{"id":32417,"date":"2026-10-29T19:24:13","date_gmt":"2026-10-29T18:24:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=insights&p=32417"},"modified":"2026-10-29T19:24:15","modified_gmt":"2026-10-29T18:24:15","slug":"etude-de-cas-la-transformation-la-ou-on-ne-lattend-pas-faropoint","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/etude-de-cas-la-transformation-la-ou-on-ne-lattend-pas-faropoint\/","title":{"rendered":"\u00c9tude de cas : La transformation l\u00e0 o\u00f9 on ne l\u2019attend pas\u00a0– Faropoint"},"content":{"rendered":"
\n

La transformation l\u00e0 o\u00f9 on ne l\u2019attend pas\u00a0<\/span><\/h2>\n

Lorsqu\u2019il est question de grandes transformations, les investisseurs pensent naturellement aux entreprises qui en sont \u00e0 l\u2019origine. L\u2019intelligence artificielle, l\u2019automatisation, la robotique et les nouvelles architectures informatiques en sont des exemples \u00e9vidents. Dans tous ces domaines, la technologie est \u00e0 la fois le moteur du changement et la cible de l\u2019investissement.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les grandes transformations ne passent toutefois pas toujours par un investissement direct dans les entreprises qui en sont \u00e0 l\u2019origine.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Parfois, la technologie transforme les mod\u00e8les \u00e9conomiques d\u2019un secteur traditionnel. Elle permet \u00e0 une entreprise d\u2019acc\u00e9der \u00e0 des informations dont d\u2019autres ne disposent pas, d\u2019\u00e9valuer les occasions plus efficacement ou de g\u00e9rer une complexit\u00e9 qui, jusqu\u2019ici, emp\u00eachait un march\u00e9 de se d\u00e9velopper \u00e0 grande \u00e9chelle. L\u2019actif sous-jacent peut rester tout \u00e0 fait traditionnel, alors que la fa\u00e7on d\u2019y investir change radicalement.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

C\u2019est ce qui a rendu une occasion rep\u00e9r\u00e9e par l\u2019\u00e9quipe d\u2019investissement immobilier de Richter Family Office particuli\u00e8rement int\u00e9ressante.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le gestionnaire que l\u2019\u00e9quipe a d\u00e9couvert, <\/span>Faropoint Ventures<\/span><\/i>, exerce ses activit\u00e9s dans un secteur traditionnel. L\u2019entreprise ach\u00e8te, g\u00e8re et optimise des entrep\u00f4ts. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, elle acquiert de petits immeubles industriels aux \u00c9tats-Unis d\u2019environ 20 000 \u00e0 100 000 pieds carr\u00e9s, typiquement divis\u00e9s en unit\u00e9s de 2 500 \u00e0 15 000 pieds carr\u00e9s, Ces b\u00e2timents accueillent des distributeurs locaux, des entrepreneurs, des fournisseurs, de petites entreprises manufacturi\u00e8res et d\u2019autres soci\u00e9t\u00e9s ayant besoin d\u2019espaces industriels.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La transformation ne touche pas directement les immeubles eux-m\u00eames.\u00a0<\/span><\/h2>\n

Notre \u00e9quipe s\u2019est particuli\u00e8rement int\u00e9ress\u00e9e \u00e0 la fa\u00e7on dont Faropoint utilise ses technologies exclusives et l\u2019intelligence artificielle pour acc\u00e9der \u00e0 un segment tr\u00e8s fragment\u00e9 de l\u2019immobilier commercial, longtemps difficile \u00e0 exploiter efficacement \u00e0 grande \u00e9chelle pour les investisseurs institutionnels. La technologie ne cr\u00e9e pas l\u2019occasion d\u2019investissement, mais elle permet \u00e0 Faropoint de mieux la rep\u00e9rer, l\u2019\u00e9valuer et la saisir.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Un march\u00e9 longtemps difficile \u00e0 exploiter \u00e0 grande \u00e9chelle\u00a0<\/span><\/h2>\n

L\u2019un des principaux attraits des petits immeubles industriels est justement ce qui a longtemps compliqu\u00e9 leur acc\u00e8s pour les grands investisseurs institutionnels.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Aux \u00c9tats-Unis, ce march\u00e9 compte environ 208 000 immeubles, repr\u00e9sentant une valeur immobili\u00e8re d\u2019environ 1 100 milliards de dollars am\u00e9ricains. Pr\u00e8s de 77 % de ces propri\u00e9t\u00e9s appartiennent \u00e0 des propri\u00e9taires priv\u00e9s, et plus de 90 % des transactions ont historiquement port\u00e9 sur des montants inf\u00e9rieurs \u00e0 12 millions de dollars am\u00e9ricains.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Pour les investisseurs institutionnels, le principal d\u00e9fi est d\u2019atteindre une taille suffisante. Acheter des centaines de petites propri\u00e9t\u00e9s aupr\u00e8s de vendeurs priv\u00e9s, \u00e9valuer les loyers et les locataires dans chaque march\u00e9 local et g\u00e9rer des milliers de d\u00e9cisions individuelles repr\u00e9sentent une grande complexit\u00e9.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

