{"id":2811,"date":"2018-08-09T18:04:19","date_gmt":"2018-08-09T16:04:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=2811"},"modified":"2024-02-16T18:28:05","modified_gmt":"2024-02-16T17:28:05","slug":"lart-de-transiger-sols-et-composantes-contamines-dans-le-cadre-de-transactions-immobilieres","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/lart-de-transiger-sols-et-composantes-contamines-dans-le-cadre-de-transactions-immobilieres\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Harvey Sands et Mali Leclair-Vance | L\u2019art de transiger: Sols et composantes contamin\u00e9s dans le cadre de transactions immobili\u00e8res"},"content":{"rendered":"

Contr\u00f4le diligent pour des acheteurs; qui est responsable des co\u00fbts de nettoyage?<\/strong><\/p>\n

Par Harvey\u00a0Sands, CPA, CA, ICD.D, Services immobiliers de Richter, et Me<\/sup>\u00a0Mali\u00a0Leclair-Vance, LL.B., Fiscalit\u00e9, Richter, Richter S.E.N.C.R.L.<\/strong><\/p>\n

Avec la collaboration sp\u00e9ciale sur les questions de nature juridique de Donna\u00a0Shier, Robert\u00a0Woon et Serin\u00a0Remedios de chez Willms & Shier Environmental Lawyers LLP<\/em><\/strong><\/p>\n

Les milieux toxiques peuvent, au sens propre et au sens figur\u00e9, empoisonner les transactions conclues dans le secteur immobilier, et ce, non seulement \u00e0 la table des n\u00e9gociations. M\u00eame si de nombreux facteurs doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration dans le cadre de l\u2019achat d\u2019un bien immobilier commercial, l\u2019existence possible de risques environnementaux doit compter au nombre des priorit\u00e9s, et ce, bien au-del\u00e0 de la simple pr\u00e9sence d\u2019amiante. En plus des mat\u00e9riaux de construction \u00e0 risque utilis\u00e9s couramment dans les derni\u00e8res ann\u00e9es, les traces de polluants et d\u2019autres produits toxiques \u00e0 longue dure de vie qui ont pu ou ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9s par les locataires existants ou pass\u00e9s sont souvent laiss\u00e9es pour compte. Plusieurs immeubles de bureaux et immeubles commerciaux ont h\u00e9berg\u00e9 une vari\u00e9t\u00e9 de locataires au fil des ann\u00e9es. Savez-vous, \u00e0 titre d\u2019acheteur, si ces locataires ont utilis\u00e9 ou entrepos\u00e9 divers types de mat\u00e9riel, d\u2019actifs de service ou de stocks? Il est possible que des mati\u00e8res ou des r\u00e9sidus se terrent dor\u00e9navant sous la surface ou dans les murs. La plupart du temps, ces vices cach\u00e9s ne font pas l\u2019objet d\u2019une\u00a0certification de la part de l\u2019acheteur. Si ces produits toxiques pr\u00e9sentant des risques pour l\u2019environnement devaient refaire surface (au sens propre ou au sens figur\u00e9) apr\u00e8s la conclusion de la transaction, l\u2019acheteur est tenu l\u00e9galement responsable des dommages \u00e0 l\u2019environnement et de leur incidence. De plus, l\u2019acheteur devra entreprendre des mesures correctives, processus pouvant \u00eatre long et co\u00fbteux. Pour terminer, toute p\u00e9nalit\u00e9 d\u00e9coulant du non-respect aux lois gouvernementales et aux r\u00e8glements municipaux sera \u00e0 la charge de l\u2019acheteur, peu importe l\u2019existence de droits de garantie et de r\u00e9clamations contre le vendeur ou les experts auxquels il a \u00e9t\u00e9 fait appel dans le cadre du contr\u00f4le diligent visant l\u2019acquisition.<\/p>\n

