{"id":8761,"date":"2019-04-12T21:03:38","date_gmt":"2019-04-12T19:03:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=8761"},"modified":"2020-06-02T16:26:03","modified_gmt":"2020-06-02T14:26:03","slug":"le-dilemme-du-locateur-le-locataire-en-difficulte-financiere","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/le-dilemme-du-locateur-le-locataire-en-difficulte-financiere\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Andrew Adessky | Le dilemme du locateur \u2013 le locataire en difficult\u00e9 financi\u00e8re"},"content":{"rendered":"

Les locateurs font forc\u00e9ment face, \u00e0 un moment ou \u00e0 un autre (et pour plusieurs, assez souvent), \u00e0 des locataires commerciaux incapables d\u2019acquitter leur loyer. Le pr\u00e9sent article brosse un portrait des situations auxquelles un locateur peut \u00a0\u00eatre confront\u00e9, des droits auxquels il peut se pr\u00e9valoir afin de percevoir son loyer et des mesures initiales qu\u2019il devrait imm\u00e9diatement prendre lorsqu\u2019il est inform\u00e9 que l\u2019un de ses locataires (le \u00ab\u00a0d\u00e9biteur\u00a0\u00bb) s\u2019est officiellement plac\u00e9 sous la protection de la Loi sur la faillite et l\u2019insolvabilit\u00e9<\/em> (la \u00ab\u00a0LFI\u00a0\u00bb) ou de la Loi sur les arrangements avec les cr\u00e9anciers des compagnies<\/em> (la \u00ab\u00a0LACC\u00a0\u00bb), que nous appellerons ci-dessous la \u00ab\u00a0situation d\u2019insolvabilit\u00e9\u00a0\u00bb.<\/p>\n

1. D\u00e9terminer ce qui s\u2019est produit et comprendre les distinctions<\/h2>\n

Le plus souvent, un propri\u00e9taire fera face \u00e0 l\u2019une ou l\u2019autre des situations suivantes*\u00a0:<\/p>\n

a) Faillite<\/strong>\u2013 le d\u00e9biteur a fait cession de ses biens. Dans ce cas, le syndic obtient la saisine des biens du failli et traite directement avec le propri\u00e9taire \u00e0 compter de ce moment. Dans la plupart des cas, le syndic prend possession des locaux lou\u00e9s (bien qu\u2019il puisse choisir de ne pas le faire dans certaines situations) afin de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9alisation des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif.<\/p>\n

b) Avis d\u2019intention de faire une proposition (l\u2019\u00ab avis d\u2019intention \u00bb)<\/strong>\u2013 le d\u00e9biteur demande la protection contre ses cr\u00e9anciers en d\u00e9posant un avis d\u2019intention. Dans ce cas, le syndic d\u00e9sign\u00e9 dans l\u2019avis d\u2019intention est charg\u00e9 de surveiller les activit\u00e9s du d\u00e9biteur, mais ce dernier n\u2019a pas la saisine des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif du d\u00e9biteur et il n\u2019en a pas le contr\u00f4le\u00a0\u2013 le d\u00e9biteur en conserve le contr\u00f4le. Dans les 10\u00a0jours suivant le d\u00e9p\u00f4t de l\u2019avis d\u2019intention, le d\u00e9biteur doit d\u00e9poser un \u00e9tat de l\u2019\u00e9volution de l\u2019encaisse. Cet \u00e9tat de l\u2019\u00e9volution de l\u2019encaisse, lequel est examin\u00e9 par le syndic d\u00e9sign\u00e9 dans l\u2019avis d\u2019intention, doit d\u00e9montrer que le d\u00e9biteur est habilit\u00e9 \u00e0 poursuivre ses activit\u00e9s tout en \u00e9tant prot\u00e9g\u00e9 contre ses cr\u00e9anciers. Le locateur continue \u00e0 transiger avec le d\u00e9biteur, le syndic assistant l\u2019ensemble des parties int\u00e9ress\u00e9es tout au long du processus. Les fonctions d\u2019un syndic sont prescrites dans la LFI.<\/p>\n

c) LACC<\/strong>\u2013 le d\u00e9biteur (bien que la requ\u00eate puisse aussi \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e par un cr\u00e9ancier) demande au tribunal de rendre une ordonnance initiale, enjoignant la suspension ou l\u2019interdiction de proc\u00e9dures par ses cr\u00e9anciers. Un syndic est nomm\u00e9 pour agir \u00e0 titre de contr\u00f4leur. Les fonctions du contr\u00f4leur sont \u00e9nonc\u00e9es dans l\u2019ordonnance initiale rendue par le tribunal. Comme dans le cas du syndic agissant dans le cadre d\u2019un avis d\u2019intention, le contr\u00f4leur, \u00e0 moins d\u2019avis contraire, ne prend pas possession des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif du d\u00e9biteur et n\u2019exerce aucun contr\u00f4le sur ces derniers; il a plut\u00f4t pour t\u00e2che de surveiller le processus de restructuration du d\u00e9biteur. Dans certains cas, le contr\u00f4leur peut se voir assigner par les tribunaux des fonctions et des pouvoirs accrus.<\/p>\n