L\u2019occasion d\u2019investissement ne vient donc pas du fait que les autres investisseurs auraient n\u00e9glig\u00e9 ce segment du march\u00e9, mais plut\u00f4t de la difficult\u00e9 d\u2019y acc\u00e9der efficacement \u00e0 grande \u00e9chelle.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La technologie pourrait changer la donne.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La technologie change l\u2019\u00e9quation\u00a0<\/span><\/h2>\n

Faropoint a con\u00e7u sa plateforme d\u2019investissement pour relever ce d\u00e9fi.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Son syst\u00e8me exclusif FarOS regroupe les occasions d\u2019acquisition rep\u00e9r\u00e9es par ses \u00e9quipes locales et un r\u00e9seau de plus de 800 courtiers, lui donnant acc\u00e8s \u00e0 un volume potentiel de transactions d\u2019environ 40 milliards de dollars am\u00e9ricains par ann\u00e9e. Selon les donn\u00e9es communiqu\u00e9es, plus de 75 % de ses transactions proviennent d\u2019occasions hors march\u00e9 et 85 % de vendeurs priv\u00e9s ou de propri\u00e9taires occupants. Gr\u00e2ce \u00e0 cet acc\u00e8s \u00e9tendu, Faropoint peut se montrer tr\u00e8s s\u00e9lectif. Le gestionnaire ne conclut qu\u2019environ 2 % des transactions qu\u2019il \u00e9value, en privil\u00e9giant celles qui offrent le meilleur \u00e9quilibre entre les fondamentaux, le potentiel de cr\u00e9ation de valeur et le prix d\u2019acquisition.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La technologie ne sert pas uniquement \u00e0 rep\u00e9rer des occasions. Faropoint a \u00e9galement d\u00e9velopp\u00e9 des outils pour \u00e9valuer les loyers du march\u00e9 et la solvabilit\u00e9 des locataires. Sa plateforme centralise aussi les donn\u00e9es sur les propri\u00e9t\u00e9s et les baux afin de faciliter l\u2019analyse des investissements et la gestion continue des actifs.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

L\u2019avantage de Faropoint ne repose pas uniquement sur l\u2019intelligence artificielle, mais sur la combinaison de la technologie, de donn\u00e9es exclusives et de sa capacit\u00e9 \u00e0 exercer ses activit\u00e9s \u00e0 grande \u00e9chelle.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00c0 mesure que Faropoint \u00e9value et acquiert de nouvelles propri\u00e9t\u00e9s, le gestionnaire recueille davantage de donn\u00e9es. Ces informations peuvent enrichir ses analyses, am\u00e9liorer ses d\u00e9cisions et lui permettre de r\u00e9agir plus rapidement aux nouvelles occasions. Sa base de donn\u00e9es comprend maintenant environ 300 000 baux.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Cette dynamique pourrait cr\u00e9er un cercle vertueux\u202f:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Plus de transactions \u2192 plus de donn\u00e9es exclusives \u2192 des analyses plus \u00e9clair\u00e9es \u2192 des d\u00e9cisions plus rapides \u2192 un meilleur acc\u00e8s aux transactions \u2192 davantage de donn\u00e9es.<\/span>\u00a0<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n

Une autre fa\u00e7on d\u2019investir dans les grandes transformations\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/h2>\n

La strat\u00e9gie de Faropoint s\u2019inscrit dans notre approche des grandes transformations gr\u00e2ce \u00e0 sa fa\u00e7on d\u2019acc\u00e9der \u00e0 ces occasions d\u2019investissement.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les premiers b\u00e9n\u00e9ficiaires de l\u2019intelligence artificielle sont relativement faciles \u00e0 identifier. Il s\u2019agit notamment des fabricants de semi-conducteurs, des grands fournisseurs de services infonuagiques, des d\u00e9veloppeurs de mod\u00e8les d\u2019IA et des entreprises qui con\u00e7oivent des applications reposant sur cette technologie.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Ses effets indirects pourraient toutefois \u00eatre beaucoup plus vastes.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En facilitant la collecte de donn\u00e9es, l\u2019automatisation des analyses et la gestion d\u2019op\u00e9rations complexes, la technologie ouvre de nouvelles possibilit\u00e9s dans des march\u00e9s auparavant trop fragment\u00e9s ou trop exigeants sur le plan op\u00e9rationnel. L\u2019occasion d\u2019investissement ne consiste alors plus \u00e0 investir dans la technologie elle-m\u00eame, mais plut\u00f4t \u00e0 acqu\u00e9rir et \u00e0 exploiter des actifs dont elle peut am\u00e9liorer la rentabilit\u00e9.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Faropoint en offre un exemple concret.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les entrep\u00f4ts n\u2019ont pas chang\u00e9. Le rendement de l\u2019investissement d\u00e9pend toujours des facteurs immobiliers traditionnels, comme le prix d\u2019acquisition, le taux d\u2019occupation, les loyers, les co\u00fbts de financement et la valeur de revente. La diff\u00e9rence r\u00e9side dans les outils dont dispose d\u00e9sormais l\u2019investisseur pour prendre les milliers de d\u00e9cisions n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019acquisition et \u00e0 la gestion de ces propri\u00e9t\u00e9s.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Quand la technologie rencontre des conditions de march\u00e9 favorables\u00a0<\/span><\/h2>\n