Il existe plusieurs histoires d\u2019horreur portant sur de bonnes transactions ayant mal tourn\u00e9 dans l\u2019industrie de l\u2019immobilier commercial parce que des facteurs, qui semblaient sans importance au d\u00e9part, ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9s par l\u2019acheteur. Deux\u00a0exemples nous viennent \u00e0 l\u2019esprit alors que nous collaborions avec les clients.. Le premier exemple porte sur les services de concierge offerts aux locataires et clients d\u2019un important immeuble \u00e0 bureaux et complexe commercial situ\u00e9 au centre-ville h\u00e9bergeant un nettoyeur \u00e0 sec de petite envergure. Ce nettoyeur \u00e0 sec occupait uniquement une superficie de 1\u00a0200\u00a0pi2<\/sup>\u00a0de l\u2019immeuble de 35\u00a0\u00e9tages. L\u2019on a cependant constat\u00e9 que, dans le cadre d\u2019un refinancement de cet immeuble \u00e0 plus-value \u00e9lev\u00e9e, les produits chimiques, les effluents et le stockage de ces produits par le nettoyeur \u00e0 sec avaient pollu\u00e9 le milieu environnant. Ce refinancement a ainsi exig\u00e9 une retenue de trois\u00a0millions de dollars au titre du risque environnemental et de la remise en \u00e9tat, et le co\u00fbt d\u2019acquisition d\u00e9finitif devait ainsi prendre en compte une charge d\u00e9coulant de la d\u00e9termination de nappes de produits toxiques d\u00e9riv\u00e9s et d\u2019infiltrations dont les co\u00fbts de nettoyage totalisaient 1,8\u00a0million de dollars. L\u2019autre exemple concerne un immeuble de bureaux abritant un service de lave-auto et d\u2019entretien mineur. Le lave-auto offrait \u00e9galement des services d\u2019application de couches antirouille, de rotation des pneus et de vidanges d\u2019huile, lesquels exigent l\u2019utilisation d\u2019un pont \u00e9l\u00e9vateur hydraulique dont l\u2019entretien demandait le recours \u00e0 des fluides hydrauliques. Le maintien \u00e0 niveau des fluides, les fuites et l\u2019entretien des ponts \u00e9l\u00e9vateurs hydrauliques de remplacement ont donn\u00e9 lieu \u00e0 plusieurs nappes de contaminants non contenus qui se sont r\u00e9pandus dans le sol et les fondations sur plusieurs centaines de pieds carr\u00e9s du milieu environnant. Inutile de pr\u00e9ciser que le processus de confinement et de nettoyage s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 co\u00fbteux.<\/p>\n

M\u00eame si une inspection initiale permet de conclure que les locataires existants n\u2019utilisent pas de produits chimiques, il demeure important d\u2019analyser les donn\u00e9es historiques, car les \u00e9chantillons pr\u00e9lev\u00e9s dans le cadre de cette inspection pourraient se r\u00e9v\u00e9ler positifs. Dans le cadre de l\u2019acquisition d\u2019un complexe commercial \u00e0 locataire unique dans une importante zone commerciale situ\u00e9e au centre-ville, une \u00e9valuation de phase\u00a0I n\u2019avait \u00e0 l\u2019origine donn\u00e9 lieu \u00e0 aucune constatation importante. Ce n\u2019est que lorsqu\u2019une dalle de b\u00e9ton d\u2019une longueur de 15\u00a0pieds et situ\u00e9e sous le niveau du sol a \u00e9t\u00e9 d\u00e9couverte, remarqu\u00e9e puis confront\u00e9e aux donn\u00e9es historiques et \u00e0 celles li\u00e9es \u00e0 son installation, lesquelles n\u2019avaient jamais \u00e9t\u00e9 remises en question, que l\u2019on a mis au jour un bassin de polluants toxiques sous cette dalle, contenant notamment des produits chimiques, des fluides et du mazout. \u00c0 l\u2019origine, il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sum\u00e9 que la dalle de b\u00e9ton faisait partie int\u00e9grante de travaux de r\u00e9novation destin\u00e9s aux installations de manutention des mat\u00e9riaux ou \u00e0 la modernisation des anciens monte-charge. Dans les faits, cette dalle de b\u00e9ton a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e par un ancien locataire exer\u00e7ant des activit\u00e9s de fabrication; ce locataire, qui exploitait une usine de teinture, a perc\u00e9 un trou de drainage dans la dalle de b\u00e9ton existante, lui permettant de purger tous les effluents. Le geste est pass\u00e9 inaper\u00e7u, et cette dalle soutient aujourd\u2019hui des installations de transport de marchandises, des installations d\u2019exp\u00e9dition et de r\u00e9ception, des all\u00e9es ainsi que des piliers, tout cela alors qu\u2019elle renferme des mati\u00e8res dangereuses! \u00c0 l\u2019acquisition, l\u2019immeuble devait \u00eatre converti en un centre commercial haut de gamme. Ces co\u00fbts de nettoyage et de remise en \u00e9tat sont souvent importants et donnent lieu \u00e0 une surprise situ\u00e9e dans les six \u00e0 huit\u00a0chiffres, un manquement aux obligations aux termes des contrats de location et une exposition aux instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s.<\/p>\n

