Un marché de l’habitation en effervescence, une taxe pour le calmer, et vos actifs

Ce qu’une taxe pour les acheteurs étrangers et d’autres mesures potentielles sur le marché de l’habitation effervescent du Grand Toronto pourraient signifier pour vous

Vos affaires, votre argent : conseils fiscaux pour vous aider à en conserver plus

Avec un taux d’imposition maximal supérieur à 50 % au Canada, une économie d’impôt d’un dollar équivaut désormais à un gain de plus de deux dollars. Tous les mois, nous nous penchons sur une question fiscale et nous suggérons des approches aux entreprises canadiennes. Ce mois-ci, nous délaissons le commerce transfrontalier pour nous pencher sur les rumeurs concernant les modifications fiscales qui pourraient faire partie du prochain budget fédéral. 

Ce qu’une taxe pour les acheteurs étrangers et d’autres mesures potentielles sur le marché de l’habitation effervescent du Grand Toronto pourraient signifier pour vous 

Avril 2017

Hors de tout doute, l’immobilier se trouve ces temps-ci dans un marché vendeur, où le prix moyen d’une maison unifamiliale à Toronto excède un million de dollars. Loin de montrer des signes de ralentissement, l’indice de référence Toronto Real Estate Board rapporte une hausse de 22 % du prix des maisons d’un exercice à l’autre en janvier. Les données parlent d’elles-mêmes et sont accompagnées d’histoires de surenchérissement, d’offres multiples et de maisons qui se vendent pour des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars au-delà du prix demandé.

Nous avons déjà observé un tel phénomène à l’ouest du pays. En effet, le marché immobilier de Vancouver a monté en flèche au cours des dernières années et des résidents locaux, en particulier les premiers acheteurs, ont été exclus du marché. Pour limiter la vague d’acheteurs étrangers prenant possession de maisons à Vancouver, le gouvernement de la Colombie-Britannique a instauré une taxe foncière de 15 % sur les propriétés achetées par des étrangers (en termes simples*). Le résultat? « Les ventes immobilières dans le secteur de Vancouver ont chuté de 33 % en septembre comparativement au même mois l’an dernier puisque le marché s’est ajusté. »1 Il reste à voir si de telles mesures corrigeront le marché à long terme, mais une telle approche pourrait-elle calmer le marché torontois? Quelles pourraient être les répercussions de l’adoption de telles mesures sur la valeur de vos actifs?    

 Voici ce qu’en pensent les médias :

  • « L’Ontario hésite à imposer les acheteurs étrangers dans la crainte qu’une telle taxe nuise grandement à la valeur des maisons que les gens possèdent déjà. » – CBC News, janvier 2017.
  • « Partout au Canada, les prix de l’immobilier ont augmenté de 1,3 % en février, après désaisonnalisation, par rapport à janvier. À Toronto, la hausse pour la même période s’élevait toutefois à 2,6 %, le plus important gain en cinq mois. » – The Globe & Mail, mars 2017.
  • « L’Ontario Real Estate Association s’est prononcée contre un impôt foncier pour les acheteurs étrangers, en indiquant que la très grande majorité des acheteurs étrangers sont des immigrants ou des résidents permanents à la recherche d’un foyer et non des spéculateurs. » – The Star, mars 2017.
  • « Le marché de Toronto est principalement mû par une combinaison de psychologie et d’adrénaline. […] Les courtiers immobiliers ne veulent pas d’un impôt foncier pour les étrangers. Ils souhaitent plutôt que les politiciens règlent le problème d’offre causé par les règlements qui limitent la construction de nouvelles maisons. […] Les nouveaux projets d’habitation se font rares, et il faut porter attention à ce déséquilibre puisque de nombreux acheteurs préfèrent les maisons aux condominiums. » – The Globe and Mail, mars 2017).

La position de Richter :

Dans un article de janvier 2017, le quotidien The Star indiquait que « moins de 5 % des 113 133 transactions immobilières résidentielles conclues dans la région de Toronto l’an dernier concernaient des acheteurs de l’extérieur du Canada. »2 De nombreux experts du secteur ont également déclaré que le fait de mettre en place une telle taxe dans une seule ville exercerait plus de pression sur les prix des maisons dans les villes environnantes, telles Guelph et Hamilton.

Ces statistiques et perspectives ont été formulées par des experts du secteur et des politiciens. Advenant la création d’une telle taxe ou la prise d’autres mesures pour freiner la flambée des prix sur le marché actuel, quelles seraient les répercussions sur la valeur de votre maison?

