{"id":24639,"date":"2024-02-20T17:01:30","date_gmt":"2024-02-20T16:01:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=insights&p=24639"},"modified":"2024-02-20T17:14:08","modified_gmt":"2024-02-20T16:14:08","slug":"allegement-fiscal-et-autres-mesures-daide-gouvernementales-visant-a-encourager-la-construction-de-logements-residentiels","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/allegement-fiscal-et-autres-mesures-daide-gouvernementales-visant-a-encourager-la-construction-de-logements-residentiels\/","title":{"rendered":"All\u00e8gement fiscal et autres mesures d\u2019aide gouvernementales visant \u00e0 encourager la construction de logements r\u00e9sidentiels"},"content":{"rendered":"
\n

Par : Martin Gilbert, LL.B., associ\u00e9<\/em><\/p>\n

Avec la contribution de St\u00e9phanie Lincourt, CPA auditrice, associ\u00e9e<\/em><\/p>\n

Article paru initialement dans le magazine <\/em>Espace Montr\u00e9al, volume 32, #4, 2023.<\/em><\/a><\/p>\n

Mise en contexte<\/span><\/h2>\n

Il y a d\u00e9j\u00e0 un certain temps que l\u2019on entend parler de \u00ab\u2009la crise du logement\u2009\u00bb. Plus particuli\u00e8rement de la difficult\u00e9 pour les locataires de trouver des logements abordables.<\/p>\n

Toutefois, la mont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et l\u2019augmentation des co\u00fbts de construction, que ce soit de la main-d\u2019\u0153uvre ou des mat\u00e9riaux, ont fait en sorte de diminuer grandement le nombre de mises en chantier d\u2019immeubles locatifs r\u00e9sidentiels.<\/p>\n

Devant cette situation, les gouvernements ont mis de l\u2019avant divers mesures et programmes visant \u00e0 encourager la construction de logements r\u00e9sidentiels.<\/p>\n

Le pr\u00e9sent article traitera donc des mesures propos\u00e9es en relation avec la Taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonis\u00e9e (TPS\/TVH) ainsi que de diff\u00e9rents autres programmes qui, bien qu\u2019ils ne soient pas de nature fiscale, peuvent s\u2019av\u00e9rer int\u00e9ressants pour les acteurs du domaine de l\u2019immobilier.<\/p>\n

 <\/p>\n

Bonification du remboursement de la TPS pour immeubles d\u2019habitation locatifs au Canada<\/span><\/h2>\n

En vertu des r\u00e8gles applicables en TPS\/TVH et TVQ, lorsque la construction d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel \u00e0 logements multiples est achev\u00e9e en grande partie et que le premier locataire prend possession de son appartement, le constructeur est tenu de remettre la TPS\/TVQ sur la juste valeur marchande de l\u2019immeuble aux autorit\u00e9s gouvernementales. Cette TPS\/TVH\/TVQ constitue un co\u00fbt additionnel pour le constructeur. Par contre, le constructeur peut demander un remboursement partiel de la TPS pour immeuble d\u2019habitation locatif neuf.<\/p>\n

Avant l\u2019annonce de la bonification dont nous traiterons dans quelques instants, ce remboursement \u00e9tait limit\u00e9 \u00e0 36\u00a0% de la TPS jusqu\u2019\u00e0 un maximum de 6\u2009300\u00a0$. De plus, aucun remboursement partiel de TPS n\u2019\u00e9tait disponible lorsque la valeur de l\u2019unit\u00e9 d\u2019habitation exc\u00e9dait 450\u2009000\u00a0$.<\/p>\n

Le 14 novembre 2023, Finances Canada a annonc\u00e9 la bonification temporaire de ce remboursement de la TPS.<\/p>\n

Tout d\u2019abord, une mise au point s\u2019impose. Divers m\u00e9dias ont parl\u00e9 de cette mesure comme \u00e9tant un remboursement ou une exon\u00e9ration de la TPS sur les mat\u00e9riaux de construction. Ce n\u2019est pas tout \u00e0 fait exact.<\/p>\n

Il s\u2019agit plut\u00f4t d\u2019une bonification du remboursement de la TPS pour immeuble d\u2019habitation locatif neuf que nous avons d\u00e9crit ci-dessus. En vertu de cette bonification temporaire, pour les logements admissibles, ce remboursement de TPS sera de 100\u00a0% de la taxe pay\u00e9e (plut\u00f4t que 36\u00a0%) et le seuil de 450\u2009000\u00a0$ ne s\u2019appliquera plus. C\u2019est donc dire que la TPS pay\u00e9e sur les co\u00fbts de construction ne constituera plus un co\u00fbt devant \u00eatre support\u00e9 par les constructeurs.<\/p>\n