Ces exemples illustrent l\u2019importance critique pour un acheteur de mettre en \u0153uvre un processus de\u00a0certification de la pr\u00e9sence possible de produits toxiques pr\u00e9sentant des risques pour l\u2019environnement pouvant \u00eatre dissimul\u00e9s, parfois \u00e0 la vue de tous, au moment des n\u00e9gociations dans le cadre d\u2019une op\u00e9ration commerciale d\u2019achat visant un terrain ou un immeuble. Si l\u2019on d\u00e9couvre des produits toxiques pr\u00e9sentant des risques pour l\u2019environnement avant la conclusion de l\u2019op\u00e9ration, l\u2019acheteur devra alors mettre fin \u00e0 l\u2019op\u00e9ration ou poursuivre les n\u00e9gociations et d\u00e9terminer soigneusement les co\u00fbts de nettoyage possibles avec le vendeur. En ce qui concerne les co\u00fbts possibles que l\u2019acheteur doit prendre en consid\u00e9ration, il est \u00e9galement judicieux de comprendre le traitement fiscal de ces co\u00fbts de remise en \u00e9tat, car il pourrait avoir une incidence sur le r\u00e9sultat des n\u00e9gociations.<\/p>\n

Traitement fiscal des co\u00fbts de remise en \u00e9tat<\/span><\/h2>\n

Que faut-il faire lorsque l\u2019on fait ce type de d\u00e9couverte? Comment une entreprise doit-elle traiter les co\u00fbts de remise en \u00e9tat? Dans le cas de sols contamin\u00e9s, les co\u00fbts de nettoyage correspondent-ils \u00e0 des d\u00e9penses en capital ou \u00e0 des d\u00e9penses courantes? Suivent ci-apr\u00e8s des indications g\u00e9n\u00e9rales pour les soci\u00e9t\u00e9s faisant face \u00e0 des milieux contamin\u00e9s exigeant des travaux de d\u00e9contamination\u00a0[1]<\/a>.<\/p>\n

En vertu de la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9ralement accept\u00e9e concernant le traitement fiscal des co\u00fbts de nettoyage, ces co\u00fbts sont consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses en capital, car elles ajoutent de la valeur au terrain\u00a0[2]<\/a>. Ces co\u00fbts de nettoyage peuvent cependant \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses courantes. Par exemple, si les co\u00fbts de nettoyage sont engag\u00e9s directement pour r\u00e9gler une situation attribuable \u00e0 l\u2019entreprise, ces co\u00fbts pourraient alors \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses courantes. Ce fut le cas dans l\u2019interpr\u00e9tation technique\u00a09413377\u00a0[3]<\/a>\u00a0o\u00f9 le contribuable avait entrepris des activit\u00e9s de production de substances chimiques toxiques, notamment du phosphore, de l\u2019azote et de l\u2019ammoniac; ces activit\u00e9s ont caus\u00e9 de graves dommages \u00e0 l\u2019environnement qui devaient \u00eatre corrig\u00e9s. L\u2019Agence du revenu du Canada (ARC) a conclu que les co\u00fbts de d\u00e9contamination constituaient des d\u00e9penses courantes. Ainsi, lorsque la d\u00e9contamination survient r\u00e9guli\u00e8rement en raison de la nature des activit\u00e9s de l\u2019entreprise et que cette d\u00e9contamination n\u2019apporte pas de valeur au terrain au-del\u00e0 de celle qui aurait pr\u00e9valu si le terrain avait \u00e9t\u00e9 maintenu dans son \u00e9tat naturel, ces co\u00fbts peuvent g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses courantes\u00a0[4]<\/a>.<\/p>\n

Au moment de d\u00e9terminer si les co\u00fbts de nettoyage sont engag\u00e9s afin de g\u00e9n\u00e9rer du revenu pour l\u2019entreprise, lesquels co\u00fbts sont par cons\u00e9quent pass\u00e9s en charge dans l\u2019exercice au cours duquel ils ont \u00e9t\u00e9 engag\u00e9s, l\u2019ARC a pris en compte huit\u00a0facteurs issus de la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame du Canada dans la cause\u00a0Johns-Manville\u00a0Canada Inc. c. La\u00a0Reine\u00a0<\/em>[5]<\/a><\/a>\u00a0<\/em><\/strong>[6]<\/a>. Les facteurs sont les suivants\u00a0[7]<\/a>\u00a0:<\/p>\n