*Dans tous les cas susmentionn\u00e9s, le syndic ou le contr\u00f4leur est un officier de justice et son r\u00f4le consiste \u00e0 aider l\u2019ensemble des parties int\u00e9ress\u00e9es, y compris les locateurs, tout au long du processus de restructuration.<\/em><\/p>\n

d) S\u00e9questre<\/strong> \u2013 dans ce cas, un cr\u00e9ancier du d\u00e9biteur demande au tribunal l\u2019autorisation de nommer un s\u00e9questre pour la r\u00e9alisation des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif du locataire.<\/p>\n

2. Suspension des proc\u00e9dures<\/h2>\n

Qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une faillite, d\u2019un avis d\u2019intention ou d\u2019une requ\u00eate en vertu de la LACC, l\u2019incidence est essentiellement la m\u00eame sur les cr\u00e9anciers, y compris les locateurs.<\/p>\n

Une suspension des proc\u00e9dures a pour effet d\u2019emp\u00eacher les cr\u00e9anciers de continuer ou d\u2019amorcer une poursuite visant \u00e0 recouvrer des montants exigibles \u00e0 la date de la situation d\u2019insolvabilit\u00e9. Par cons\u00e9quent, jusqu\u2019\u00e0 la conclusion des proc\u00e9dures d\u2019insolvabilit\u00e9 (dans le cas d\u2019un avis d\u2019intention ou d\u2019une requ\u00eate en vertu de la LACC, cela peut se traduire par le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une proposition ou d\u2019un plan d\u2019arrangement), les locateurs ne peuvent pas recouvrer l\u2019arri\u00e9r\u00e9 de loyer accumul\u00e9 \u00e0 la situation d\u2019insolvabilit\u00e9 et toute mesure d\u2019ex\u00e9cution prise en lien avec l\u2019arri\u00e9r\u00e9 est suspendue, \u00e0 moins qu\u2019un tribunal autorise la lev\u00e9e de la suspension des proc\u00e9dures pour permettre \u00e0 un cr\u00e9ancier de poursuivre une action pr\u00e9cise.<\/p>\n

3. \u00c9ch\u00e9ance \/ paiement du loyer d\u2019occupation<\/h2>\n

a) Faillite<\/strong>\u00a0\u2013 g\u00e9n\u00e9ralement, un syndic prend possession des locaux et peut les occuper pour une p\u00e9riode raisonnable (par le pass\u00e9, les tribunaux ont jug\u00e9 qu\u2019une p\u00e9riode de trois (3) mois \u00e9tait raisonnable) afin de lui permettre de r\u00e9aliser des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif du d\u00e9biteur et accomplir ses fonctions statutaires. Si le syndic prend possession des locaux, il commencera \u00e0 payer le loyer \u00e0 compter de la date de la premi\u00e8re assembl\u00e9e des cr\u00e9anciers, laquelle doit avoir lieu dans les vingt et un (21) jours de la faillite. G\u00e9n\u00e9ralement, le locateur ne peut pas exiger du syndic qu\u2019il paie le loyer pour la p\u00e9riode de 21 jours. Toutefois, dans certaines circonstances, le syndic n\u00e9gocie le paiement du loyer en contrepartie de services rendus par le locateur dont il peut avoir besoin.<\/p>\n

b) Avis d\u2019intention<\/strong> \u2013 le d\u00e9biteur est tenu de s\u2019acquitter du loyer \u00e0 compter du d\u00e9p\u00f4t de l\u2019avis d\u2019intention, conform\u00e9ment aux modalit\u00e9s et conditions du bail, \u00e0 moins qu\u2019il ait conclu une autre entente avec le locateur. Les paiements de loyer sont pr\u00e9vus dans l\u2019\u00e9tat de l\u2019\u00e9volution de l\u2019encaisse que le d\u00e9biteur doit d\u00e9poser. Le d\u00e9biteur obtient une premi\u00e8re suspension des proc\u00e9dures d\u2019une dur\u00e9e de trente (30) jours, mais il peut demander la prorogation de la suspension des proc\u00e9dures, par blocs maximums de 45 jours, jusqu\u2019\u00e0 concurrence de six (6) mois. Le d\u00e9biteur doit obtenir l\u2019autorisation du tribunal pour chaque prolongation.<\/p>\n

