants si la propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas enti\u00e8rement vacante. Par ailleurs, si seulement une partie de l\u2019immeuble est convertie, les propri\u00e9taires pourraient \u00eatre confront\u00e9s au d\u00e9fi logistique de d\u00e9placer les locataires d\u2019un \u00e9tage \u00e0 l\u2019autre pour isoler les locaux destin\u00e9s \u00e0 la conversion. Lorsqu\u2019ils passent d\u2019une utilisation commerciale \u00e0 une utilisation r\u00e9sidentielle, les propri\u00e9taires doivent composer avec les r\u00e9percussions juridiques, financi\u00e8res et fiscales d\u00e9coulant de la r\u00e9siliation des contrats de location avec les locataires actuels tout en veillant \u00e0 ce que les zones d\u00e9sign\u00e9es soient lib\u00e9r\u00e9es et am\u00e9nag\u00e9es en vue du processus de conversion. Selon les modalit\u00e9s des contrats de location et les conditions du march\u00e9, les propri\u00e9taires pourraient subir des pertes financi\u00e8res en raison de p\u00e9riodes d\u2019inoccupation pendant la conversion.<\/p>\n

Le paiement de l\u2019annulation d\u2019un contrat de location peut \u00eatre d\u00e9ductible pour la dur\u00e9e restante du contrat, plus toutes les p\u00e9riodes de renouvellement.\u00a0 Ces d\u00e9ductions aux fins de l\u2019imp\u00f4t peuvent constituer une sorte de subvention pour ces d\u00e9penses consid\u00e9rables en vue de la conversion.\u00a0 De m\u00eame, les paiements visant \u00e0 inciter de nouveaux locataires qui pourraient mieux convenir \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 usage mixte peuvent eux-m\u00eames pr\u00e9voir des d\u00e9ductions acc\u00e9l\u00e9r\u00e9es dans certaines circonstances. Il est \u00e9galement possible que ces paiements soient r\u00e9put\u00e9s inclure la TPS\/TVH et la TVQ, ce qui pourrait permettre au propri\u00e9taire de demander des cr\u00e9dits de taxe sur les intrants ou des remboursements \u00e0 l\u2019\u00e9gard de ces taxes.<\/p>\n

L\u2019accumulation de ces d\u00e9penses pr\u00e9paratoires devrait \u00eatre organis\u00e9e de mani\u00e8re \u00e0 minimiser le revenu net aux fins de l\u2019imp\u00f4t et, dans certains cas, \u00e0 cr\u00e9er des pertes pour l\u2019ann\u00e9e courante qui pourront \u00eatre utilis\u00e9es dans le futur. Bien entendu, cela repose sur l\u2019hypoth\u00e8se que, compte tenu du rendement g\u00e9n\u00e9ral de ces espaces de bureau commerciaux pendant la p\u00e9riode de la pand\u00e9mie et par la suite, les pertes g\u00e9n\u00e9r\u00e9es pendant le processus de conversion ne pourraient pas \u00eatre utilis\u00e9es \u00e0 l\u2019encontre de profits d\u2019ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes et ne pas permettre de r\u00e9cup\u00e9rer des imp\u00f4ts des ann\u00e9es ant\u00e9rieures.<\/p>\n

La structure de d\u00e9tention<\/strong><\/p>\n

La conversion d\u2019un espace commercial en un immeuble r\u00e9sidentiel ou \u00e0 usage mixte peut n\u00e9cessiter un partage de propri\u00e9t\u00e9 du bien sous-jacent en pr\u00e9vision du projet de conversion ou de sa conclusion. \u00c0 titre d\u2019exemple, il peut y avoir des situations o\u00f9 seulement certaines parties de la propri\u00e9t\u00e9 commerciale peuvent faire l\u2019objet d\u2019une conversion et o\u00f9 les nouveaux investisseurs voudront rester propri\u00e9taires de la partie de la propri\u00e9t\u00e9 consacr\u00e9e uniquement \u00e0 la location r\u00e9sidentielle ou \u00e0 la vente de condominiums. Dans ce cas, il pourrait \u00eatre avantageux de diviser la propri\u00e9t\u00e9 existante en diff\u00e9rentes parties pour tenir compte des conditions commerciales des investisseurs. Tout cela doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 ne pas g\u00e9n\u00e9rer de disposition de la propri\u00e9t\u00e9 dans son ensemble par le propri\u00e9taire actuel aux fins de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Autrement, un imp\u00f4t sur le revenu important et inopportun pourrait en r\u00e9sulter.<\/p>\n