    \n
  1. L\u2019objet des d\u00e9penses, d\u2019un point de vue commercial, est de corriger, de traiter ou de retirer les polluants, alors que l\u2019\u00e9tat corrig\u00e9 d\u00e9coule directement de l\u2019activit\u00e9 dans le but de g\u00e9n\u00e9rer ou de produire un revenu de l\u2019entreprise ou du bien immobilier.<\/li>\n
  2. Les d\u00e9penses sont r\u00e9currentes ou constantes et font partie int\u00e9grante des activit\u00e9s quotidiennes.<\/li>\n
  3. Les d\u00e9penses sont n\u00e9cessaires en raison d\u2019un \u00e9l\u00e9ment plus ou moins constant faisant partie int\u00e9grante des activit\u00e9s quotidiennes de l\u2019entreprise ou le besoin d\u2019engager des d\u00e9penses en d\u00e9coule.<\/li>\n
  4. Les d\u00e9penses produisent un avantage transitoire qui ne correspond pas \u00e0 un avantage durable, car des d\u00e9penses similaires seraient n\u00e9cessaires dans l\u2019avenir si l\u2019entreprise poursuit son exploitation.<\/li>\n
  5. Les d\u00e9penses ne donnent pas lieu \u00e0 la cr\u00e9ation ou \u00e0 l\u2019acquisition d\u2019un avantage de nature durable pour l\u2019entreprise ou une autre entreprise ou un autre bien immobilier de l\u2019individu engageant les d\u00e9penses.<\/li>\n
  6. Les d\u00e9penses n\u2019ajoutent pas de valeur au bien immobilier ou au terrain existant, ou ne l\u2019accroissent pas (par rapport \u00e0 sa valeur dans son \u00e9tat naturel et non pollu\u00e9).<\/li>\n
  7. Un bien amortissable n\u2019est pas acquis ou cr\u00e9\u00e9 par suite des d\u00e9penses.<\/li>\n
  8. Le montant relatif des d\u00e9penses n\u2019est pas significatif par rapport aux co\u00fbts relatifs des activit\u00e9s de l\u2019entreprise.<\/li>\n<\/ol>\n

    En ce qui concerne ces types de d\u00e9penses, il s\u2019agit, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, d\u2019examiner si la proc\u00e9dure de d\u00e9contamination a \u00e9t\u00e9 mise en \u0153uvre dans le but d\u2019augmenter la valeur du terrain ou si elle fait partie des activit\u00e9s quotidiennes de l\u2019entreprise. Les premi\u00e8res correspondront \u00e0 des d\u00e9penses en capital, alors que les derni\u00e8res seront trait\u00e9es comme des d\u00e9penses courantes. Malheureusement, ces distinctions ne sont pas claires et nettes et l\u2019ARC est transparente en indiquant que chaque cas doit \u00eatre analys\u00e9 individuellement, car le classement de ces d\u00e9penses d\u00e9pend grandement des faits\u00a0[8]<\/a>. Cette question a \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment abord\u00e9e dans une interpr\u00e9tation\u00a0en 2001, alors que l\u2019ARC a trait\u00e9 des co\u00fbts de nettoyage attribuables \u00e0 une fuite d\u2019un r\u00e9servoir d\u2019une station-service\u00a0[9]<\/a>. En ce qui concerne les co\u00fbts engag\u00e9s aux fins du nettoyage d\u2019une fuite d\u2019un r\u00e9servoir d\u2019essence souterrain d\u2019une station-service, l\u2019ARC a indiqu\u00e9 que la nature des co\u00fbts d\u00e9pendait des faits li\u00e9s \u00e0 une situation donn\u00e9e. L\u2019ARC a \u00e9tabli la distinction suivante relativement aux co\u00fbts\u00a0:<\/p>\n

    Alors que la nature de tout co\u00fbt d\u00e9pend des faits li\u00e9s \u00e0 une situation donn\u00e9e, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les co\u00fbts engag\u00e9s pour retirer des polluants ou modifier un \u00e9tat attribuable \u00e0 l\u2019entreprise ou directement li\u00e9 \u00e0 celle-ci, et qui ne contribueront pas \u00e0 accro\u00eetre la valeur du terrain au-del\u00e0 de celle qui aurait pr\u00e9valu si le terrain avait \u00e9t\u00e9 maintenu dans son \u00e9tat naturel seraient g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses courantes.<\/em><\/p>\n