c) LACC<\/strong> –\u00a0comme pour l\u2019avis d\u2019intention, le d\u00e9biteur doit payer le loyer \u00e0 compter de la date de l\u2019\u00e9mission de l\u2019ordonnance initiale en vertu de la LACC, conform\u00e9ment aux modalit\u00e9s et conditions du bail, \u00e0 moins qu\u2019il ait conclu une autre entente avec le locateur. Dans certains cas exceptionnels, une ordonnance rendue aux termes de la LACC peut pr\u00e9voir une modification de l\u2019\u00e9ch\u00e9ance des paiements, mais, en g\u00e9n\u00e9ral, une telle modification n\u2019aura lieu que sur pr\u00e9avis donn\u00e9 aux locateurs, afin de leur permettre de faire leurs repr\u00e9sentations \u00e0 la Cour quant \u00e0 cette demande. Les paiements de loyer sont pr\u00e9vus dans l\u2019\u00e9tat de l\u2019\u00e9volution de l\u2019encaisse que le d\u00e9biteur doit d\u00e9poser. Il n\u2019existe pas de d\u00e9lai prescrit particulier concernant la dur\u00e9e des prorogations de d\u00e9lais et quant \u00e0 la dur\u00e9e totale des proc\u00e9dures en vertu de la LACC. Le d\u00e9biteur demande des prorogations de la suspension des proc\u00e9dures, au besoin.<\/p>\n

Le traitement des d\u00e9p\u00f4ts de garantie d\u00e9tenus par un locateur a fait l\u2019objet de nombreux d\u00e9bats port\u00e9s au fil des ann\u00e9es devant les tribunaux. Le pr\u00e9sent article n\u2019a pas pour but d\u2019explorer cette question, mais les locateurs doivent savoir que leur capacit\u00e9 \u00e0 conserver les d\u00e9p\u00f4ts de garantie peut \u00eatre contest\u00e9e dans le cas d\u2019une situation d\u2019insolvabilit\u00e9, et les tribunaux examineront le libell\u00e9 de tout accord relatif aux d\u00e9p\u00f4ts de garantie et l\u2019intention des parties.<\/p>\n

4. Mesures \u00e0 prendre par le locateur<\/h2>\n

Il existe de nombreuses mesures qu\u2019un locateur pourrait prendre pour pr\u00e9server ses droits dans une situation d\u2019insolvabilit\u00e9 concernant un locataire. Les commentaires suivants ne se veulent pas exhaustifs; ils constituent plut\u00f4t un aper\u00e7u des mesures qui doivent habituellement \u00eatre prises. Chaque cas est unique, et la r\u00e9ponse d\u2019un locateur doit \u00eatre adapt\u00e9e \u00e0 la situation\u00a0:<\/p>\n

a) Envisager de retenir les services d\u2019un conseiller juridique (si le locateur n\u2019a pas les ressources \u00e0 l\u2019interne) pour surveiller et repr\u00e9senter les int\u00e9r\u00eats du locateur le moment venu. Le d\u00e9faut d\u2019agir ou de r\u00e9pondre \u00e0 certaines actions ou requ\u00eates d\u00e9pos\u00e9es par le d\u00e9biteur peut \u00eatre jug\u00e9 comme un consentement \u00e0 la mesure demand\u00e9e par ce dernier. Par exemple, un locateur a le droit de contester un pr\u00e9avis de r\u00e9siliation d\u2019un bail. Il se peut que le locateur ne soit pas int\u00e9ress\u00e9 de le faire, mais \u00e0 d\u00e9faut d\u2019agir avant la date pr\u00e9vue dans le pr\u00e9avis, le locateur perdra ses recours de contester le pr\u00e9avis de r\u00e9siliation.<\/p>\n

b) Suivre \u00e9troitement le processus. Le syndic ou le contr\u00f4leur affiche des documents relatifs aux proc\u00e9dures sur son site Web, notamment les requ\u00eates d\u00e9pos\u00e9es par le d\u00e9biteur ou d\u2019autres parties, les rapports qu\u2019il a pr\u00e9par\u00e9s et les ordonnances prononc\u00e9es par le tribunal. Ces documents peuvent comprendre les directives ou les proc\u00e9dures li\u00e9es \u00e0 la liquidation des stocks dans les magasins (dans le cas d\u2019une liquidation d\u2019un magasin de d\u00e9tail).<\/p>\n

