{"id":9874,"date":"2018-12-26T19:25:28","date_gmt":"2018-12-26T18:25:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.richter.ca\/?post_type=medianews&p=9874"},"modified":"2025-06-16T22:36:06","modified_gmt":"2025-06-16T20:36:06","slug":"lart-de-transiger-elements-importants-pour-les-acquereurs-et-la-planification-de-lacquisition-dun-immeuble-a-usage-mixte","status":"publish","type":"insights","link":"https:\/\/www.richter.ca\/fr\/nos-reflexions\/lart-de-transiger-elements-importants-pour-les-acquereurs-et-la-planification-de-lacquisition-dun-immeuble-a-usage-mixte\/","title":{"rendered":"Dans les manchettes | Espace | Harvey Sands et Martin Gilbert | L\u2019art de transiger \u2013 \u00e9l\u00e9ments importants pour les acqu\u00e9reurs et la planification de l\u2019acquisition d\u2019un immeuble \u00e0 usage mixte"},"content":{"rendered":"

Par : Martin Gilbert<\/a>, LL.B.,Vice-pr\u00e9sident, Fiscalit\u00e9<\/p>\n

\u00c9diteur : Harvey Sands<\/a>, CPA, CA, IAS, Conseiller<\/p>\n

Les avantages de traverser le labyrinthe fiscal<\/h2>\n

Contexte\u00a0:<\/strong><\/h3>\n

De nombreuses transactions immobili\u00e8res se r\u00e9v\u00e8lent plus complexes que pr\u00e9vu au d\u00e9part. Bien que certains y voient seulement un transfert normal d\u2019un terrain et d\u2019immeubles, de nombreux autres d\u00e9tails li\u00e9s notamment \u00e0 la conformit\u00e9 et \u00e0 la planification doivent \u00eatre pris en compte.<\/p>\n

En examinant une acquisition du point de vue fiscal, un simple transfert peut comporter de nombreuses incidences et occasions fiscales pour l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n

Pour illustrer notre propos, nous allons d\u00e9cortiquer le transfert d\u2019un immeuble \u00e0 usage mixte dans un contexte canadien, o\u00f9 le terrain et l\u2019immeuble sont situ\u00e9s au Canada et vendus par un r\u00e9sident canadien. L\u2019acqu\u00e9reur canadien a initialement acquis le droit d\u2019acheter le bien aupr\u00e8s d\u2019une filiale. Le bien est compos\u00e9 d\u2019une aire de commerce de d\u00e9tail au rez-de-chauss\u00e9e et, au-dessus, d\u2019unit\u00e9s r\u00e9sidentielles sur plusieurs \u00e9tages.<\/p>\n

Puisque cette transaction est effectu\u00e9e au Canada, il faut tenir compte de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ainsi que des taxes \u00e0 la consommation.<\/p>\n

Il est n\u00e9cessaire de tenir compte des points qui suivent pour ce type de transaction.<\/p>\n

1. R\u00e9partition du co\u00fbt d\u2019acquisition<\/strong><\/h3>\n

La r\u00e9partition des co\u00fbts ou de la valeur est d\u2019une importance cruciale. Toutefois, comme vous le verrez ci-dessous, les raisons de cette importance et les cons\u00e9quences de la r\u00e9partition varient selon que l\u2019on examine la transaction du point de vue de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ou des taxes \u00e0 la consommation.<\/p>\n

a) Questions de r\u00e9partition\u00a0: biens amortissables ou non amortissables <\/strong><\/span><\/h4>\n
Imp\u00f4t sur le revenu<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