    Les co\u00fbts engag\u00e9s aux fins de l\u2019am\u00e9lioration d\u2019un site en vue de l\u2019am\u00e9nagement ou de la vente ou de la modification du terrain au-del\u00e0 de son \u00e9tat naturel seraient g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses en capital si le terrain en lui-m\u00eame est une immobilisation\u00a0<\/em><\/a>[10]<\/a>.<\/em><\/p>\n

    Et pour terminer, qu\u2019en est-il des co\u00fbts de retrait de l\u2019amiante? En g\u00e9n\u00e9ral, ces co\u00fbts sont consid\u00e9r\u00e9s comme des d\u00e9penses en capital. Ceci correspond aux explications susmentionn\u00e9es voulant que le retrait de l\u2019amiante procure un avantage durable en plus d\u2019am\u00e9liorer de mani\u00e8re significative le bien immobilier. Non seulement le retrait de l\u2019amiante prolonge la dur\u00e9e d\u2019utilit\u00e9 de l\u2019immeuble, mais il attirera d\u2019autres locataires et, de ce fait, donnera lieu \u00e0 une hausse des loyers. L\u2019ARC a confirm\u00e9 le tout dans son interpr\u00e9tation technique\u00a09309747\u00a0[11]<\/a>.<\/p>\n

    En r\u00e9sum\u00e9, l\u2019acheteur devra analyser l\u2019objectif des d\u00e9penses afin de d\u00e9terminer si elles doivent \u00eatre trait\u00e9es comme des d\u00e9penses en capital ou comme des d\u00e9penses courantes. Aucun cas n\u2019\u00e9tant clair et net, chaque cas doit \u00eatre analys\u00e9 individuellement. Ces facteurs doivent tous \u00eatre pris en compte si la transasction a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 conclue, mais quels facteurs doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s avant l\u2019achat?<\/p>\n

    Responsabilit\u00e9s et contr\u00f4le diligent<\/span><\/h2>\n

    Pour obtenir des directives sur ces questions, nous avons fait appel \u00e0 l\u2019expertise des sp\u00e9cialistes en droit environnemental, \u00e0 savoir Me<\/sup>\u00a0Donna\u00a0Shier, associ\u00e9e et sp\u00e9cialiste agr\u00e9\u00e9e en droit environnemental, Me<\/sup>\u00a0Robert\u00a0Woon, soci\u00e9taire, et Me<\/sup>\u00a0Serin\u00a0Remedios, soci\u00e9taire, chez Willms & Shier Environmental Lawyers LLP.<\/p>\n

    Voici les cinq\u00a0principales erreurs \u00e0 \u00e9viter sur le plan environnemental selon Mes<\/sup>\u00a0Shier, Woon et Remedios\u00a0:<\/p>\n

      \n
    1. Omettre de n\u00e9gocier les modalit\u00e9s sur le plan environnemental avant de conclure l\u2019op\u00e9ration<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Les acheteurs ont tendance \u00e0 se concentrer sur le co\u00fbt d\u2019acquisition d\u2019une transaction visant un bien immobilier et de tenir compte des questions environnementales apr\u00e8s coup seulement. En omettant de n\u00e9gocier les modalit\u00e9s sur le plan environnemental avant la conclusion d\u2019une op\u00e9ration, les parties peuvent \u00eatre assujetties \u00e0 des cons\u00e9quences d\u00e9favorables et non intentionnelles. Les acheteurs ont une aversion prononc\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9gard des surprises.<\/p>\n

      Un cadre environnemental aux fins d\u2019un achat d\u2019un bien immobilier \u00e9tablit une certitude et \u00e9vite la confusion lorsque des questions environnementales sont relev\u00e9es dans le cadre du contr\u00f4le diligent. Les acheteurs et les vendeurs doivent int\u00e9grer des clauses pr\u00e9cises afin i) de structurer le contr\u00f4le diligent sur le plan environnemental et ii) de r\u00e9partir les passifs environnementaux connus et inconnus. Se pr\u00e9munir de protections ad\u00e9quates d\u00e8s le d\u00e9part permettra \u00e0 l\u2019acheteur d\u2019\u00e9viter de se retrouver sans issue et d\u2019\u00eatre forc\u00e9 de r\u00e9parer le d\u00e9sordre instaur\u00e9 par une autre personne.<\/p>\n