On peut ais\u00e9ment imaginer que chaque propri\u00e9t\u00e9 commerciale aura ses propres d\u00e9fis et possibilit\u00e9s de conversion. Par cons\u00e9quent, il faudra des documents bien organis\u00e9s \u2013 des plans, des budgets et des conditions de souscription des investisseurs \u2013 pour d\u00e9finir une structure de propri\u00e9t\u00e9 qui fonctionnera pour tous les intervenants qui participent \u00e0 la conversion. Les simples structures de propri\u00e9t\u00e9 toutes faites d\u2019avance ne seront pas optimales dans de tels cas.<\/p>\n

Location r\u00e9sidentielle ou condominium \u00e0 vendre<\/strong><\/p>\n

Les propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 usage mixte peuvent comprendre des condominiums \u00e0 vendre et des unit\u00e9s r\u00e9sidentielles \u00e0 louer. Aux fins de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, la distinction peut donner deux r\u00e9sultats diff\u00e9rents. Pour cette discussion, nous supposerons que la valeur d\u00e9passe le co\u00fbt de la partie de la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9put\u00e9e vendue dans le cas de chaque conversion d\u2019un immeuble locatif commercial en condominiums \u00e0 vendre et dans le cas de la conversion d\u2019un immeuble locatif commercial en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles locatives.<\/p>\n

Condominium \u00e0 vendre<\/em><\/p>\n

Le passage des loyers commerciaux \u00e0 la vente de condominiums peut – ou pas – en soi, produire une disposition aux fins de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Toutefois, un tel changement peut avoir une incidence sur l\u2019imposition du gain final au moment de la vente.\u00a0 Cela peut repr\u00e9senter une diff\u00e9rence dans les taux d\u2019imposition sur le revenu et, au bout du compte, aura une incidence sur le montant du revenu \u00e0 inclure aux fins de l\u2019imp\u00f4t au moment de la vente.\u00a0 Habituellement, les propri\u00e9taires d\u2019immeubles locatifs r\u00e9aliseront un gain en capital (dont la moiti\u00e9 seulement est imposable) sur la vente ultime de leur propri\u00e9t\u00e9. En revanche, la vente de logements en copropri\u00e9t\u00e9 (condominiums) m\u00e8ne \u00e0 l\u2019inclusion compl\u00e8te des revenus.<\/p>\n

La position de l\u2019Agence du revenu du Canada (l\u2019\u00ab\u2009ARC\u2009\u00bb) sur la conversion de la totalit\u00e9 ou d\u2019une partie d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 locative en condominiums \u00e0 des fins de vente est incertaine, mais l\u2019ARC a fourni des directives administratives sur le moment o\u00f9 la conversion a lieu. Par exemple, la propri\u00e9t\u00e9 ne serait pas r\u00e9put\u00e9e comme ayant \u00e9t\u00e9 ali\u00e9n\u00e9e au moment de la conversion. Cela dit, le propri\u00e9taire ne doit pas continuer de demander l\u2019amortissement aux fins de l\u2019imp\u00f4t pour la partie de la propri\u00e9t\u00e9 qui a \u00e9t\u00e9 convertie. Le gain sur la vente finale de la propri\u00e9t\u00e9 en tant que condominium destin\u00e9 \u00e0 la vente comportera un m\u00e9lange de gains en capital et de revenus.<\/p>\n

En revanche, la jurisprudence laisse entendre que la conversion d\u2019une immobilisation en biens en inventaire peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e aux fins de l\u2019imp\u00f4t comme une disposition de l\u2019immeuble dans son int\u00e9gralit\u00e9 ou en partie[4]<\/a>. Cela pourrait donner lieu \u00e0 un imp\u00f4t \u00e0 payer imm\u00e9diatement. Le seul avantage ici, c\u2019est qu\u2019il peut y avoir une certaine certitude quant au traitement des gains en capital de la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9put\u00e9e avoir \u00e9t\u00e9 ali\u00e9n\u00e9e \u00e0 ce moment-l\u00e0. L\u2019ARC a ouvertement laiss\u00e9 entendre qu\u2019elle n\u2019appliquerait pas cette jurisprudence.<\/p>\n

Du point de vue des taxes de vente, la conversion d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 commerciale en condominiums destin\u00e9s \u00e0 la vente ne constituerait vraisemblablement pas un changement d\u2019usage, puisque la vente de logements en copropri\u00e9t\u00e9 constituerait une fourniture taxable (tout comme la location d\u2019un immeuble commercial).<\/p>\n

Il sera essentiel de comprendre les diff\u00e9rents r\u00e9sultats et param\u00e8tres pour obtenir le r\u00e9sultat escompt\u00e9.\u00a0 Pour ce faire, vous devrez interagir avec vos conseillers au d\u00e9but de la phase de d\u00e9marrage de la conversion de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Location r\u00e9sidentielle <\/em><\/p>\n