La technologie a d\u2019abord suscit\u00e9 l\u2019int\u00e9r\u00eat de notre \u00e9quipe d\u2019investissement pour Faropoint. C\u2019est toutefois le potentiel de l\u2019investissement immobilier qui a rendu cette occasion particuli\u00e8rement attrayante.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Le contexte des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat aux \u00c9tats-Unis avait cr\u00e9\u00e9 des conditions d\u2019achat favorables, mais les possibilit\u00e9s allaient au-del\u00e0 du prix d\u2019acquisition. Les petits immeubles industriels sont souvent g\u00e9r\u00e9s de fa\u00e7on peu efficace, ce qui offre des occasions de cr\u00e9er de la valeur en louant les espaces vacants, en rapprochant les loyers des prix du march\u00e9 et en apportant des am\u00e9liorations cibl\u00e9es.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Faropoint avait \u00e9galement de l\u2019exp\u00e9rience dans l\u2019application de cette strat\u00e9gie.<\/span> \u00c0 son quatri\u00e8me mill\u00e9sime d\u2019investissement, le gestionnaire avait mis au point une approche reproductible pour rep\u00e9rer et exploiter les possibilit\u00e9s de cr\u00e9ation de valeur propres \u00e0 chaque immeuble.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Une autre source potentielle de valeur consistait \u00e0 acqu\u00e9rir des immeubles individuels pour les regrouper en portefeuilles plus importants, susceptibles d\u2019attirer des acheteurs institutionnels.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La r\u00e9ussite de l\u2019investissement ne d\u00e9pendait donc pas d\u2019une reprise du march\u00e9. Faropoint disposait d\u2019un plan clair et reproductible pour cr\u00e9er de la valeur au sein m\u00eame des propri\u00e9t\u00e9s.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Quand la technologie tire parti des inefficacit\u00e9s du march\u00e9\u00a0<\/span><\/h2>\n

La combinaison de la technologie et des d\u00e9s\u00e9quilibres du march\u00e9 rend cette occasion particuli\u00e8rement int\u00e9ressante. La technologie peut am\u00e9liorer les op\u00e9rations dans presque tous les march\u00e9s, mais peut \u00eatre encore plus important dans les march\u00e9s fragment\u00e9s et d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9s, o\u00f9 la capacit\u00e9 \u00e0 rep\u00e9rer et \u00e0 s\u00e9lectionner les bonnes occasions d\u2019investissement joue un r\u00f4le essentiel.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les petits immeubles industriels n\u2019ont rien de particuli\u00e8rement attrayant \u00e0 premi\u00e8re vue. Les entrep\u00f4ts restent des entrep\u00f4ts. Pourtant, la fragmentation qui a longtemps compliqu\u00e9 l\u2019acc\u00e8s \u00e0 ce march\u00e9 pour les investisseurs institutionnels pourrait justement cr\u00e9er des inefficacit\u00e9s qu\u2019un gestionnaire misant sur la technologie peut exploiter.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Pour le Bureau Familial Richter, Faropoint offre une autre perspective sur les investissements li\u00e9s aux grandes transformations. Cette strat\u00e9gie permet d\u2019investir dans des actifs immobiliers tangibles qui g\u00e9n\u00e8rent des revenus, tout en cherchant \u00e0 cr\u00e9er de la valeur gr\u00e2ce au rep\u00e9rage d\u2019occasions, \u00e0 l\u2019ajustement des loyers au niveau du march\u00e9 et au regroupement de propri\u00e9t\u00e9s. Des outils technologiques con\u00e7us pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 ces fins soutiennent cette approche. Nos hypoth\u00e8ses d\u2019investissement visent un rendement net annualis\u00e9 de 14 % \u00e0 16 %, tout en tenant compte des risques li\u00e9s \u00e0 la location, au financement, aux locataires, \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution de la strat\u00e9gie et \u00e0 la revente des actifs. Malgr\u00e9 ces risques, nous avons jug\u00e9 que cet investissement pr\u00e9sentait un rapport risque-rendement attrayant par rapport aux autres occasions \u00e9valu\u00e9es.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Les grandes transformations ne remplacent pas toujours les secteurs traditionnels de l\u2019\u00e9conomie. Parfois, elles permettent simplement de comprendre, d\u2019\u00e9valuer et d\u2019exploiter diff\u00e9remment les actifs qui en font partie.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\u00c0 retenir\u00a0<\/span><\/h2>\n