Afin de se qualifier au remboursement complet de la TPS, les conditions suivantes devront \u00eatre remplies\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • La construction doit d\u00e9buter apr\u00e8s le 13 septembre 2023 et avant le 1er<\/sup> janvier 2031.<\/li>\n
  • La construction doit \u00eatre achev\u00e9e au plus tard le 31 d\u00e9cembre 2035.<\/li>\n
  • Les immeubles devront comporter au moins quatre appartements priv\u00e9s ou au moins dix chambres ou suites priv\u00e9es.<\/li>\n
  • Au moins 90\u00a0% des logements sont destin\u00e9s \u00e0 la location \u00e0 long terme.<\/li>\n<\/ul>\n

     <\/p>\n

    \u00c0 la date de la r\u00e9daction de cet article, nous \u00e9tions toujours en attente de pr\u00e9cision quant \u00e0 la d\u00e9termination de ce que constitue la date du d\u00e9but de la construction (par exemple, s\u2019agit-il de la date de la premi\u00e8re pellet\u00e9e de terre ou de toute autre date?) \u00c0 titre d\u2019information seulement (et nous tenons \u00e0 pr\u00e9ciser que l\u2019ARC n\u2019a donn\u00e9 aucune indication qu\u2019il s\u2019agissait de sa position), le bulletin d\u2019information de l\u2019ARC\u00a0B-087 traitant du remboursement partiel de la TPS\/TVH pour immeubles d\u2019habitation locatifs neufs indique\u00a0: \u00ab\u2009En g\u00e9n\u00e9ral, la construction est consid\u00e9r\u00e9e commenc\u00e9e au moment o\u00f9 les travaux d\u2019excavation se rapportant \u00e0 l\u2019immeuble d\u2019habitation commencent<\/em>.\u2009\u00bb<\/p>\n

    Les projets visant la conversion d\u2019un immeuble commercial existant (par exemple, un immeuble de bureaux) en immeuble d\u2019habitation peuvent \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier du remboursement bonifi\u00e9 si les conditions \u00e9num\u00e9r\u00e9es ci-dessus sont remplies.<\/p>\n

    De plus, la ministre des Finances a \u00e9galement confirm\u00e9 qu\u2019une personne qui est une coop\u00e9rative d\u2019habitation aura droit au remboursement bonifi\u00e9 lorsque certaines conditions sont remplies.<\/p>\n

    Il est \u00e0 noter que le remboursement bonifi\u00e9 ne s\u2019applique pas aux logements en copropri\u00e9t\u00e9 (condominiums).<\/p>\n

    <\/h2>\n

    TVH Ontario<\/span><\/h2>\n

    Le 1er<\/sup> novembre 2023, le gouvernement de l\u2019Ontario a annonc\u00e9 qu\u2019il suivrait le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et bonifierait le remboursement de la portion provinciale de la TVH afin que ce remboursement soit \u00e9galement de 100\u00a0%. C\u2019est donc dire que, pour les immeubles locatifs construits en Ontario \u00e0 compter du 13 septembre 2023, un remboursement total de la TVH (au taux de 13\u00a0%) sera consenti aux constructeurs.<\/p>\n

    Ces mesures devraient \u00eatre prises en consid\u00e9ration dans l\u2019\u00e9laboration de vos plans d\u2019affaires, budgets et projections de projet, car il s\u2019agit d\u2019une r\u00e9duction de co\u00fbts importante.<\/p>\n

    Vous noterez que ces bonifications s\u2019appliquent sans distinction quant \u00e0 la valeur des unit\u00e9s d\u2019habitation construites et ne visent pas particuli\u00e8rement la construction de logements \u00e0 loyers abordables.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    TVQ\u00a0<\/span><\/h2>\n

    Le gouvernement du Qu\u00e9bec n\u2019a pas annonc\u00e9 de bonification au remboursement partiel de la TVQ pour les propri\u00e9taires d\u2019un immeuble d\u2019habitation locatif.<\/p>\n

    C\u2019est donc dire que le remboursement partiel de 36\u00a0% ne pouvant d\u00e9passer 7\u2009182\u00a0$ par unit\u00e9 d\u2019habitation demeure inchang\u00e9. De plus, ce remboursement partiel devient nul si la valeur de l\u2019unit\u00e9 d\u2019habitation d\u00e9passe 225\u2009000\u00a0$.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Autres programmes de soutien<\/span><\/h2>\n

    Programme d\u2019habitation abordable Qu\u00e9bec (PHAQ)<\/span><\/h3>\n

    Ce programme, parrain\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation du Qu\u00e9bec, appuie financi\u00e8rement des projets de logements locatifs abordables destin\u00e9s \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 revenu faible ou modeste ainsi qu\u2019\u00e0 des personnes ayant des besoins particuliers en habitation.<\/p>\n

