Étude de cas : La transformation là où on ne l’attend pas – Faropoint
La transformation là où on ne l’attend pas
Lorsqu’il est question de grandes transformations, les investisseurs pensent naturellement aux entreprises qui en sont à l’origine. L’intelligence artificielle, l’automatisation, la robotique et les nouvelles architectures informatiques en sont des exemples évidents. Dans tous ces domaines, la technologie est à la fois le moteur du changement et la cible de l’investissement.
Les grandes transformations ne passent toutefois pas toujours par un investissement direct dans les entreprises qui en sont à l’origine.
Parfois, la technologie transforme les modèles économiques d’un secteur traditionnel. Elle permet à une entreprise d’accéder à des informations dont d’autres ne disposent pas, d’évaluer les occasions plus efficacement ou de gérer une complexité qui, jusqu’ici, empêchait un marché de se développer à grande échelle. L’actif sous-jacent peut rester tout à fait traditionnel, alors que la façon d’y investir change radicalement.
C’est ce qui a rendu une occasion repérée par l’équipe d’investissement immobilier de Richter Family Office particulièrement intéressante.
Le gestionnaire que l’équipe a découvert, Faropoint Ventures, exerce ses activités dans un secteur traditionnel. L’entreprise achète, gère et optimise des entrepôts. Plus précisément, elle acquiert de petits immeubles industriels aux États-Unis d’environ 20 000 à 100 000 pieds carrés, typiquement divisés en unités de 2 500 à 15 000 pieds carrés, Ces bâtiments accueillent des distributeurs locaux, des entrepreneurs, des fournisseurs, de petites entreprises manufacturières et d’autres sociétés ayant besoin d’espaces industriels.
La transformation ne touche pas directement les immeubles eux-mêmes.
Notre équipe s’est particulièrement intéressée à la façon dont Faropoint utilise ses technologies exclusives et l’intelligence artificielle pour accéder à un segment très fragmenté de l’immobilier commercial, longtemps difficile à exploiter efficacement à grande échelle pour les investisseurs institutionnels. La technologie ne crée pas l’occasion d’investissement, mais elle permet à Faropoint de mieux la repérer, l’évaluer et la saisir.
Un marché longtemps difficile à exploiter à grande échelle
L’un des principaux attraits des petits immeubles industriels est justement ce qui a longtemps compliqué leur accès pour les grands investisseurs institutionnels.
Aux États-Unis, ce marché compte environ 208 000 immeubles, représentant une valeur immobilière d’environ 1 100 milliards de dollars américains. Près de 77 % de ces propriétés appartiennent à des propriétaires privés, et plus de 90 % des transactions ont historiquement porté sur des montants inférieurs à 12 millions de dollars américains.
Pour les investisseurs institutionnels, le principal défi est d’atteindre une taille suffisante. Acheter des centaines de petites propriétés auprès de vendeurs privés, évaluer les loyers et les locataires dans chaque marché local et gérer des milliers de décisions individuelles représentent une grande complexité.
L’occasion d’investissement ne vient donc pas du fait que les autres investisseurs auraient négligé ce segment du marché, mais plutôt de la difficulté d’y accéder efficacement à grande échelle.
La technologie pourrait changer la donne.
La technologie change l’équation
Faropoint a conçu sa plateforme d’investissement pour relever ce défi.
Son système exclusif FarOS regroupe les occasions d’acquisition repérées par ses équipes locales et un réseau de plus de 800 courtiers, lui donnant accès à un volume potentiel de transactions d’environ 40 milliards de dollars américains par année. Selon les données communiquées, plus de 75 % de ses transactions proviennent d’occasions hors marché et 85 % de vendeurs privés ou de propriétaires occupants. Grâce à cet accès étendu, Faropoint peut se montrer très sélectif. Le gestionnaire ne conclut qu’environ 2 % des transactions qu’il évalue, en privilégiant celles qui offrent le meilleur équilibre entre les fondamentaux, le potentiel de création de valeur et le prix d’acquisition.