        \n
      1. Omettre d\u2019obtenir une \u00e9valuation environnementale de site de phase I de qualit\u00e9<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        Un contr\u00f4le diligent environnemental commence souvent par l\u2019obtention d\u2019une \u00e9valuation environnementale de site de phase I (\u00ab \u00e9valuation environnementale \u00bb). Une \u00e9valuation environnementale de qualit\u00e9 d\u00e9terminera l\u2019utilisation historique et actuelle du terrain sur le site et hors du site pouvant avoir une incidence sur l\u2019\u00e9tat environnemental du bien immobilier. Une \u00e9valuation environnementale d\u00e9terminera \u00e9galement si des enqu\u00eates approfondies, notamment l\u2019analyse des sols et des eaux souterraines, sont recommand\u00e9es ou requises.<\/p>\n

        Les \u00e9valuations environnementales sont importantes, car les probl\u00e8mes environnementaux d\u00e9coulent souvent d\u2019activit\u00e9s pass\u00e9es qui ne peuvent pas toujours \u00eatre d\u00e9termin\u00e9es d\u2019apr\u00e8s l\u2019utilisation existante de l\u2019immeuble. Par contre, les \u00e9valuations environnementales ne sont pas toutes identiques. Les acheteurs doivent conna\u00eetre les normes auxquelles l\u2019\u00e9valuation environnementale se conforme (p. ex., ACVM, ASTM, O.Reg. 153\/04), afin de comprendre l\u2019objectif de l\u2019\u00e9valuation environnementale et, surtout, ce qu\u2019elle ne vise pas.<\/p>\n

          \n
        1. Omettre de faire appel \u00e0 un consultant renomm\u00e9 en mati\u00e8re environnementale<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          Faire appel \u00e0 un consultant renomm\u00e9 en mati\u00e8re environnementale est essentiel \u00e0 tout contr\u00f4le diligent de qualit\u00e9. Les acheteurs doivent s\u2019assurer de la comp\u00e9tence de leur consultant en mati\u00e8re environnementale. Investir dans les services d\u2019un ing\u00e9nieur ou d\u2019un g\u00e9oscientifique de renom dans le cadre du contr\u00f4le diligent est important, peu importe le co\u00fbt d\u2019acquisition du bien immobilier. Le montant des passifs environnementaux pouvant ais\u00e9ment surpasser celui du co\u00fbt d\u2019acquisition, les acheteurs ne doivent pas chercher \u00e0 faire des \u00e9conomies en faisant appel \u00e0 un consultant dont les honoraires sont les plus bas.<\/p>\n

            \n
          1. Manquer de temps pour r\u00e9aliser le contr\u00f4le diligent<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Un contr\u00f4le diligent environnemental de qualit\u00e9 ne peut \u00eatre pr\u00e9cipit\u00e9. Il arrive souvent que les acheteurs ne pr\u00e9voient pas assez de temps pour la r\u00e9alisation du contr\u00f4le diligent et qu\u2019ils soient forc\u00e9s de prendre des d\u00e9cisions non \u00e9clair\u00e9es.<\/p>\n

            Un contr\u00f4le diligent doit \u00eatre structur\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 pr\u00e9voir suffisamment de temps pour faire appel \u00e0 un consultant en mati\u00e8re environnementale, mener \u00e0 terme l\u2019\u00e9valuation environnementale et d\u00e9terminer d\u2019autres passifs environnementaux (p. ex., permis et approbations). La p\u00e9riode consacr\u00e9e au contr\u00f4le diligent doit \u00e9galement pr\u00e9voir la r\u00e9alisation d\u2019une \u00e9valuation approfondie de phase II, si elle recommand\u00e9e. Les acheteurs qui font l\u2019acquisition d\u2019immeubles industriels ou commerciaux abritant des utilisateurs de terrain \u00e0 risque \u00e9lev\u00e9, notamment des stations-service et des nettoyeurs \u00e0 sec, doivent pr\u00e9voir la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9aliser une \u00e9valuation environnementale de phase II. La disponibilit\u00e9 des consultants et des foreurs est plus limit\u00e9e durant l\u2019\u00e9t\u00e9, et l\u2019obtention du r\u00e9sultat des analyses en laboratoire prend \u00e9galement plus de temps.<\/p>\n

