{"id":26147,"date":"2024-11-04T18:06:29","date_gmt":"2024-11-04T17:06:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=insights&p=26147"},"modified":"2025-01-16T19:22:58","modified_gmt":"2025-01-16T18:22:58","slug":"mise-en-oeuvre-limmobilier-dans-les-portefeuilles-de-placement","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/mise-en-oeuvre-limmobilier-dans-les-portefeuilles-de-placement\/","title":{"rendered":"Mise en \u0153uvre : l\u2019immobilier dans les portefeuilles de placement"},"content":{"rendered":"
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Acc\u00e9der \u00e0 des strat\u00e9gies d\u2019investissement pour renforcer votre portefeuille<\/span><\/h2>\n

Auteur : Gavin Reiff, P.Eng., MBA, vice-pr\u00e9sident, services-conseils en immobilier chez Richter, un Bureau Familial | d\u2019Affaires. Gavin offre des services de conseil immobilier aux investisseurs, propri\u00e9taires et gestionnaires de biens immobiliers priv\u00e9s.<\/em><\/p>\n

Collaborateur\u00a0: Nicholas Kolobotos, premier directeur, services-conseils en immobilier chez Richter<\/em><\/p>\n

Article paru initialement dans le magazine\u00a0<\/em>Espace Montr\u00e9al, volume 33, #3, 2024.<\/em><\/a><\/p>\n

L\u2019immobilier est une cat\u00e9gorie d\u2019actifs qui joue un r\u00f4le fondamental dans les portefeuilles de placement bien diversifi\u00e9s. C\u2019est \u00e9galement une cat\u00e9gorie d\u2019actifs diversifi\u00e9e en soi, o\u00f9, gr\u00e2ce \u00e0 un processus de s\u00e9lection minutieux, les investisseurs peuvent adapter leur exposition immobili\u00e8re pour r\u00e9pondre \u00e0 diff\u00e9rentes conditions macro\u00e9conomiques et \u00e0 leur approche individuelle en mati\u00e8re de risque et de rendement.<\/p>\n

Comprendre les attributs sous-jacents de l\u2019actif immobilier et de la structure d\u2019investissement peut fournir un cadre utile pour am\u00e9liorer le processus de s\u00e9lection.<\/p>\n

CAT\u00c9GORIES D’ACTIFS<\/h3>\n

En g\u00e9n\u00e9ral, chaque cat\u00e9gorie d\u2019actifs immobiliers offre une exposition unique \u00e0 l\u2019investissement. Traditionnellement, on distingue quatre principales cat\u00e9gories d\u2019actifs dans l\u2019immobilier : r\u00e9sidentiel, bureaux, commerce de d\u00e9tail et industriel. Une cinqui\u00e8me cat\u00e9gorie, appel\u00e9e \u00ab actifs sp\u00e9cialis\u00e9s \u00bb, a \u00e9merg\u00e9, englobant des biens immobiliers con\u00e7us pour des usages sp\u00e9cifiques, comme les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, les centres d’h\u00e9bergement et de soins de longue dur\u00e9e, les centres de donn\u00e9es, l\u2019h\u00f4tellerie, le divertissement, l\u2019entreposage ext\u00e9rieur ou encore l\u2019agriculture. Chacune de ces cat\u00e9gories sp\u00e9cialis\u00e9es s\u2019est formalis\u00e9e, avec des investissements significatifs provenant de gestionnaires d\u2019actifs mondiaux et de fonds de pension, et la nature de leur exposition \u00e0 l\u2019investissement est aussi vari\u00e9e que celle des cat\u00e9gories traditionnelles.<\/p>\n

La performance des actifs est mesur\u00e9e par les flux de tr\u00e9sorerie disponibles pour les investisseurs, lesquels sont d\u00e9termin\u00e9s par les revenus, la structure des co\u00fbts, les d\u00e9penses en capital et le financement. Les revenus sont r\u00e9alis\u00e9s par la location ou la vente d\u2019espaces, ce qui d\u00e9pend en grande partie des conditions locales et macro\u00e9conomiques du march\u00e9.<\/p>\n

Certaines cat\u00e9gories d\u2019actifs sont per\u00e7ues comme d\u00e9fensives, avec des flux de tr\u00e9sorerie montrant une plus grande r\u00e9silience face \u00e0 divers environnements \u00e9conomiques. Par exemple, les appartements locatifs r\u00e9sidentiels, o\u00f9 la demande est stable puisque les gens ont besoin d\u2019un logement, et l\u2019industriel, o\u00f9 les locataires sont g\u00e9n\u00e9ralement sous contrats de location \u00e0 long terme, tandis que les services qu\u2019ils fournissent (ex. : entreposage alimentaire, \u00e9quipements m\u00e9dicaux, mati\u00e8res premi\u00e8res) sont essentiels au fonctionnement d\u2019une ville et de son \u00e9conomie.<\/p>\n