La technologie ne sert pas uniquement à repérer des occasions. Faropoint a également développé des outils pour évaluer les loyers du marché et la solvabilité des locataires. Sa plateforme centralise aussi les données sur les propriétés et les baux afin de faciliter l’analyse des investissements et la gestion continue des actifs.
L’avantage de Faropoint ne repose pas uniquement sur l’intelligence artificielle, mais sur la combinaison de la technologie, de données exclusives et de sa capacité à exercer ses activités à grande échelle.
À mesure que Faropoint évalue et acquiert de nouvelles propriétés, le gestionnaire recueille davantage de données. Ces informations peuvent enrichir ses analyses, améliorer ses décisions et lui permettre de réagir plus rapidement aux nouvelles occasions. Sa base de données comprend maintenant environ 300 000 baux.
Cette dynamique pourrait créer un cercle vertueux :
Plus de transactions → plus de données exclusives → des analyses plus éclairées → des décisions plus rapides → un meilleur accès aux transactions → davantage de données.
Une autre façon d’investir dans les grandes transformations
La stratégie de Faropoint s’inscrit dans notre approche des grandes transformations grâce à sa façon d’accéder à ces occasions d’investissement.
Les premiers bénéficiaires de l’intelligence artificielle sont relativement faciles à identifier. Il s’agit notamment des fabricants de semi-conducteurs, des grands fournisseurs de services infonuagiques, des développeurs de modèles d’IA et des entreprises qui conçoivent des applications reposant sur cette technologie.
Ses effets indirects pourraient toutefois être beaucoup plus vastes.
En facilitant la collecte de données, l’automatisation des analyses et la gestion d’opérations complexes, la technologie ouvre de nouvelles possibilités dans des marchés auparavant trop fragmentés ou trop exigeants sur le plan opérationnel. L’occasion d’investissement ne consiste alors plus à investir dans la technologie elle-même, mais plutôt à acquérir et à exploiter des actifs dont elle peut améliorer la rentabilité.
Faropoint en offre un exemple concret.
Les entrepôts n’ont pas changé. Le rendement de l’investissement dépend toujours des facteurs immobiliers traditionnels, comme le prix d’acquisition, le taux d’occupation, les loyers, les coûts de financement et la valeur de revente. La différence réside dans les outils dont dispose désormais l’investisseur pour prendre les milliers de décisions nécessaires à l’acquisition et à la gestion de ces propriétés.
Quand la technologie rencontre des conditions de marché favorables
La technologie a d’abord suscité l’intérêt de notre équipe d’investissement pour Faropoint. C’est toutefois le potentiel de l’investissement immobilier qui a rendu cette occasion particulièrement attrayante.
Le contexte des taux d’intérêt aux États-Unis avait créé des conditions d’achat favorables, mais les possibilités allaient au-delà du prix d’acquisition. Les petits immeubles industriels sont souvent gérés de façon peu efficace, ce qui offre des occasions de créer de la valeur en louant les espaces vacants, en rapprochant les loyers des prix du marché et en apportant des améliorations ciblées.
Faropoint avait également de l’expérience dans l’application de cette stratégie. À son quatrième millésime d’investissement, le gestionnaire avait mis au point une approche reproductible pour repérer et exploiter les possibilités de création de valeur propres à chaque immeuble.
Une autre source potentielle de valeur consistait à acquérir des immeubles individuels pour les regrouper en portefeuilles plus importants, susceptibles d’attirer des acheteurs institutionnels.
La réussite de l’investissement ne dépendait donc pas d’une reprise du marché. Faropoint disposait d’un plan clair et reproductible pour créer de la valeur au sein même des propriétés.
Quand la technologie tire parti des inefficacités du marché
La combinaison de la technologie et des déséquilibres du marché rend cette occasion particulièrement intéressante. La technologie peut améliorer les opérations dans presque tous les marchés, mais peut être encore plus important dans les marchés fragmentés et déséquilibrés, où la capacité à repérer et à sélectionner les bonnes occasions d’investissement joue un rôle essentiel.
