{"id":2800,"date":"2018-08-09T17:50:28","date_gmt":"2018-08-09T15:50:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=2800"},"modified":"2024-02-16T18:28:45","modified_gmt":"2024-02-16T17:28:45","slug":"lart-de-negocier-un-contrat-de-location-comprendre-ce-que-la-nouvelle-norme-signifie-pour-les-principaux-preneurs-2","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/lart-de-negocier-un-contrat-de-location-comprendre-ce-que-la-nouvelle-norme-signifie-pour-les-principaux-preneurs-2\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Harvey Sands et Audrey Mercier | Comprendre ce que la nouvelle norme signifie pour les principaux preneurs"},"content":{"rendered":"

Article paru initialement dans le magazine Espace Montr\u00e9al.<\/em>
\n<\/em>
\nAudrey Mercier,\u00a0CPA auditrice, CA, CFE, CFF \u00a0<\/strong>
\nVice-pr\u00e9sidente, Audit<\/strong><\/p>\n

Harvey Sands, CPA, CA, IAS.A
\nPartner, Audit<\/p>\n

L\u2019International Accounting Standard Board (\u00ab\u00a0IASB\u00a0\u00bb) et le Financial Accounting Standards Board (\u00ab\u00a0FASB\u00a0\u00bb) ont publi\u00e9 conjointement une nouvelle norme comptable sur les contrats de location. Cette nouvelle norme sera applicable \u00e0 toutes les soci\u00e9t\u00e9s ouvertes et les entit\u00e9s ayant une obligation publique de rendre des comptes \u00e0 compter du 1er\u00a0<\/sup>janvier\u00a02019.<\/p>\n

Selon la nouvelle norme, les soci\u00e9t\u00e9s devront comptabiliser et pr\u00e9senter la plupart des contrats de location comme un\u00a0actif au titre des droits d\u2019utilisation<\/strong>\u00a0et une\u00a0obligation locative\u00a0<\/strong>dans le bilan. Il s\u2019agit d\u2019un changement important par rapport \u00e0 la pratique actuelle, laquelle permet qu\u2019une grande portion des contrats de location soit utilis\u00e9e comme produits de financement hors bilan. Les entit\u00e9s ayant un nombre important de contrats de location, comme les d\u00e9taillants, les entreprises de t\u00e9l\u00e9communications, les institutions financi\u00e8res, les compagnies d\u2019assurance, les agences gouvernementales et autres grandes soci\u00e9t\u00e9s ouvertes seront consid\u00e9rablement touch\u00e9es. Elles devront ajuster de mani\u00e8re importante leurs \u00e9tats financiers, ce qui est susceptible d\u2019avoir une incidence significative sur leurs clauses restrictives financi\u00e8res aupr\u00e8s de leurs pr\u00eateurs, de leurs porteurs d\u2019obligations, de leurs porteurs de capitaux propres et de leurs propri\u00e9taires.<\/p>\n

Les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res qui sont des bailleurs ne seront pas touch\u00e9es par cette nouvelle norme \u00e9tant donn\u00e9 que la comptabilisation des bailleurs n\u2019a pas chang\u00e9. Cependant, elles seront indirectement touch\u00e9es dans le cadre de leurs n\u00e9gociations avec leurs preneurs. Alors que les preneurs pr\u00e9parent et planifient ces changements, les propri\u00e9taires et les courtiers immobiliers doivent comprendre les enjeux de la nouvelle norme. Les preneurs qui effectueront une planification ad\u00e9quate auront un avantage au niveau de la concurrence et de la r\u00e9putation.<\/p>\n

Bien que la plupart des d\u00e9cisions de location ne reposent pas uniquement sur des objectifs comptables, les entreprises consid\u00e8rent g\u00e9n\u00e9ralement l\u2019incidence comptable lorsqu\u2019ils \u00e9tablissent leurs politiques immobili\u00e8res et mettent au point leurs contrats de location. Par cons\u00e9quent, il est important de comprendre les changements annonc\u00e9s afin de pouvoir contribuer aux n\u00e9gociations des contrats de location.<\/p>\n