    L\u2019aide offerte peut prendre la forme d\u2019une subvention de base calcul\u00e9e \u00e0 partir du co\u00fbt de construction de la superficie admissible auquel est appliqu\u00e9 un taux de subvention de 10\u00a0% \u00e0 60\u00a0%. Des subventions additionnelles peuvent \u00e9galement \u00eatre disponibles. Lorsqu\u2019un projet se qualifie pour ce programme, le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble doit s\u2019engager \u00e0 ce que les loyers charg\u00e9s soient \u00e9gaux ou inf\u00e9rieurs aux \u00ab\u2009loyers maximaux\u2009\u00bb (et ces loyers maximaux sont fix\u00e9s par la SHQ et ajust\u00e9s chaque ann\u00e9e).<\/p>\n

    Sur le terrain, les entrepreneurs nous mentionnent toutefois que plusieurs emb\u00fbches peuvent survenir en cours de processus ayant pour effet de retarder consid\u00e9rablement les projets.<\/p>\n

    Dans un premier temps, le processus en vertu duquel la SHQ compl\u00e8te et pr\u00e9pare la Demande d\u2019aide financi\u00e8re (\u00ab\u2009DAF\u2009\u00bb) est long et compliqu\u00e9, ce qui peut souvent donner lieu \u00e0 des erreurs. Par exemple, des erreurs dans le calcul des superficies surviennent \u00e0 plus d\u2019une reprise, ayant pour effet de modifier la subvention octroy\u00e9e de fa\u00e7on consid\u00e9rable, ce qui peut mettre en p\u00e9ril l\u2019\u00e9quation financi\u00e8re des projets. De plus, recevoir la version finale de la DAF avec le montant de subvention octroy\u00e9 est \u00e9galement tr\u00e8s long (environ 1 an). Ce type de d\u00e9lai a un impact et retarde les d\u00e9marches de financement.<\/p>\n

    Dans un deuxi\u00e8me temps, puisque l\u2019on parle de financement, la SHQ a inform\u00e9 les demandeurs que sa subvention devait \u00eatre garantie par une hypoth\u00e8que de 1er rang si le pr\u00eateur n\u2019\u00e9tait pas l\u2019institution financi\u00e8re d\u00e9sign\u00e9e par la SHQ. Cela implique donc que le cr\u00e9ancier traditionnel, par exemple l\u2019institution financi\u00e8re habituelle du demandeur, et par le fait m\u00eame, la SCHL qui garantit le pr\u00eat dans le programme APH SELECT, doit accepter d\u2019\u00eatre en 2e rang. Cette exigence additionnelle vient ajouter \u00e0 la complexit\u00e9 d\u2019attacher le financement dans un projet.<\/p>\n

    Des discussions sur un pari passu<\/em> peuvent avoir lieu, mais la valeur des immeubles ne permet souvent pas que le plein montant des deux cr\u00e9ances se retrouve en 1er rang.<\/p>\n

    Ainsi, on oblige indirectement les demandeurs \u00e0 s\u2019adresser \u00e0 l\u2019institution financi\u00e8re d\u00e9sign\u00e9e par la SHQ pour attacher leur financement. Cependant, il peut arriver que le taux propos\u00e9 par cette institution financi\u00e8re soit moins avantageux que celui obtenu avec un pr\u00eateur diff\u00e9rent et APH SELECT (dont nous discuterons ci-dessous).<\/p>\n

    Dans la situation actuelle, lorsque nous additionnons les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s, les co\u00fbts de construction qui ont augment\u00e9, le co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 d\u2019acquisition des terrains ainsi que les taux de loyers permis dans le cadre du PHAQ, l\u2019\u00e9quation financi\u00e8re n\u2019est souvent pas viable. En plus du fait que le demandeur doit souvent injecter une mise de fonds importante (ce qui est difficile pour les organismes qui font du logement social), il reste un manque \u00e0 gagner important.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Il faut donc que le demandeur tente de combler ce manque \u00e0 gagner par la mise en place d\u2019un capital patient qui permettrait de finaliser le cadre financier. Le tout peut s\u2019av\u00e9rer difficile, car peu d\u2019institutions financi\u00e8res sont pr\u00eates \u00e0 accorder du capital patient. Le programme n\u2019est donc pas autoportant.<\/p>\n

     <\/p>\n

    On nous sugg\u00e8re qu\u2019une r\u00e9vision de ce programme \u00e0 la hausse ainsi que la mise en place par le gouvernement d\u2019un outil financier pour r\u00e9gler la question du \u00ab\u2009manque \u00e0 gagner\u2009\u00bb (capital patient) seraient les bienvenus.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Subvention des villes<\/span><\/h3>\n