Lors d\u2019une acquisition d\u2019actifs, l\u2019acqu\u00e9reur porte toujours un vif int\u00e9r\u00eat \u00e0 la r\u00e9partition du co\u00fbt d\u2019acquisition entre les diff\u00e9rentes composantes du bien cibl\u00e9. Il pr\u00e9f\u00e9rera notamment qu\u2019une plus grande portion du co\u00fbt soit attribu\u00e9e aux biens amortissables qui offrent des possibilit\u00e9s de report d\u2019imp\u00f4t au moyen des d\u00e9ductions pour amortissement (DPA), \u00e9galement appel\u00e9es un amortissement fiscal. Dans un contexte immobilier, l\u2019acqu\u00e9reur souhaitera maximiser le co\u00fbt attribu\u00e9 \u00e0 l\u2019immeuble amortissable et r\u00e9duire celui attribu\u00e9 au terrain non amortissable. Il est possible que la r\u00e9partition du co\u00fbt importe peu au vendeur, en particulier s\u2019il r\u00e9alise un gain important.<\/p>\n

Les lois et la jurisprudence fiscales donnent aux autorit\u00e9s fiscales le droit potentiel de r\u00e9attribuer la contrepartie entre les cat\u00e9gories ou les types de biens, si elles jugent que la r\u00e9partition du co\u00fbt d\u2019acquisition est d\u00e9raisonnable sur le plan commercial ou qu\u2019elle ne refl\u00e8te pas les normes \u00e9conomiques.\u00a0 Une telle r\u00e9attribution pourrait \u00eatre effectu\u00e9e lorsque le co\u00fbt d\u2019acquisition total est indiqu\u00e9 comme un montant forfaitaire et qu\u2019aucune r\u00e9partition n\u2019est convenue entre les parties dans l\u2019entente, ou lorsqu\u2019une valeur est pr\u00e9cis\u00e9e \u00e0 l\u2019entente pour chaque cat\u00e9gorie ou type de bien et que la contrepartie totale de la transaction est jug\u00e9e raisonnable, mais que la r\u00e9partition par composante semble d\u00e9raisonnable. Ce droit de r\u00e9attribution cr\u00e9e une position fiscale incertaine pour les deux parties, ce qui a toujours constitu\u00e9 un point litigieux et controvers\u00e9 entre les contribuables et les autorit\u00e9s fiscales. Afin de clarifier sa position, l\u2019Agence du revenu du Canada a confirm\u00e9 qu\u2019entre des parties sans lien de d\u00e9pendance, l\u2019entente conclue fournit un bon indice du caract\u00e8re raisonnable de la r\u00e9partition du co\u00fbt, d\u2019autant plus s\u2019il y a des preuves que les parties ont vigoureusement n\u00e9goci\u00e9 pour arriver \u00e0 une telle r\u00e9partition.<\/p>\n

Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, la meilleure pratique serait de pr\u00e9ciser la r\u00e9partition du co\u00fbt d\u2019acquisition entre le terrain et l\u2019immeuble dans l\u2019entente d\u2019achat et de vente afin de maximiser la possibilit\u00e9 que l\u2019acqu\u00e9reur et le vendeur d\u00e9clarent la transaction de la m\u00eame mani\u00e8re, et leur entente consign\u00e9e pourrait \u00eatre cit\u00e9e advenant une incoh\u00e9rence de leurs d\u00e9clarations.<\/p>\n

Le droit de d\u00e9terminer une DPA ou un amortissement fiscal sur la dur\u00e9e de d\u00e9tention pr\u00e9vue est crucial pour ce qui est des rendements financiers de l\u2019acqu\u00e9reur, de la mod\u00e9lisation et de la prise ferme du placement dans le bien immobilier, puisque ces d\u00e9ductions et \u00e9conomies fiscales ont une incidence profonde sur la r\u00e9alisation des rendements de tr\u00e9sorerie et la disponibilit\u00e9 de liquidit\u00e9s li\u00e9es aux activit\u00e9s d\u2019exploitation du bien prot\u00e9g\u00e9es par la d\u00e9pr\u00e9ciation.<\/p>\n

Taxes \u00e0 la consommation<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

Les taxes \u00e0 la consommation doivent \u00eatre prises en consid\u00e9ration en parall\u00e8le avec les questions susmentionn\u00e9es li\u00e9es aux imp\u00f4ts sur le revenu.<\/p>\n