            La p\u00e9riode consacr\u00e9e au contr\u00f4le diligent doit couvrir au moins entre 60 et 90 jours. N\u2019exercez pas de pression sur vous-m\u00eame ou vos clients vous for\u00e7ant \u00e0 prendre des d\u00e9cisions non \u00e9clair\u00e9es, parce que vous aviez l\u2019impression de pouvoir r\u00e9aliser un contr\u00f4le diligent de qualit\u00e9 en 30 jours.<\/p>\n

              \n
            1. Omettre d\u2019\u00e9tablir dans la convention d\u2019achat et de vente un cadre d\u00e9taill\u00e9 des obligations suivant la cl\u00f4ture<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              \u00c9tablir les obligations suivant la cl\u00f4ture de l\u2019acheteur ou du vendeur se fait plus ais\u00e9ment avant la conclusion de l\u2019op\u00e9ration. Les parties \u00e0 une op\u00e9ration qui prennent des engagements simplifi\u00e9s, dans l\u2019espoir de r\u00e9gler les d\u00e9tails par la suite, auront in\u00e9vitablement des regrets et feront face \u00e0 des retards et \u00e0 des co\u00fbts.<\/p>\n

              Les \u00e9l\u00e9ments tels que l\u2019acc\u00e8s, la confidentialit\u00e9, les indemnisations et les lib\u00e9rations doivent \u00eatre trait\u00e9s avant la conclusion de la vente. Un cadre d\u00e9taill\u00e9 doit \u00eatre \u00e9tabli et tenir compte d\u2019un r\u00e9sultat clairement d\u00e9fini (p. ex., les normes applicables au titre du nettoyage ou le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une attestation de la condition du site), des d\u00e9lais, de la r\u00e9partition des co\u00fbts et des \u00e9ventualit\u00e9s. Par exemple, la remise en \u00e9tat in situ peut exiger plusieurs demandes et ne pas donner lieu au r\u00e9sultat escompt\u00e9 compte tenu du temps allou\u00e9. Les \u00e9valuations des risques accept\u00e9es par le minist\u00e8re peuvent prendre plusieurs ann\u00e9es avant d\u2019\u00eatre men\u00e9es \u00e0 terme et exiger d\u2019autres travaux de terrain qui n\u2019avaient pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vus au d\u00e9part.<\/p>\n

              L\u2019\u00e9tablissement d\u2019un cadre d\u00e9taill\u00e9 suivant la cl\u00f4ture permettra aux parties de maintenir une relation amicale bien apr\u00e8s la conclusion de l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n

              Dans le cadre de la r\u00e9alisation d\u2019un contr\u00f4le diligent pour des acheteurs, ces exemples et le message r\u00e9current portant sur la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019analyser les renseignements sur les anciens locataires et le type d\u2019activit\u00e9s exerc\u00e9es s\u2019av\u00e8rent sans nul doute une pratique exemplaire essentielle, surtout en raison de la nouvelle tendance consistant \u00e0 convertir de vieux immeubles, notamment des entrep\u00f4ts et des usines de fabrication, en des locaux pour bureaux de style loft. Plusieurs centres \u00e0 vocation technologique et p\u00e9pini\u00e8res d\u2019entreprises abritaient auparavant des usines de fabrication exer\u00e7ant notamment des activit\u00e9s li\u00e9es au textile, au cuir et \u00e0 la teinture, ou encore des activit\u00e9s de r\u00e9paration et d\u2019entretien de v\u00e9hicules.<\/p>\n

              L\u2019embourgeoisement et la modification de l\u2019utilisation des biens immobiliers de tout type rendent essentielle la r\u00e9alisation d\u2019analyses portant au-del\u00e0 des seules activit\u00e9s et principaux locataires existants de l\u2019immeuble. Un acheteur r\u00e9alisant un contr\u00f4le diligent doit obtenir et examiner le taux de roulement des locataires et des contrats de location des derni\u00e8res ann\u00e9es et en \u00e9valuer les risques, et passer en revue les vocations pass\u00e9es du bien immobilier.<\/p>\n

              Nous tenons \u00e0 remercier Me<\/sup>\u00a0Donna\u00a0Shier, Me<\/sup>\u00a0Robert\u00a0Woon et Me<\/sup>\u00a0Serin\u00a0Remedios pour leur expertise et leur contribution au pr\u00e9sent article.<\/em><\/p>\n