Inversement, l\u2019exposition \u00e0 des secteurs immobiliers cycliques offre un profil risque-rendement diff\u00e9rent. Par exemple, le secteur de l\u2019h\u00f4tellerie (h\u00f4tels, centres de vill\u00e9giature, restaurants) d\u00e9pend davantage des d\u00e9penses discr\u00e9tionnaires personnelles et d\u2019affaires, qui augmentent en p\u00e9riode de croissance \u00e9conomique et de confiance des investisseurs. Ces actifs et op\u00e9rations tendent \u00e0 avoir des co\u00fbts d\u2019exploitation plus \u00e9lev\u00e9s pour maintenir les niveaux de service et n\u00e9cessitent souvent des investissements initiaux et r\u00e9currents importants dans les meubles, les mat\u00e9riaux et les \u00e9quipements afin de cr\u00e9er une atmosph\u00e8re sp\u00e9cifique.<\/p>\n

D\u2019autres cat\u00e9gories d\u2019actifs immobiliers offrent une exposition \u00e0 des th\u00e8mes et des secteurs \u00e9mergents. Les centres de donn\u00e9es, des b\u00e2timents sp\u00e9cifiquement con\u00e7us pour le fonctionnement efficace des serveurs informatiques, g\u00e9n\u00e8rent des flux de tr\u00e9sorerie provenant de locataires du secteur technologique ayant besoin de capacit\u00e9 pour l\u2019informatique en nuage. Des actifs immobiliers traditionnels, tels que les terres agricoles, sont \u00e9galement disponibles pour un investissement permettant une exposition aux mati\u00e8res premi\u00e8res ou \u00e0 la raret\u00e9 des terres arables.<\/p>\n

STRUCTURE DES CO\u00dbTS ET D\u00c9PENSES EN CAPITAL<\/h3>\n

La structure des co\u00fbts et les d\u00e9penses en capital, qui refl\u00e8tent les co\u00fbts associ\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation et \u00e0 l\u2019entretien de l\u2019actif, sont largement influenc\u00e9es par son usage, son anciennet\u00e9, son \u00e9tat physique, son format et ses syst\u00e8mes de b\u00e2timent install\u00e9s.<\/p>\n

Cet aspect est souvent n\u00e9glig\u00e9 par les investisseurs potentiels. Si un bien est dans un \u00e9tat de d\u00e9labrement avanc\u00e9, il pourrait ne pas g\u00e9n\u00e9rer de flux de tr\u00e9sorerie durables, soit par la d\u00e9gradation des revenus, soit par un montant excessif de co\u00fbts en capital requis pour maintenir la s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent.<\/p>\n

Un investisseur doit \u00eatre en mesure d\u2019\u00e9valuer le risque de g\u00e9n\u00e9rer des flux de revenus durables et \u00eatre confiant dans sa capacit\u00e9 \u00e0 prendre des d\u00e9cisions optimales en mati\u00e8re de maintenance, de r\u00e9parations des immobilisations et d\u2019exploitation, afin que le b\u00e2timent fonctionne de mani\u00e8re efficiente \u00e0 long terme.<\/p>\n

CONS\u00c9QUENCES G\u00c9OGRAPHIQUES<\/h3>\n

La g\u00e9ographie a une influence consid\u00e9rable sur les d\u00e9cisions d\u2019investissement immobilier, car elle sert de proxy pour l\u2019investissement dans les attributs \u00e9conomiques sous-jacents d\u2019une r\u00e9gion donn\u00e9e. Les d\u00e9cisions d\u2019investissement sont souvent bas\u00e9es sur une \u00e9valuation des fondamentaux \u00e9conomiques, tels que la croissance de la population et de l\u2019emploi.<\/p>\n

Rien qu\u2019au Canada, les diff\u00e9rences entre les fondamentaux d\u2019investissement des villes sont vastes. Toronto, en tant que p\u00f4le \u00e9conomique du Canada et responsable de 20 % du PIB[1]<\/a> national, repr\u00e9sente 31 % des transactions immobili\u00e8res depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2024[2]<\/a>. Cette surrepr\u00e9sentation du volume d\u2019investissement est attribu\u00e9e \u00e0 plusieurs facteurs, incluant son statut de capitale financi\u00e8re du pays, ses \u00e9cosyst\u00e8mes d\u2019affaires bien \u00e9tablis et ses opportunit\u00e9s d\u2019emploi, ainsi que sa densit\u00e9 de population et sa croissance.<\/p>\n

D\u2019autres exemples incluent Edmonton, Winnipeg, Ottawa, Qu\u00e9bec et Halifax, o\u00f9 la pr\u00e9sence significative des gouvernements provincial et f\u00e9d\u00e9ral attire l\u2019attention des investisseurs, ces juridictions offrant un acc\u00e8s \u00e0 une stabilit\u00e9 \u00e9conomique relative.<\/p>\n