Sommaire des nouvelles exigences<\/strong><\/h3>\n

Avant d\u2019aborder les cons\u00e9quences particuli\u00e8res des nouvelles exigences sur la n\u00e9gociation des contrats de location, il est n\u00e9cessaire de pr\u00e9senter un aper\u00e7u de haut niveau des changements.<\/p>\n

Comptabilisation du preneur<\/strong><\/h3>\n

Par le contrat de location, le preneur obtient le droit d\u2019utiliser un bien \u00e0 la date de d\u00e9but du contrat et, si les paiements de loyers sont effectu\u00e9s au fil du temps, il peut \u00e9galement obtenir du financement. Ainsi, la nouvelle norme \u00e9limine le classement des contrats de location en contrats de location-exploitation et en contrats de location-financement, lequel \u00e9tait auparavant obligatoire. Elle \u00e9tablit plut\u00f4t un mod\u00e8le unique de contrat de location pour les preneurs semblable \u00e0 l\u2019ancien mod\u00e8le de contrats de location-financement. En appliquant ce mod\u00e8le, le preneur doit comptabiliser les actifs et les passifs de tous les contrats dont la dur\u00e9e est de plus de 12\u00a0mois, \u00e0 moins que le bien sous-jacent soit de moindre valeur. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, le preneur comptabilisera dans le bilan une obligation locative et un actif au titre des droits d\u2019utilisation \u00e0 la date de d\u00e9but du contrat de location.<\/p>\n

L\u2019obligation locative sera \u00e9valu\u00e9e \u00e0 la valeur actualis\u00e9e des paiements de loyers futurs conform\u00e9ment au contrat de location. Les paiements de loyers futurs comprendront\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • les paiements fixes;<\/li>\n
  • les paiements de loyers variables qui sont fonction d\u2019un indice ou d\u2019un taux;<\/li>\n
  • les sommes \u00e0 payer au titre de garanties de valeur r\u00e9siduelle;<\/li>\n
  • les p\u00e9nalit\u00e9s exig\u00e9es en cas de r\u00e9siliation du contrat de location;<\/li>\n
  • le prix d\u2019exercice de l\u2019option d\u2019achat que le preneur a la certitude raisonnable d\u2019exercer.<\/li>\n<\/ul>\n

    La p\u00e9riode \u00e0 consid\u00e9rer dans le calcul est la p\u00e9riode non r\u00e9siliable de la location ainsi que toutes les options visant \u00e0 prolonger la dur\u00e9e de contrat que le preneur a la certitude raisonnable qu\u2019il exercera. Les paiements de loyers futurs seront actualis\u00e9s \u00e0 l\u2019aide du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat implicite du contrat de location (s\u2019il peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 facilement) ou du taux marginal d\u2019endettement du preneur.<\/p>\n

    L\u2019actif au titre des droits d\u2019utilisation sera \u00e9valu\u00e9 au co\u00fbt. Le co\u00fbt de l\u2019actif au titre des droits d\u2019utilisation comprendra le montant initial de comptabilisation de l\u2019obligation locative, les paiements vers\u00e9s avant la date de d\u00e9but du contrat de location, tous les co\u00fbts directs initiaux et les co\u00fbts engag\u00e9s \u00e0 la fin du contrat pour remettre le bien dans l\u2019\u00e9tat exig\u00e9 par les termes et les conditions du contrat de location.<\/p>\n

    Dans l\u2019\u00e9tat des r\u00e9sultats, pendant la dur\u00e9e du bail, le loyer et les charges locatives seront remplac\u00e9s par la d\u00e9pr\u00e9ciation de l\u2019actif au titre des droits d\u2019utilisation et des frais d\u2019int\u00e9r\u00eat de l\u2019obligation locative. La d\u00e9pr\u00e9ciation sera comptabilis\u00e9e selon la m\u00e9thode de l\u2019amortissement lin\u00e9aire alors que les int\u00e9r\u00eats seront comptabilis\u00e9s comme une charge d\u00e9croissante. Les grandes entreprises importantes dot\u00e9es de portefeuilles stables de contrats de location seront bien outill\u00e9es pour faire face \u00e0 cette charge d\u00e9croissante. Toutefois, les effets pourraient \u00eatre consid\u00e9rables pour les entreprises en pleine croissance ou les entreprises qui amorcent une actualisation importante de leur portefeuille de biens lou\u00e9s.<\/p>\n