Du point de vue des taxes \u00e0 la consommation, le terrain et l\u2019immeuble sont consid\u00e9r\u00e9s comme des biens immobiliers qui entra\u00eeneront les m\u00eames cons\u00e9quences (c.-\u00e0-d. le traitement de la TPS\/TVH ou de la TVQ est le m\u00eame qu\u2019il s\u2019agisse du transfert d\u2019un terrain ou d\u2019un immeuble).\u00a0 Si le bien \u00e9tait pr\u00e9c\u00e9demment utilis\u00e9 \u00e0 des fins r\u00e9sidentielles (i.e. immeuble d\u2019habitation), il sera vraisemblablement exon\u00e9r\u00e9 de la TPS\/TVH ou de la TVQ, tandis que dans le cas d\u2019un immeuble commercial, l\u2019acqu\u00e9reur devra vraisemblablement s\u2019auto-cotiser pour le montant de la TPS\/TVH ou de la TVQ de la transaction, puis r\u00e9clamer des cr\u00e9dits ou remboursements de taxe sur les intrants relativement \u00e0 ces taxes, le cas \u00e9ch\u00e9ant. En l\u2019absence de d\u00e9clarations\u00a0 d\u2019autocotisation et d\u2019ententes appropri\u00e9es, un important montant de taxes pourrait \u00eatre payable.<\/p>\n

\u00a0b)\u00a0<\/strong>Questions de r\u00e9partition\u00a0: composantes commerciale et r\u00e9sidentielle d\u2019un bien<\/strong><\/span><\/h4>\n
Imp\u00f4t sur le revenu<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

Du point de vue de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, les composantes r\u00e9sidentielle et commerciale sont toutes deux consid\u00e9r\u00e9es comme un bien acquis aux fins de production de revenus et sont assujetties aux m\u00eames r\u00e8gles fiscales sur la DPA durant la p\u00e9riode de d\u00e9tention, ainsi que sur la DPA r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e ainsi que le gain en capital, au moment de la disposition. La seule exception est la suivante\u00a0: si au moins 90\u00a0% de la superficie de l\u2019immeuble acquis est utilis\u00e9e \u00e0 des fins autres que r\u00e9sidentielles \u00e0 compter du 19\u00a0mars\u00a02007, l\u2019immeuble pourrait donner droit \u00e0 une DPA additionnelle de 2\u00a0%.\u00a0 Dans notre sc\u00e9nario, la transaction ne donnera pas droit \u00e0 cet avantage fiscal additionnel, puisque la composante r\u00e9sidentielle de l\u2019immeuble constitue \u00a0la majeure partie de la superficie.<\/p>\n

Taxes \u00e0 la consommation<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

En vertu des lois r\u00e9gissant la TPS\/TVH et la TVQ, la vente d\u2019un complexe r\u00e9sidentiel existant est une fourniture exon\u00e9r\u00e9e, tandis que la vente d\u2019un bien commercial est consid\u00e9r\u00e9e comme une fourniture taxable quoique, tel qu\u2019il est mentionn\u00e9 ci-dessus, le fournisseur pourrait \u00eatre exempt\u00e9 de percevoir la TPS\/TVH ou la TVQ \u00e0 l\u2019\u00e9gard de cette fourniture.<\/p>\n

De plus, une disposition particuli\u00e8re pr\u00e9voit que lorsqu\u2019un bien immeuble est compos\u00e9 d\u2019un immeuble d\u2019habitation et d\u2019une autre composante non r\u00e9sidentielle, les deux composantes sont r\u00e9put\u00e9es \u00eatre des biens distincts.<\/p>\n

Compte tenu de ces r\u00e8gles, les parties doivent conna\u00eetre la valeur de la composante r\u00e9sidentielle (exon\u00e9r\u00e9e) et de la composante commerciale (taxable, mais assujettie \u00e0 une autocotisation de l\u2019acqu\u00e9reur s\u2019il est inscrit aux fins de la TPS\/TVH ou de la TVQ).<\/p>\n