\"Les<\/p>\n

CYCLE DE CR\u00c9ATION DE VALEUR<\/h3>\n

La dynamique entre le risque et le rendement d\u2019investissement varie \u00e9galement selon le point d\u2019entr\u00e9e dans le cycle de vie immobilier. Les points d\u2019entr\u00e9e traditionnels incluent l\u2019acquisition de terrains et l\u2019obtention de permis, le d\u00e9veloppement et la construction, l\u2019exploitation et l\u2019optimisation, ainsi que la r\u00e9novation et la reconversion.<\/p>\n

En g\u00e9n\u00e9ral, les biens immobiliers g\u00e9n\u00e9rant des revenus stables sont les moins risqu\u00e9s. Par nature, le b\u00e2timent existe d\u00e9j\u00e0 et poss\u00e8de vraisemblablement des baux contractuels en place, ce qui offre un certain niveau de garantie que l\u2019actif g\u00e9n\u00e9rera des revenus. Les actifs n\u2019ayant pas maximis\u00e9 leur g\u00e9n\u00e9ration de flux de tr\u00e9sorerie pr\u00e9sentent un niveau de risque plus \u00e9lev\u00e9 et, en contrepartie, leur point d\u2019entr\u00e9e d\u2019investissement devrait g\u00e9n\u00e9rer un rendement sup\u00e9rieur. L\u2019investissement dans des actifs ne g\u00e9n\u00e9rant pas encore de flux de tr\u00e9sorerie durables, comme ceux en phase de d\u00e9veloppement et de construction, exige une prime de rendement pour compenser les investisseurs pour le risque d\u2019ex\u00e9cution. De m\u00eame, les investissements dans des actifs non optimis\u00e9s, qui n\u00e9cessitent peut-\u00eatre des d\u00e9penses en capital importantes ou ne poss\u00e8dent pas un format comp\u00e9titif, exigent \u00e9galement une prime de rendement pour le risque li\u00e9 \u00e0 leur reconversion.<\/p>\n

ACC\u00c8S \u00c0 L\u2019INVESTISSEMENT<\/h3>\n

Il existe trois fa\u00e7ons traditionnelles d\u2019acc\u00e9der \u00e0 l\u2019investissement immobilier : l\u2019acquisition d\u2019unit\u00e9s dans une fiducie de placement immobilier (FPI) publique, l\u2019acquisition d\u2019unit\u00e9s dans une soci\u00e9t\u00e9 en commandite immobili\u00e8re ou un fonds immobilier priv\u00e9, ou la propri\u00e9t\u00e9 directe. Le montant minimum d\u2019investissement en capitaux propres varie consid\u00e9rablement pour chacune de ces m\u00e9thodes, tout comme le profil de rendement, la p\u00e9riode de d\u00e9tention et la liquidit\u00e9 typiques.<\/p>\n

L\u2019investissement dans des unit\u00e9s de FPI publiques n\u00e9cessite un montant de capital nominal et offre une liquidit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e. Le profil de rendement attendu d\u2019une FPI est relativement modeste, car elles sont con\u00e7ues pour fournir un rendement r\u00e9gulier \u00e0 partir des actifs stabilis\u00e9s sous-jacents.<\/p>\n

En montant dans le spectre du risque, on trouve l\u2019investissement dans des partenariats ou fonds immobiliers priv\u00e9s qui peuvent g\u00e9n\u00e9rer un rendement plus \u00e9lev\u00e9 en participant \u00e0 des activit\u00e9s de valorisation. Si ces activit\u00e9s sont men\u00e9es \u00e0 bien, l\u2019actif g\u00e9n\u00e9rerait \u00e0 la fois un rendement en capital et un rendement r\u00e9gulier. Cependant, les investisseurs doivent garder \u00e0 l\u2019esprit que les partenariats et fonds priv\u00e9s ne sont g\u00e9n\u00e9ralement pas liquides, car les activit\u00e9s de valorisation entreprises au niveau des actifs prennent du temps \u00e0 \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es, et l\u2019actif pourrait ne pas \u00eatre positionn\u00e9 pour une vente ou pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus avant un certain temps.<\/p>\n

Un pas de plus consiste \u00e0 investir dans la propri\u00e9t\u00e9 directe d\u2019immobilier, ce qui n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement un engagement de capital important et n\u2019offre qu\u2019une liquidit\u00e9 limit\u00e9e dans certains environnements \u00e9conomiques. Cela dit, cette approche permet aux investisseurs d\u2019exercer un plus grand contr\u00f4le strat\u00e9gique et op\u00e9rationnel sur leurs actifs, avec le potentiel d\u2019obtenir des rendements sup\u00e9rieurs. La r\u00e9ussite des activit\u00e9s de valorisation en propri\u00e9t\u00e9 directe peut g\u00e9n\u00e9rer une appr\u00e9ciation importante du capital et fournir un rendement r\u00e9gulier, bien qu\u2019il soit important de noter que la propri\u00e9t\u00e9 directe implique g\u00e9n\u00e9ralement des risques plus \u00e9lev\u00e9s et des horizons d\u2019investissement plus longs.<\/p>\n