    L\u2019exemple pr\u00e9sent\u00e9 ci-dessous illustre l\u2019incidence de la nouvelle norme sur le bilan et l\u2019\u00e9tat des r\u00e9sultats d\u2019une entreprise donn\u00e9e.<\/p>\n

    \"Bilan<\/p>\n

    Comptabilisation du bailleur<\/strong><\/h3>\n

    La comptabilisation du bailleur ne fait l\u2019objet d\u2019aucune modification importante dans le cadre de la nouvelle norme. Les bailleurs continueront de classer leurs contrats de location comme des contrats de location-exploitation et des contrats de location-financement et de comptabiliser ceux-ci diff\u00e9remment.<\/p>\n

    Incidence sur la n\u00e9gociation des contrats de location<\/h2>\n

    Achat par rapport \u00e0 location<\/strong><\/h3>\n

    Selon la nouvelle norme comptable, la diff\u00e9rence entre louer ou acheter une propri\u00e9t\u00e9 sera moindre \u00e9tant donn\u00e9 que les deux situations donneront lieu \u00e0 un passif dans le bilan. Certaines entreprises pourraient vouloir r\u00e9\u00e9valuer les avantages de la location par rapport \u00e0 l\u2019achat de biens. Toutefois, les avantages pratiques de la location, tels la souplesse op\u00e9rationnelle, les paiements r\u00e9guliers et le faible risque de d\u00e9su\u00e9tude, demeureront les m\u00eames.<\/p>\n

    Sur une base individuelle, les entreprises qui ont l\u2019habitude de conclure des contrats de location \u00e0 long terme ou qui louent des biens essentiels \u00e0 leurs activit\u00e9s pourraient choisir d\u2019acheter le bien, car les avantages li\u00e9s au contr\u00f4le op\u00e9rationnel et professionnel sont susceptibles de l\u2019emporter sur les avantages de comptabilisation en vertu de la nouvelle norme.<\/p>\n

    Dans l\u2019ensemble, nous ne pr\u00e9voyons pas d\u2019important changement sur le plan de la location. Cependant, les termes et les conditions des contrats de location pourraient \u00eatre modifi\u00e9s afin de r\u00e9duire l\u2019incidence de la nouvelle norme.<\/p>\n

    Dur\u00e9e du contrat de location<\/strong><\/h3>\n

    L\u2019ampleur de l\u2019obligation d\u00e9coulant du contrat de location comptabilis\u00e9e dans le bilan sera directement li\u00e9e \u00e0 la dur\u00e9e non r\u00e9siliable du contrat de location. La dur\u00e9e non r\u00e9siliable est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9finie comme la dur\u00e9e minimale fixe du contrat de location et les options que le preneur a la certitude raisonnable qu\u2019il exercera.<\/p>\n

    Par cons\u00e9quent, les preneurs devront \u00e9valuer l\u2019avantage de r\u00e9duire le passif dans le bilan \u00e0 l\u2019aide de dur\u00e9es de location plus courtes, par rapport \u00e0 ceux qu\u2019offrent les dur\u00e9es de location plus longues, soit la s\u00e9curit\u00e9 op\u00e9rationnelle, la r\u00e9duction des risques du march\u00e9 de location, et une plus longue p\u00e9riode pour amortir les frais aff\u00e9rents au capital.<\/p>\n

    Incitatifs<\/strong><\/h3>\n

    La d\u00e9finition des paiements de loyers ne comprend pas les incitatifs \u00e0 la location tels que les p\u00e9riodes de location gratuites et les avantages incitatifs. Ces incitatifs diminuent l\u2019obligation locative comptabilis\u00e9e dans le bilan et les paiements de loyers comptabilis\u00e9s dans l\u2019\u00e9tat des r\u00e9sultats. Il est \u00e9galement important de noter que cette incidence comptable favorable est plus avantageuse qu\u2019une r\u00e9duction de loyer \u00e9quivalente sur la dur\u00e9e compl\u00e8te du bail. Par cons\u00e9quent, dans le cadre de la nouvelle norme, nous pr\u00e9voyons que les preneurs choisiront les incitatifs \u00e0 la location initiaux plut\u00f4t que les incitatifs compris dans la dur\u00e9e du bail.<\/p>\n