Cette r\u00e9partition permettra de d\u00e9terminer le montant sur lequel l\u2019acqu\u00e9reur devra s\u2019auto-cotiser pour la TPS\/TVH\/TVQ (et r\u00e9clamer des cr\u00e9dits ou remboursements de taxe sur les intrants relativement \u00e0 ces taxes, le cas \u00e9ch\u00e9ant).<\/p>\n

c) Questions de r\u00e9partition\u00a0: bien immobilier et bien meuble corporel <\/strong><\/span><\/h4>\n
Imp\u00f4t sur le revenu<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

En plus du terrain et de l\u2019immeuble, l\u2019acqu\u00e9reur peut \u00e9galement obtenir \u00a0des biens meubles, comme du mobilier,\u00a0 et des \u00e9lectrom\u00e9nagers d\u2019une valeur importante, ce qui arrive souvent dans le cas des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, des h\u00f4tels, des h\u00f4tels de\u00a0 s\u00e9jour prolong\u00e9 et des appartements meubl\u00e9s. Puisque ces biens mobiliers appartiennent \u00e0 des cat\u00e9gories de DPA comportant des taux de d\u00e9duction plus \u00e9lev\u00e9s, maximiser la valeur d\u2019acquisition attribu\u00e9e \u00e0 ces actifs peut procurer de meilleurs avantages fiscaux pour l\u2019acqu\u00e9reur. Les vendeurs capitalisent rarement ces actifs ce qui, dans ces circonstances,\u00a0 ne les assujettit pas \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration d\u2019amortissement, et ne s\u2019opposeront g\u00e9n\u00e9ralement pas \u00e0 ce qu\u2019une proportion importante du prix de vente soit attribu\u00e9e \u00e0 ces biens meubles. Toutefois, si le vendeur a capitalis\u00e9 ces actifs, il tentera de n\u00e9gocier qu\u2019une plus petite portion du prix de vente soit attribu\u00e9e \u00e0 ces actifs afin d\u2019\u00e9viter une r\u00e9cup\u00e9ration de l\u2019amortissement.\u00a0 Comme c\u2019est le cas pour \u00a0la r\u00e9partition du co\u00fbt d\u2019acquisition entre le terrain et l\u2019immeuble, le co\u00fbt attribu\u00e9 au mobilier, et aux \u00e9lectrom\u00e9nagers doit \u00eatre indiqu\u00e9 clairement dans l\u2019entente d\u2019achat et de vente. Une liste de tous les actifs devrait id\u00e9alement \u00eatre fournie \u00e0 titre de justificatif.<\/p>\n

Taxes \u00e0 la consommation<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

Les r\u00e9partitions entre les divers types d\u2019actifs\u00a0 d\u00e9termineront le montant de TPS\/TVH ou de TVQ que le vendeur devra percevoir ou les montants assujettis aux r\u00e8gles d\u2019autocotisation, ce qui aura une incidence sur les flux de tr\u00e9sorerie.<\/p>\n

Tel qu\u2019il est mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le transfert d\u2019un\u00a0 immeuble r\u00e9sidentiel est exon\u00e9r\u00e9 de la TPS\/TVH\/TVQ, tandis que le transfert d\u2019un\u00a0 immeuble commercial sera vraisemblablement assujetti aux r\u00e8gles d\u2019autocotisation.<\/p>\n

Toutefois, tous les biens meubles corporels transf\u00e9r\u00e9s (tel l\u2019ameublement) seront assujettis \u00e0 la TPS\/TVH ou \u00e0 la TVQ.<\/p>\n

De plus, des r\u00e8gles particuli\u00e8res relatives \u00e0 la TPS\/TVH\/TVQ peuvent s\u2019appliquer au transfert de biens meubles acquis dans le cadre d\u2019activit\u00e9s non commerciales (par exemple, d\u2019activit\u00e9s exon\u00e9r\u00e9es de TPS\/TVH\/TVQ) en vertu desquelles le transfert sera exon\u00e9r\u00e9 de la TPS\/TVH\/TVQ.<\/p>\n

Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il faut non seulement proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9partition du co\u00fbt d\u2019acquisition entre les biens immobiliers et les biens meubles corporels, mais \u00e9galement, conform\u00e9ment au paragraphe b) ci-dessus, entre les biens utilis\u00e9s \u00e0 des fins commerciales et les biens utilis\u00e9s \u00e0 des fins autres que commerciales.<\/p>\n