Les petits immeubles industriels n’ont rien de particulièrement attrayant à première vue. Les entrepôts restent des entrepôts. Pourtant, la fragmentation qui a longtemps compliqué l’accès à ce marché pour les investisseurs institutionnels pourrait justement créer des inefficacités qu’un gestionnaire misant sur la technologie peut exploiter.
Pour le Bureau Familial Richter, Faropoint offre une autre perspective sur les investissements liés aux grandes transformations. Cette stratégie permet d’investir dans des actifs immobiliers tangibles qui génèrent des revenus, tout en cherchant à créer de la valeur grâce au repérage d’occasions, à l’ajustement des loyers au niveau du marché et au regroupement de propriétés. Des outils technologiques conçus précisément à ces fins soutiennent cette approche. Nos hypothèses d’investissement visent un rendement net annualisé de 14 % à 16 %, tout en tenant compte des risques liés à la location, au financement, aux locataires, à l’exécution de la stratégie et à la revente des actifs. Malgré ces risques, nous avons jugé que cet investissement présentait un rapport risque-rendement attrayant par rapport aux autres occasions évaluées.
Les grandes transformations ne remplacent pas toujours les secteurs traditionnels de l’économie. Parfois, elles permettent simplement de comprendre, d’évaluer et d’exploiter différemment les actifs qui en font partie.
À retenir
- La fragmentation des marchés peut créer des occasions d’investissement. Dans le secteur des petits immeubles industriels, la technologie et les données exclusives peuvent faciliter l’accès à un marché très fragmenté, longtemps difficile à exploiter efficacement à grande échelle.
- L’intelligence artificielle peut créer des occasions d’investissement indirectes. Ses retombées peuvent profiter non seulement aux entreprises technologiques, mais aussi aux entreprises et aux actifs dont la rentabilité peut être améliorée grâce à de meilleures données, à l’automatisation et à une prise de décision plus éclairée.
- La technologie ne remplace pas les fondamentaux de l’investissement. En immobilier, les rendements dépendent toujours du prix d’acquisition, du taux d’occupation, des loyers, des coûts de financement, de l’exécution de la stratégie et de la valeur de revente.
- Pour les familles, les grandes transformations peuvent offrir de nouvelles sources de rendement à long terme. Au sein d’un portefeuille diversifié, des occasions comme Faropoint permettent de s’exposer à l’innovation tout en investissant dans des actifs tangibles, selon les principes fondamentaux de l’investissement.
Note importante: L’investissement présenté ci-dessus est fourni à titre indicatif seulement et a été sélectionné uniquement pour illustrer comment la technologie peut transformer une catégorie d’actifs immobiliers traditionnelle. Il n’est pas représentatif de l’ensemble des investissements étudiés, recommandés ou réalisés pour le compte de nos clients.
L’investissement est toujours en cours. Les rendements cibles, les hypothèses d’investissement et les résultats attendus reflètent les prévisions établies au moment de l’investissement et ne constituent pas des rendements réellement obtenus par les investisseurs.
Les investissements immobiliers et les placements sur les marchés privés comportent des risques, peuvent être peu liquides pendant de longues périodes et ne conviennent pas nécessairement à tous les investisseurs. Avant de prendre une décision d’investissement, chaque investisseur devrait examiner attentivement ses objectifs, sa tolérance au risque et sa situation personnelle avec ses conseillers professionnels.
Le groupe Richter Business | Family Office comprend Richter S.E.N.C.R.L. et sa filiale RFO Capital Inc., inscrite à titre de gestionnaire de portefeuille, de gestionnaire de fonds d’investissement et de courtier sur le marché dispensé. Richter S.E.N.C.R.L. est un cabinet indépendant qui offre des services de bureau familial, de comptabilité, de fiscalité et de conseils aux entreprises. Les services de gestion de patrimoine, de conseils en placement, de gestion de portefeuille, de gestion de fonds d’investissement, de courtage sur le marché dispensé et de production de rapports consolidés sur le patrimoine sont offerts par l’intermédiaire de RFO Capital Inc.