    Paiements fixes et variables<\/strong><\/h3>\n

    La d\u00e9finition des paiements de loyers ne comprend pas certains paiements variables tels que les paiements variables d\u00e9termin\u00e9s par le montant des ventes r\u00e9alis\u00e9es par un magasin lou\u00e9. Cela aura clairement une incidence positive sur l\u2019obligation locative comptabilis\u00e9e dans le bilan et sur les paiements de loyers comptabilis\u00e9s dans l\u2019\u00e9tat des r\u00e9sultats, lesquels reposeront uniquement sur le loyer fixe. \u00c9tant donn\u00e9 cet avantage, nous pr\u00e9voyons que les preneurs demanderont des paiements de loyers variables (aussi appel\u00e9s \u00ab\u00a0paiements de loyers en fonction du chiffre d\u2019affaires\u00a0\u00bb) lorsque cela sera possible. Pour les d\u00e9taillants en particulier, il s\u2019agira d\u2019un moyen efficace de r\u00e9duire l\u2019incidence de la nouvelle norme.<\/p>\n

    Composantes locatives et non locatives d\u2019un contrat<\/strong><\/h3>\n

    Certains contrats de location comprennent \u00e0 la fois une composante locative et une composante de services (p. ex. l\u2019entretien). La composante de services est comptabilis\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment de la composante locative et n\u2019a pas besoin d\u2019\u00eatre int\u00e9gr\u00e9e \u00e0 l\u2019obligation locative dans le bilan. Les paiements devront donc \u00eatre r\u00e9partis entre la composante locative et la composante de services. Les preneurs pourront demander aux bailleurs de les aider en \u00e9tablissant des prix distincts pour les composantes non locatives. Ainsi, les preneurs pourront \u00e9valuer et r\u00e9duire l\u2019incidence sur leurs \u00e9tats financiers. Les bailleurs pourraient se montrer r\u00e9ticents \u00e0 divulguer cette information pour des raisons de propri\u00e9t\u00e9 commerciale.<\/p>\n

    R\u00e9vision ult\u00e9rieure du loyer<\/strong><\/h3>\n

    Plusieurs contrats de location sont dot\u00e9s de m\u00e9canismes de r\u00e9vision du loyer afin de s\u2019ajuster au prix courant. Voici trois m\u00e9canismes communs\u00a0:<\/p>\n

      \n
    1. Paiements li\u00e9s \u00e0 un indice (par ex. augmentation annuelle de l\u2019IPC).
      \nAu jour\u00a01, l\u2019obligation locative et les paiements de loyers seront calcul\u00e9s en supposant que les paiements futurs seront \u00e9tablis au prix courant du loyer.<\/li>\n
    2. R\u00e9vision des loyers sur le march\u00e9 (p. ex., tendance \u00e0 la hausse sur cinq\u00a0ans).
      \nAu jour\u00a01, l\u2019obligation locative et les paiements de loyers seront calcul\u00e9s en supposant que les paiements futurs seront \u00e9tablis au prix courant du loyer.<\/li>\n
    3. Augmentations fixes (p. ex., 2,5\u00a0% annuellement)
      \nAu jour\u00a01, l\u2019obligation locative et les paiements de loyer seront calcul\u00e9s en tenant compte de toutes les augmentations futures, ce qui augmente les valeurs comptabilis\u00e9es.<\/li>\n<\/ol>\n

      Par cons\u00e9quent, les obligations locatives et les paiements de loyers des contrats de location li\u00e9s \u00e0 un indice ou \u00e0 une r\u00e9vision des loyers sur le march\u00e9 seront respectivement moins \u00e9lev\u00e9s dans le bilan et dans l\u2019\u00e9tat des r\u00e9sultats. Toutefois, ces contrats de location devront \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9s chaque fois que les paiements de loyers changeront, ce qui augmentera la quantit\u00e9 d\u2019op\u00e9rations comptables. D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, on s\u2019attend \u00e0 que le choix des m\u00e9canismes repose sur des raisons commerciales et op\u00e9rationnelles plut\u00f4t que sur la logique comptable et varie d\u2019un march\u00e9 \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n