    \n
  • Les locateurs doivent bien comprendre la mani\u00e8re dont les directives li\u00e9es au magasin les touchent, puisqu\u2019elles concernent, notamment, les enseignes \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur et \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur des locaux et le retrait des am\u00e9liorations locatives.<\/li>\n
  • Ils devraient \u00e9galement demander une copie de l\u2019\u00e9tat de l\u2019\u00e9volution de l\u2019encaisse d\u00e9pos\u00e9 par le d\u00e9biteur, puisqu\u2019il contient des renseignements relatifs aux intentions et aux initiatives de restructuration de ce dernier.<\/li>\n<\/ul>\n

    c) Communiquer directement avec le syndic ou le contr\u00f4leur pour s\u2019assurer de bien comprendre la situation d\u2019insolvabilit\u00e9. Un processus de vente est-il en cours et les baux en font-ils partie? Le d\u00e9biteur fait-il l\u2019objet d\u2019une liquidation? Le d\u00e9biteur a-t-il l\u2019intention de fermer certains ou l\u2019ensemble de ses \u00e9tablissements ou de s\u00e9lectionner ceux qui sont les plus rentables et viables? Les r\u00e9ponses \u00e0 ces questions et \u00e0 d\u2019autres questions pourraient d\u00e9concerter au d\u00e9but du processus de restructuration, mais elles devraient se pr\u00e9ciser avec le temps.<\/p>\n

    d) Collaborer avec le d\u00e9biteur. Si le d\u00e9biteur tente une restructuration, est-il dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du locateur d\u2019envisager de remanier le bail? Plusieurs facteurs doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s, mais plus t\u00f4t le locateur collabore avec le d\u00e9biteur, plus il augmente ses chances d\u2019avoir une influence sur la prise de d\u00e9cisions et possiblement \u00e9viter de perdre un locataire qu\u2019il souhaite garder.<\/p>\n

    e) Financement de d\u00e9biteur-exploitant (aussi connu sous la d\u00e9signation de\u00ab\u00a0DIP\u00a0financing\u00a0\u00bb<\/em>). Comprendre les r\u00e9percussions d\u2019un tel financement et son incidence sur les biens nantis du d\u00e9biteur. Bien qu\u2019un financement de d\u00e9biteur-exploitant puisse \u00eatre n\u00e9cessaire pour permettre au d\u00e9biteur de mener sa restructuration \u00e0 terme, il peut imposer des charges sur l\u2019actif qui auront pr\u00e9s\u00e9ance sur les des cr\u00e9anciers existants, y compris les locateurs. Il est important de comprendre les r\u00e9percussions ou les incidences qu\u2019un tel financement peut entra\u00eener.<\/p>\n

    f) Examiner, avec l\u2019aide d\u2019un conseiller fiscal, les incidences pouvant d\u00e9couler de l\u2019acceptation de r\u00e9duire ou de reporter le loyer, puisque ces options peuvent entra\u00eener des difficult\u00e9s importantes en mati\u00e8re de taxes de vente.<\/p>\n

    g) D\u00e9terminer si des s\u00fbret\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 consenties \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bail (notamment par une soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re) et quelles mesures devraient \u00eatre prises pour pr\u00e9server la valeur de ces s\u00fbret\u00e9s. D\u00e9poser une preuve de r\u00e9clamation lorsque l\u2019on vous demande de le faire. Le fait pour le propri\u00e9taire d\u2019\u00eatre inscrit sur la liste des cr\u00e9anciers ne garantit pas qu\u2019il re\u00e7oive sa quote-part d\u2019une distribution (le cas \u00e9ch\u00e9ant) effectu\u00e9e en vertu d\u2019une proposition ou d\u2019un plan ou par un syndic de faillite. Une preuve de r\u00e9clamation doit \u00eatre d\u00fbment remplie et d\u00e9pos\u00e9e.<\/p>\n

    Le pr\u00e9sent aper\u00e7u vise \u00e0 fournir des renseignements g\u00e9n\u00e9raux aux locateurs, et non \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019ensemble des questions pouvant d\u00e9couler d\u2019une restructuration. Le pr\u00e9sent article ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Les locateurs font forc\u00e9ment face, \u00e0 un moment ou \u00e0 un autre (et pour plusieurs, assez souvent), \u00e0 des locataires commerciaux incapables d\u2019acquitter leur loyer. 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