Obtenir une exposition \u00e0 l\u2019immobilier dans un portefeuille d\u2019investissement et comprendre les caract\u00e9ristiques sp\u00e9cifiques de risque et de rendement de chaque actif n\u00e9cessitent des recherches approfondies et une consid\u00e9ration attentive. Il existe plusieurs couches de complexit\u00e9 li\u00e9es \u00e0 la cat\u00e9gorie d\u2019actifs, \u00e0 la g\u00e9ographie et au cycle de cr\u00e9ation de valeur. Bien qu\u2019il soit n\u00e9cessaire d\u2019exercer une certaine prudence, le bon investissement peut contribuer de mani\u00e8re substantielle et significative \u00e0 un portefeuille. Des professionnels exp\u00e9riment\u00e9s ayant une expertise unique dans le domaine devraient conseiller et souligner les risques inh\u00e9rents avant toute prise de d\u00e9cision d\u2019investissement.<\/p>\n

Cet article est \u00e0 titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil en investissement. Il est recommand\u00e9 de discuter de votre situation personnelle avec votre conseiller pour obtenir des conseils adapt\u00e9s \u00e0 votre portefeuille sp\u00e9cifique.<\/em><\/p>\n

\u00c0 PROPOS DE NOUS<\/h3>\n

Richter est un Bureau Familial | d\u2019Affaires qui fournit des conseils strat\u00e9giques sur les questions d\u2019affaires et sur les objectifs financiers et personnels des familles \u00e0 travers les g\u00e9n\u00e9rations. Comptant pr\u00e8s de 100 ans d’exp\u00e9rience \u00e0 conseiller \u00e0 l’intersection de la famille et de l’entreprise, Richter a d\u00e9velopp\u00e9 une approche int\u00e9gr\u00e9e afin d\u2019accompagner les propri\u00e9taires d’entreprise dans leur qu\u00eate d\u2019un succ\u00e8s durable. Que ce soit sur le plan professionnel, personnel ou la combinaison des deux, Richter occupe une position unique pour r\u00e9pondre aux besoins des entrepreneurs, des clients priv\u00e9s, des propri\u00e9taires d’entreprise et des familles les plus prosp\u00e8res du Canada, en plus de les aider \u00e0 tracer une voie claire pour fa\u00e7onner leur h\u00e9ritage destin\u00e9 aux g\u00e9n\u00e9rations futures. Fond\u00e9e en 1926, l’\u00e9quipe multidisciplinaire de Richter, qui compte aujourd\u2019hui 600 personnes, innove continuellement afin de cr\u00e9er de la valeur pour ses employ\u00e9s, ses clients et la collectivit\u00e9 au Canada ainsi qu\u2019aux \u00c9tats-Unis.<\/p>\n

Au sein de Richter se trouve le Bureau familial Richter (BFR), l’un des plus grands bureaux multi-familiaux enti\u00e8rement ind\u00e9pendants au Canada. Depuis pr\u00e8s de 100 ans, nous accompagnons certaines des familles d’affaires les plus prosp\u00e8res. Le BFR poss\u00e8de une expertise unique pour conseiller les familles de mani\u00e8re globale sur la gestion de patrimoine, les finances, les op\u00e9rations, la gestion du style de vie, la gouvernance, la pr\u00e9paration de la prochaine g\u00e9n\u00e9ration et la litt\u00e9ratie financi\u00e8re, la fiscalit\u00e9, la planification successorale et l’assurance-vie, le conseil en philanthropie, la gestion des risques et la cybers\u00e9curit\u00e9, ainsi que le conseil immobilier. Le BFR entretient des relations avec des gestionnaires de fonds de classe mondiale, tant \u00e0 l’\u00e9chelle nationale qu’internationale, ainsi qu’avec des op\u00e9rateurs et des promoteurs immobiliers.<\/p>\n

[1]<\/a> https:\/\/www150.statcan.gc.ca\/t1\/tbl1\/en\/tv.action?pid=3610046801<\/p>\n

[2]<\/a> https:\/\/mktgdocs.cbre.com\/2299\/d40e905a-5937-47b8-9d77-f13efda3ebd7-1497146776\/v032024\/canada-investment-overview-q2-2024.pdf<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019immobilier est une cat\u00e9gorie d\u2019actifs qui joue un r\u00f4le fondamental dans les portefeuilles de placement bien diversifi\u00e9s. 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