      Vente et cession-bail<\/strong><\/h3>\n

      \u00c0 l\u2019heure actuelle, la vente et la cession-bail sont une m\u00e9thode courante d\u2019obtenir des capitaux \u00ab\u00a0hors bilan\u00a0\u00bb. Lorsqu\u2019une entit\u00e9 vend un bien \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et le loue par la suite \u00e0 un loyer convenu, elle am\u00e9liore ses capitaux propres et r\u00e9duit sa dette dans ses \u00e9tats financiers.<\/p>\n

      Selon la nouvelle norme, cette m\u00e9thode n\u2019offrira plus de financement \u00ab\u00a0hors bilan\u00a0\u00bb, \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019une obligation locative devra \u00eatre comptabilis\u00e9e. Par cons\u00e9quent, l\u2019avantage comptable de la vente et la cession-bail s\u2019en trouvera r\u00e9duit. D\u2019un point de vue op\u00e9rationnel, ce type de transaction sera encore valide en tant qu\u2019autre source de financement et devrait continuer d\u2019exister, mais on pr\u00e9voit qu\u2019il sera moins utilis\u00e9.<\/p>\n

      Conclusion<\/strong><\/h3>\n

      La nouvelle norme repr\u00e9sente un changement important dans la comptabilisation des contrats de location dans les \u00e9tats financiers. Les d\u00e9cideurs de haut niveau sont susceptibles de d\u00e9montrer un regain d\u2019int\u00e9r\u00eat pour les n\u00e9gociations des contrats de location en raison de l\u2019incidence potentielle des conditions des contrats de location distincts sur leurs r\u00e9sultats financiers. Les propri\u00e9taires d\u2019immeubles commerciaux locatifs, les courtiers immobiliers et les promoteurs immobiliers devront se tenir pr\u00eats \u00e0 faire face \u00e0 cette nouvelle r\u00e9alit\u00e9. Le parti pris et les demandes des preneurs pour des dur\u00e9es de location plus courtes et des paiements variables pourraient malheureusement faire en sorte que les revenus des bailleurs soient plus impr\u00e9visibles.<\/p>\n

      \u00c0 propos de Richter\u00a0<\/strong>:\u00a0Fond\u00e9 \u00e0 Montr\u00e9al en 1926, Richter est un cabinet comptable autoris\u00e9 qui offre des services de certification, de fiscalit\u00e9 et de gestion de patrimoine, ainsi que des services-conseils financiers dans les domaines de la restructuration organisationnelle et de l\u2019insolvabilit\u00e9, de l\u2019\u00e9valuation et du financement d\u2019entreprises, du soutien en mati\u00e8re de litiges financiers et de la juricomptabilit\u00e9. Notre engagement envers l\u2019excellence, notre compr\u00e9hension approfondie des enjeux financiers et nos m\u00e9thodes pratiques de r\u00e9solution de probl\u00e8mes nous ont permis de devenir l\u2019un des plus importants cabinets ind\u00e9pendants d\u2019expertise comptable, de services-conseils organisationnels et de consultation au pays. Richter a des bureaux \u00e0 Toronto et \u00e0 Montr\u00e9al. Vous pouvez nous suivre sur LinkedIn, Facebook ou Twitter.<\/em><\/p>\n

       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Article paru initialement dans le magazine Espace Montr\u00e9al. Audrey Mercier,\u00a0CPA auditrice, CA, CFE, CFF \u00a0 Vice-pr\u00e9sidente, Audit Harvey Sands, CPA, CA, IAS.A Partner, Audit L\u2019International Accounting Standard Board (\u00ab\u00a0IASB\u00a0\u00bb) et le Financial Accounting Standards Board (\u00ab\u00a0FASB\u00a0\u00bb) ont publi\u00e9 conjointement une nouvelle norme comptable sur les contrats de location. 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