Opter pour la conversion en logements locatifs peut fournir un flux constant de revenus locatifs, offrant de la stabilit\u00e9 et un potentiel d\u2019investissement \u00e0 long terme. Les propri\u00e9taires peuvent d\u00e9duire de leurs revenus de location leurs d\u00e9penses admissibles et demander une d\u00e9duction pour amortissement sur les biens amortissables. Le fait de passer de la location de locaux commerciaux \u00e0 celle d\u2019unit\u00e9s r\u00e9sidentielles donne plus de certitude quant au r\u00e9sultat de toute transition aux fins de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.\u00a0 Le traitement fiscal avant et apr\u00e8s la conversion en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles locatives devrait demeurer le m\u00eame, c\u2019est-\u00e0-dire vraisemblablement un traitement de gain en capital sur la vente finale de la propri\u00e9t\u00e9 convertie.<\/p>\n

Cela dit, il peut y avoir des consid\u00e9rations li\u00e9es aux taxes de vente \u00e0 prendre en compte. Dans le cadre de tout projet immobilier menant \u00e0 la construction d\u2019unit\u00e9s r\u00e9sidentielles locatives, il y a une autocotisation et un paiement de taxe de vente calcul\u00e9e sur la juste valeur marchande sous-jacente de la propri\u00e9t\u00e9 une fois qu\u2019elle est disponible pour la location.\u00a0 Cette autocotisation des taxes m\u00e8ne en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 un important paiement de taxes. Comme il a \u00e9t\u00e9 mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, l\u2019annonce du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral du 14\u00a0septembre\u00a02023 pourrait avoir une incidence favorable pour un propri\u00e9taire qui entreprend la conversion d\u2019un immeuble commercial.\u00a0 Au moment de la r\u00e9daction de cet article, les d\u00e9tails de cette proposition n\u2019\u00e9taient pas disponibles.<\/p>\n

\u00c0 la suite de la conversion, une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 usage mixte qui comprend des unit\u00e9s locatives r\u00e9sidentielles se traduirait par une diminution du pourcentage des activit\u00e9s commerciales du propri\u00e9taire et, par cons\u00e9quent, r\u00e9duirait les cr\u00e9dits de taxe sur les intrants ou les remboursements auxquels le propri\u00e9taire a droit, ce qui entra\u00eenerait des co\u00fbts d\u2019exploitation suppl\u00e9mentaires. Ce co\u00fbt suppl\u00e9mentaire de TPS\/TVH et de TVQ doit \u00eatre pris en consid\u00e9ration dans le mod\u00e8le financier du propri\u00e9taire. C\u2019est le cas si la partie r\u00e9sidentielle de l\u2019immeuble demeure sous la m\u00eame propri\u00e9t\u00e9 que sa partie locative commerciale.<\/p>\n

Autres consid\u00e9ration<\/strong>s<\/strong><\/p>\n

En fin de compte, le choix entre la conversion en condominiums ou en logements locatifs d\u00e9pend des objectifs financiers du propri\u00e9taire, de sa tol\u00e9rance au risque et des conditions particuli\u00e8res du march\u00e9 de l\u2019emplacement en question. Les deux options pr\u00e9sentent des avantages et des inconv\u00e9nients, et il est essentiel de mener une analyse approfondie bien avant d\u2019aller de l\u2019avant avec un projet.<\/p>\n

Une strat\u00e9gie de financement compl\u00e8te et une analyse technique des consid\u00e9rations fiscales sont essentielles pour r\u00e9ussir la transition d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 commerciale \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle. Les propri\u00e9taires devraient collaborer avec des conseillers financiers, des fiscalistes, des pr\u00eateurs et des professionnels de l\u2019immobilier afin de cr\u00e9er un plan financier solide qui appuie les objectifs du projet de conversion. Alors que le paysage de l\u2019immobilier continue d\u2019\u00e9voluer en r\u00e9ponse au changement de la dynamique du travail et des besoins en mati\u00e8re de logement, une planification minutieuse demeure l\u2019une des pierres angulaires permettant de s\u2019adapter \u00e0 ces grandes transformations.<\/a><\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1371],"class_list":["post-24048","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-optimiser-vos-activites"],"acf":[],"yoast_head":"\nRepositionnement d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 commerciale en unit\u00e9s r\u00e9sidentielles\u00a0: une transformation\u00a0post-COVID-19 au Canada - Richter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Alors que les cons\u00e9quences de la pand\u00e9mie de COVID-19 continuent de fa\u00e7onner notre monde, le virage vers des mod\u00e8les de travail hybrides et de t\u00e9l\u00e9travail persiste. 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