2. Droit d\u2019acquisition d\u2019un immeuble<\/strong><\/h3>\n
Imp\u00f4t sur le revenu<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

Le droit d\u2019acqu\u00e9rir une participation dans un bien immobilier comme un actif s\u00e9par\u00e9 et distinct est de plus en plusr\u00e9pandu et un tel\u00a0 actif ou\u00a0 droit est r\u00e9put\u00e9 transf\u00e9rable et n\u00e9gociable dans de nombreuses situations.Un tel droit est trait\u00e9 comme un bien aux fins de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et, compte tenu de la nature du bien immobilier sous-jacent, est admissible \u00e0 certains choix fiscaux. Le porteur initial d\u2019un droit peut le transf\u00e9rer \u00e0 un acqu\u00e9reur d\u2019une mani\u00e8re pleinement imposable ou avec report d\u2019imp\u00f4t si l\u2019acqu\u00e9reur est une soci\u00e9t\u00e9 ou une soci\u00e9t\u00e9 de personnes canadienne imposable.\u00a0 Tous les gains r\u00e9alis\u00e9s par le porteur des droits seront port\u00e9s \u00e0 un compte de capital. Le co\u00fbt de l\u2019acquisition, soit \u00e0 la juste valeur marchande du droit advenant une vente directe ou au prix choisi si un choix fiscal est fait, sera ajout\u00e9 de mani\u00e8re raisonnable aux co\u00fbts fiscaux respectifs de l\u2019immeuble et du terrain.<\/p>\n

Taxes \u00e0 la consommation<\/em><\/strong><\/span><\/h5>\n

Bien qu\u2019il soit li\u00e9 \u00e0 un immeuble, un droit d\u2019acqu\u00e9rir un bien immobilier r\u00e9sidentiel ou commercial constitue un actif incorporel assujetti \u00e0 la TPS\/TVH et \u00e0 la TVQ. Par cons\u00e9quent, la fourniture d\u2019un tel droit constitue une fourniture taxable, et la personne qui fournit un tel droit est tenue de percevoir la TPS\/TVH et la TVQ sur la contrepartie charg\u00e9e pour un tel droit. Dans le cas des immeubles \u00e0 usage mixte comportant des composantes r\u00e9sidentielle et commerciale, une r\u00e9partition proportionnelle du droit est fortement recommand\u00e9e afin de refl\u00e9ter la valeur de chaque composante et de s\u2019assurer que la TPS\/TVH et la TVQ peuvent \u00eatre enti\u00e8rement r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la composante commerciale du droit, et \u00e9galement afin de r\u00e9duire au minimum le co\u00fbt li\u00e9 aux taxes de vente du droit relatif \u00e0 l\u2019acquisition de la composante commerciale.<\/p>\n

Il est important de noter que les autorit\u00e9s fiscales sont arriv\u00e9es \u00e0 cette conclusion en s\u2019appuyant sur le Code civil du Qu\u00e9bec et que ces r\u00e8gles pourraient diff\u00e9rer dans les provinces r\u00e9gies par la common law.<\/p>\n

Qui a dit que l\u2019acquisition d\u2019un immeuble n\u2019\u00e9tait qu\u2019une simple question de transfert\u00a0 ou qu\u2019une question de \u00ab\u00a0taxes pay\u00e9es et r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es\u00a0\u00bb? La r\u00e9alit\u00e9 fiscale d\u2019aujourd\u2019hui est un labyrinthe de questions, d\u2019obligations et d\u2019opportunit\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par : Martin Gilbert, LL.B.,Vice-pr\u00e9sident, Fiscalit\u00e9 \u00c9diteur : Harvey Sands, CPA, CA, IAS, Conseiller Les avantages de traverser le labyrinthe fiscal Contexte\u00a0: De nombreuses transactions immobili\u00e8res se r\u00e9v\u00e8lent plus complexes que pr\u00e9vu au d\u00e9part. 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