Le gouvernement de l’Ontario surveille de près les répercussions du nouvel impôt de 15 % de la C.-B. sur le marché immobilier du Grand Vancouver. Selon les données de la Chambre immobilière de la région métropolitaine de Vancouver, les ventes résidentielles ont chuté de 39,4 % en décembre 2016 comparativement à l’exercice précédent. Il est intéressant de noter que, parallèlement, le prix de référence d’une résidence unifamiliale était de 18,6 % plus élevé qu’en 2015. Il semble que bien que cette mesure ait effrayé quelques acheteurs étrangers, réduit le volume global de transactions et possiblement ramené la frénésie à des niveaux relativement stables, elle n’a pas permis de réduire les prix pour l’acheteur local.

Les opinions divergent quant à l’adoption d’une taxe similaire dans la région du Grand Toronto. Les défenseurs pensent que les acheteurs étrangers sont la principale raison de la hausse des prix sur le marché. Les opposants, y compris de nombreux courtiers, prônent que le déséquilibre entre l’offre et la demande réside au cœur du problème. Une troisième voix se fait entendre au milieu de ces extrêmes. Ses partisans appuient une intervention gouvernementale, mais ne pensent pas qu’assujettir les étrangers à un nouvel impôt soit la meilleure solution. Ils considèrent que la nouvelle taxe devrait plutôt cibler les achats effectués par les spéculateurs immobiliers (house-flippers). Bien que le gouvernement de l’Ontario ne soit pas totalement convaincu que les acheteurs étrangers soient la principale raison de la flambée actuelle des prix de l’immobilier à Toronto, qui pourraient augmenter de 20 % à 25 % cette année d’après certains analystes si aucune mesure n’est prise, il semble désormais ouvert à l’idée d’imposer une taxe foncière similaire à celle de la C.-B., même si celle-ci pourrait occasionner des effets secondaires indésirables.

À quoi devons-nous nous attendre?

Compte tenu des pressions intenses du public, ce n’est qu’une question de temps avant que le gouvernement de l’Ontario adopte des mesures afin de ralentir le marché immobilier du Grand Toronto, en particulier dans la Ville reine. Le ministre des Finances de l’Ontario, M. Charles Sousa, a récemment confirmé que le prochain budget de l’Ontario contiendrait des mesures d’accessibilité à la propriété immobilière, et qu’une taxe foncière pour les acheteurs étrangers a été soumise à l’étude. Il a toutefois précisé que les « conséquences non voulues » de cette taxe doivent être évitées et que le gouvernement pourrait adopter une approche différente de celle de la C.-B. Des mesures visant à contrecarrer la spéculation sur le marché pourraient être prises telles une lourde taxe sur la revente de maisons à court terme ou une taxe sur le transfert immobilier dans le Grand Toronto, ciblant l’intention de spéculer plutôt que l’identité des acheteurs.  

Si de telles mesures sont adoptées, elles pourraient stabiliser les valeurs immobilières, comme nous l’avons observé en C.-B., mais les réactions du marché dans un avenir rapproché demeurent toutefois très incertaines. Si vous êtes dans l’immobilier ou envisagez d’acheter ou de vendre des immeubles de placement, il est crucial de protéger le statut de votre résidence principale advenant des changements législatifs.

Compte tenu de ces incertitudes, il est important de suivre de près le marché immobilier, notamment les mesures qu’adoptera le gouvernement de l’Ontario, afin de prendre des décisions éclairées à l’égard de tout accord de vente, d’achat ou de location.

*En scrutant plus à fond la législation fiscale de la C.-B. et ses incidences, nous constatons que la taxe de 15 % correspond essentiellement à un droit additionnel de mutation immobilière qui s’ajoute au droit de mutation immobilière général. Cette taxe est prélevée sur le prix d’achat d’une propriété résidentielle transférée dans le district régional du Grand Vancouver. Bien que le mécanisme soit plutôt simple, le problème de cette réglementation réside dans la description des entités qui entrent dans la catégorie des acheteurs étrangers. Ces acheteurs englobent principalement les entités étrangères, soit des personnes d’autres nationalités (qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents) ou des sociétés dirigées par de telles personnes. Le défaut de payer la taxe de 15 % peut être lourd de conséquences et les intérêts et pénalités peuvent atteindre 200 000 $ pour une entreprise ou 100 000 $ pour un particulier. Dans le pire scénario, un particulier pourrait se voir imposer une peine d’emprisonnement de deux ans.

Rédigé par : 

David Hogan, associé, Fiscalité
Andre Oliveira, premier directeur 

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