    Les projets se qualifiant pour le PHAQ donnent \u00e9galement droit, en plus de la subvention de la SHQ, \u00e0 une subvention des villes o\u00f9 les projets de logements sociaux seront construits. Cette subvention municipale repr\u00e9sente 40\u00a0% du montant de la subvention octroy\u00e9e par la SHQ.<\/p>\n

    Une entente est \u00e9galement intervenue entre la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019habitation du Qu\u00e9bec (\u00ab\u2009SHQ\u2009\u00bb) et le Fonds de solidarit\u00e9 FTQ pour la construction de logements abordables. Les villes sont \u00e9galement parties prenantes et subventionneront ces projets en octroyant une subvention additionnelle repr\u00e9sentant 40\u00a0% du montant octroy\u00e9 par le Fonds de solidarit\u00e9 FTQ.<\/p>\n

    Finalement, une entente similaire est intervenue entre la SHQ et Desjardins. Toutefois, il est \u00e0 noter que pour les projets b\u00e9n\u00e9ficiant de cette entente avec Desjardins, les villes ont une certaine discr\u00e9tion sur le montant de subvention municipale, ce qui peut entra\u00eener un montant de subvention moins \u00e9lev\u00e9, ce qui peut, encore une fois, mettre certains projets en p\u00e9ril.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    Programme APH SELECT<\/span><\/h3>\n

    Ce programme permet aux d\u00e9veloppeurs d\u2019obtenir un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9duit et une p\u00e9riode d\u2019amortissement de 50 ans \u00e9tant donn\u00e9 que la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (\u00ab\u2009SCHL\u2009\u00bb) assure le pr\u00eat en faveur du cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire. Ces deux all\u00e8gements aident beaucoup \u00e0 faire fonctionner les \u00e9quations financi\u00e8res. Cependant, les d\u00e9lais de r\u00e9ponse de la SCHL peuvent \u00eatre de 4 \u00e0 24 semaines, ce qui peut retarder consid\u00e9rablement un projet. Si le d\u00e9lai de r\u00e9ponse de la SCHL est trop long, il est fort possible que le prix soumissionn\u00e9 par l\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral ne tienne plus (les prix soumis par les entrepreneurs g\u00e9n\u00e9raux sont souvent gel\u00e9s pour une p\u00e9riode de 60 jours) et le d\u00e9veloppeur doit en quelque sorte retourner \u00e0 la table \u00e0 dessin et risque de se retrouver avec un prix plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

    Les entrepreneurs actifs dans la sph\u00e8re de l\u2019habitation abordable appr\u00e9cieraient grandement un acc\u00e8s direct \u00e0 la SCHL lorsqu\u2019il s\u2019agit de projets de logements sociaux.<\/p>\n

    Vous comprendrez que cet article ne saurait pr\u00e9tendre constituer une liste exhaustive. De plus, les diff\u00e9rents paliers de gouvernement nous indiquent qu\u2019ils vont continuer d\u2019investir des montants importants afin de stimuler la construction de logements r\u00e9sidentiels. Nous pouvons donc nous attendre \u00e0 ce que de nouveaux programmes voient le jour.<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Il y a d\u00e9j\u00e0 un certain temps que l\u2019on entend parler de \u00ab\u2009la crise du logement\u2009\u00bb. Plus particuli\u00e8rement de la difficult\u00e9 pour les locataires de trouver des logements abordables.
    \nToutefois, la mont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et l\u2019augmentation des co\u00fbts de construction, que ce soit de la main-d\u2019\u0153uvre ou des mat\u00e9riaux, ont fait en sorte de diminuer grandement le nombre de mises en chantier d\u2019immeubles locatifs r\u00e9sidentiels.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1360],"class_list":["post-24639","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-gerer-votre-patrimoine"],"acf":[],"yoast_head":"\nAll\u00e8gement fiscal et autres mesures d\u2019aide gouvernementales visant \u00e0 encourager la construction de logements r\u00e9sidentiels - Richter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Il y a d\u00e9j\u00e0 un certain temps que l\u2019on entend parler de \u00ab\u2009la crise du logement\u2009\u00bb. Plus particuli\u00e8rement de la difficult\u00e9 pour les locataires de trouver des logements abordables.Toutefois, la mont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et l\u2019augmentation des co\u00fbts de construction, que ce soit de la main-d\u2019\u0153uvre ou des mat\u00e9riaux, ont fait en sorte de diminuer grandement le nombre de mises en chantier d\u2019immeubles locatifs r\u00e9sidentiels.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"All\u00e8gement fiscal et autres mesures d\u2019aide gouvernementales visant \u00e0 encourager la construction de logements r\u00e9sidentiels - Richter\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Il y a d\u00e9j\u00e0 un certain temps que l\u2019on entend parler de \u00ab\u2009la crise du logement\u2009\u00bb. 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