              L\u2019information et les commentaires figurant dans les pr\u00e9sentes sont transmis uniquement \u00e0 titre de renseignements g\u00e9n\u00e9raux pour les lecteurs et ils ne constituent pas un avis juridique ou une opinion. Le lecteur doit demander des conseils juridiques pr\u00e9cis concernant des applications particuli\u00e8res de la loi propres \u00e0 chaque situation.<\/em><\/p>\n

              \u00a0<\/strong><\/a>[1]<\/a>\u00a0Le pr\u00e9sent article fournit des lignes directrices g\u00e9n\u00e9rales. Par contre, le r\u00e9sultat du traitement fiscal peut varier selon les faits, et il est toujours recommand\u00e9 de demander les conseils d\u2019un professionnel en fiscalit\u00e9 lorsqu\u2019une soci\u00e9t\u00e9 fait face \u00e0 cette situation.<\/p>\n

              <\/a>[2]<\/a>\u00a0Position de l\u2019ARC, Interpr\u00e9tation technique no<\/sup>\u00a09328197 \u2013 D\u00e9penses en capital v. D\u00e9penses courantes (ci-apr\u00e8s appel\u00e9e \u00ab\u00a0IT\u00a09328197\u00a0\u00bb).<\/p>\n

              <\/a>[3]<\/a>\u00a0Position de l\u2019ARC, Interpr\u00e9tation technique no<\/sup>\u00a09413377 \u2013 Co\u00fbts de remise en \u00e9tat et de nettoyage (ci-apr\u00e8s appel\u00e9e \u00ab\u00a0IT\u00a09413377\u00a0\u00bb).<\/p>\n

              <\/a>[4]<\/a>\u00a0Position de l\u2019ARC, Interpr\u00e9tation technique (externe), 2001-0101055 \u2013 Co\u00fbts de nettoyage attribuables \u00e0 une fuite d\u2019un r\u00e9servoir d\u2019une station-service (ci-apr\u00e8s appel\u00e9e \u00ab\u00a0IT\u00a02001-0101055\u00a0\u00bb).<\/p>\n

              <\/a>[5]<\/a>\u00a0Johns-Manville Canada Inc. c. La Reine,\u00a0<\/em>[1985] 2\u00a0R.C.S.\u00a046, 1985\u00a0CanLII\u00a043 (CSC) (appel\u00e9e ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0Johns-Manville\u00a0\u00bb).<\/p>\n

              <\/a>[6]<\/a>\u00a0IT\u00a09413377, note\u00a03.<\/p>\n

              <\/a>[7]<\/a>\u00a0Johns-Manville, note\u00a05, alin\u00e9a\u00a028.<\/p>\n

              <\/a>[8]<\/a>\u00a0IT2001-0101055, note\u00a04.<\/p>\n

              <\/a>[9]<\/a>\u00a0Ibidem<\/em>.<\/p>\n

              <\/a>[10]<\/a>\u00a0Ibidem<\/em>.<\/p>\n

              <\/a>[11]<\/a>\u00a0Position de l\u2019ARC, Interpr\u00e9tation technique no<\/sup>\u00a09309747 \u2013 Co\u00fbts de retrait de l\u2019amiante.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Contr\u00f4le diligent pour des acheteurs; qui est responsable des co\u00fbts de nettoyage? Par Harvey\u00a0Sands, CPA, CA, ICD.D, Services immobiliers de Richter, et Me\u00a0Mali\u00a0Leclair-Vance, LL.B., Fiscalit\u00e9, Richter, Richter S.E.N.C.R.L. Avec la collaboration sp\u00e9ciale sur les questions de nature juridique de Donna\u00a0Shier, Robert\u00a0Woon et Serin\u00a0Remedios de chez Willms & Shier Environmental Lawyers LLP Les milieux toxiques peuvent, […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","insights-type":[1371,1360],"class_list":["post-2811","insights","type-insights","status-publish","hentry","insights-type-optimiser-vos-activites","insights-type-gerer-votre-patrimoine"],"acf":[],"yoast_head":"\nDans les manchettes | Espace | Harvey Sands et Mali Leclair-Vance | L\u2019art de transiger: Sols et composantes contamin\u00e9s dans le cadre de transactions immobili\u00e8res - Richter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Contr\u00f4le diligent pour des acheteurs; qui est responsable des co\u00fbts de nettoyage? 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